Limitar el precio de las viviendas en alquiler, lo que se conoce como controles de alquileres de primera generación, generaría efectos adversos en el mercado, entre ellos reducir la oferta de pisos disponibles para arrendar o empujar a los propietarios a poner el cartel de ‘Se vende’ en sus viviendas en lugar del de ‘Se alquila’. Así lo refleja un trabajo de la Fundación de Estudios de Economía Aplicada (Fedea) realizado por el profesor de la Universidad Autónoma de Barcelona Miguel Ángel López García.

De acuerdo con este informe, limitar el precio del alquiler podría provocar un exceso de demanda a la vez que desincentivaría la inversión en nuevas viviendas destinadas al arrendamiento. «Resulta difícil idear una política más eficaz para reducir, e incluso eliminar, la cantidad de vivienda privada de alquiler que el control de alquileres», se afirma en este trabajo.

A corto plazo, señala Fedea, los controles de alquileres proporcionan incentivos para reconvertir las viviendas en alquiler y dirigirlas al mercado en propiedad, mientras que, a largo plazo, elimina los incentivos a construir nueva vivienda de alquiler al mantener el precio y, por tanto, el beneficio, por debajo de los niveles de mercado.

Este efecto podría darse aun cuando se excluyera de los controles de precios a determinadas viviendas puestas en el mercado tras su instauración, debido a que los potenciales arrendadores «pueden muy bien pensar» que los reguladores pueden en el futuro extender el control a sus viviendas, señala Fedea.

«La inexistencia de un mercado de seguros en el que protegerse contra este tipo de contingencias se manifestará en primas al riesgo a añadir a las tasas de rendimiento a obtener de la inversión en viviendas de alquiler. A su vez, esto dará lugar a precios incrementados y reducciones adicionales en la cantidad de vivienda en alquiler», apunta.

Al mismo tiempo, Fedea señala que los controles de alquileres pueden reducir la movilidad de los ciudadanos y la propensión a aceptar trabajos en otras localizaciones no sujetas a control. «Un inquilino en una vivienda sujeta a control que es consciente de su escasez sabe que hay una importante cantidad de aspirantes a ocupar la suya, y que esa misma será su dificultad si la abandona», argumenta.

Sobornos y discriminaciones

Fedea avisa además de que, con largas colas para acceder a viviendas controladas, «los propietarios pueden realizar prácticas abiertamente discriminatorias y seleccionar a sus inquilinos por razones ajenas al precio a pagar, incluyendo el nivel de renta, la raza, la religión, los hábitos de vida e incluso la orientación sexual».

Otros efectos que podría causar limitar el precio de la vivienda en alquiler serían el desinterés de los propietarios en el mantenimiento del piso arrendado y la posibilidad de que los inquilinos pagaran sobornos para asegurarse una vivienda.

«La necesidad de pagar sobornos para acceder a las viviendas o el hecho de tener que asumir un mantenimiento que en ausencia de controles hubiera sido proporcionado por el propietario pueden compensar las ganancias aparentes de los ocupantes de viviendas controladas», subraya el estudio.

Fedea advierte además de que los controles de alquileres pueden traducirse en una «redistribución caprichosa» de la renta que no beneficia a los más pobres. «Tratar de influenciar la distribución de la renta mediante el control de alquileres constituye un procedimiento bastante tosco, ya que las ganancias de renta se distribuirán de forma aleatoria entre personas pertenecientes a distintos grupos de renta», argumenta.

Según Fedea, algunos de los problemas mencionados podrían mitigarse con los llamados controles «de segunda generación», en los que se introducen elementos de flexibilidad para determinadas viviendas (generalmente las de nueva construcción o las más caras) y/o se permite el ajuste en el alquiler con la inflación o cuando la vivienda queda vacante.

Uno de estos controles de «segunda generación» sería, por ejemplo, el de los alquileres controlados durante la tenencia, pero que pueden variar libremente entre tenencias. El precio inicial lo pone el propietario, pero puede modificarlo en los periodos en los que no está arrendado el piso. Esta regulación no permite el desahucio de un inquilino, limita la cantidad en que el propietario puede incrementar el alquiler y, si la vivienda queda vacía, éste es libre de negociar otro precio con un nuevo inquilino.

«Estos controles se han presentado como un compromiso razonable entre quienes rechazan las regulaciones y quienes las preconizan (…) y emerge como un método parcial de desregulación políticamente aceptable, toda vez que sigue proporcionando protección a los inquilinos existentes», alega Fedea.

Asimismo, subraya que el control de alquileres de tenencia no generaría excesos de demanda ni sus consecuencias (sobornos, listas de espera y discriminación), ya que los alquileres iniciales se determinarían libremente.

«Existen situaciones en las que la intervención pública, si se diseña e implementa adecuadamente, puede comportar ganancias de equidad y/o de eficiencia«, defiende el informe.

Tributar más por la compra de vivienda usada que nueva

En este trabajo del profesor López García se analizan además otras medidas, como los incentivos a la inversión (viviendas nuevas) y los incentivos al ahorro (viviendas preexistentes)

Fedea subraya que ambos tipos de incentivos darían lugar a un mayor stock de vivienda, pero mientras los segundos incrementarían los precios de las viviendas preexistentes, los primeros los reducirían.

Para Fedea, una posible forma de limitar los efectos de los ‘booms’ inmobiliarios sobre la redistribución de la renta entre generaciones sería la de recortar las transferencias a favor de los mayores, por lo que considera deseable gravar en menor medida las compras de vivienda nueva (sujetas al IVA y al impuesto de Actos Jurídicos Documentados) que las de vivienda usada (sujetas al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales).