El contrato de arras no es un documento obligatorio, pero puede resultarnos de gran utilidad para formalizar la reserva de la vivienda que queremos adquirir antes de llevar a cabo la operación de compraventa definitiva. De este modo, tanto el vendedor como el comprador aseguran que la transacción se va a realizar. Y esto se hace, habitualmente, con el pago de un 10 % del valor de compraventa de la vivienda.

De este modo, si un piso se vende por 100.000 euros, pueden acordarse unas arras de 10.000 euros, que el futuro comprador pagará al vendedor en el momento de firmar el contrato de arras y que se restarán del importe final, de modo que el día de la firma terminarán abonándose 90.000 euros.

Comprar una casa sin contrato de arras es perfectamente posible. Sin embargo, este suele hacerse para asegurar la compraventa. Y aunque el propósito es precisamente ese, a veces pueden darse circunstancias que desemboquen en la anulación del mismo. Si no se ha pactado lo contrario en el contrato, en caso de cancelarse por culpa del comprador, este perdería las arras (si fuera el ejemplo indicado, serían 10.000 euros). En cambio, si fuera por culpa del vendedor, este tendría que abonarle al otro el mismo valor por duplicado (un 20 %, esto es, 20.000 euros).

Un contrato de arras puede cancelarse si no te dan la hipoteca

Se pueden cancelar unas arras porque nos deniegan la hipoteca y en este caso el futuro comprador las perdería, a no ser que en el contrato se hubiera especificado lo contrario. Por esta razón, si tenemos previsto pedir una hipoteca para pagar la vivienda que queremos comprar, sería interesante que en el contrato de arras se contemplara la devolución del importe abonado en caso de que la hipoteca finalmente no sea concedida.

Cancelar el contrato de arras si una de las partes no cumple

Se puede pagar la reserva de las arras y que al final una de las partes no cumpla con el contrato. Este es otro de los motivos por los que se puede cancelar un contrato de arras. Incumplir alguna de las cláusulas podría ser, por ejemplo, haber encontrado a otro comprador que ofrezca un precio mayor por la transacción o que quiere comprar más rápido y decidirse por él. El vendedor tendría que asumir el pago del importe de las arras por duplicado al futuro comprador.

Del otro lado, también puede suceder que el futuro comprador haya encontrado un piso que le gusta más o que está mejor de precio. En este caso, el comprador perdería el 10 % depositado.

El contrato de arras se puede cancelar si el vendedor necesita la vivienda

Puede darse el caso en el que el vendedor necesite la vivienda, ya sea para él mismo o para un familiar. En ese caso, el contrato de arras también se cancelaría y el vendedor podría recuperar el derecho sobre su vivienda. A cambio, perdería el doble de las arras depositadas, que tendría que devolver al comprador. Si fuera un 20 % de 100.000, estaríamos hablando de 20.000 euros. Esto será así, a no ser que en el contrato de arras se haya incluido una cláusula que pueda liberar a ambas partes del acuerdo y, por tanto, de la penalización.

El futuro comprador detecta anomalías en el proceso de compraventa

El contrato de arras también puede cancelarse si el futuro comprador detecta que el vendedor le ha ocultado ciertos aspectos sobre la vivienda que, de haber conocido antes, seguro que habrían influido en la decisión final. Estamos hablando de cargas económicas, vicios ocultos, problemas de la construcción, etcétera. Por eso es tan importante insistir en incluir en las cláusulas del contrato las consecuencias (o no consecuencias) que tendrán cada una de las acciones que motiven la cancelación de las arras.

Además, es fundamental que el contrato de arras incluya toda la información relativa a:

• El estado físico de la vivienda
• Las cargas existentes sobre el inmueble
• La identificación del propietario
• Fecha en la que se entregará la vivienda (si es de obra nueva)

Además, si comprador y vendedor llegan a un acuerdo, pueden incluir determinadas cláusulas que faciliten recuperar el dinero, especialmente en casos extremos, como puede ser la imposibilidad de obtener financiación hipotecaria o la necesidad de recuperarla en caso de que el propietario o sus familiares directos presenten algún tipo de urgencia habitacional por razones sobrevenidas.