Los incentivos fiscales a los pequeños propietarios de pisos, contemplados en la futura Ley de Vivienda, quedarán limitados a las comunidades autónomas en las que se aplique la normativa. Estas bonificaciones en el Impuesto sobre la renta de las Personas Físicas (IRPF) oscilan entre el 50% y el 90%.

Estos beneficios fiscales solo serán deducibles para las personas físicas de las autonomías que apliquen la normativa. Así, si un propietario decide rebajar voluntariamente un 5% el precio del alquiler a su inquilino, puede beneficiarse de una bonificación de hasta el 90% sobre el IRPF.

La deducción será del 70% si se alquila por primera vez a jóvenes de 18 a 35 años en esas zonas tensionadas. Si en el inmueble se han realizado obras de rehabilitación o mejora, la bonificación será del 60%.

Las personas jurídicas y los grandes propietarios, aquellos con más de diez viviendas o más de 1.500 metros cuadrados residenciales, quedarán sujetos a los índices de referencia de zonas tensionadas, que se establecerán en un plazo máximo de 18 meses una vez que se apruebe la ley, trámite previsto para el segundo semestre de 2022.

Sin embargo, como aclaran fuentes del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, hay una serie de bonificaciones aplicables a todo el territorio, independientemente de la decisión de la comunidad autónoma sobre la Ley de Vivienda. Los beneficios fiscales se aplicarán en todo el país para aquellos que rehabiliten una vivienda y la pongan en alquiler y para los que cedan un inmueble residencial a las administraciones públicas o a una organización sin ánimo de lucro.

Aunque todas las comunidades autónomas tienen competencias para declarar zonas tensionadas, desde el Ministerio insisten en que los beneficios fiscales serán para aquellos territorios que definan ese territorio de acuerdo a los requisitos de la ley. Por tanto, los propietarios de vivienda residentes en una comunidad autónoma que declare la zona tensionada pero al margen de los criterios de la Ley de Vivienda no podrán aplicarse las deducciones fiscales establecidas en esta.

18 meses para elaborar el índice de referencia

La Ley, que desde la cartera de Raquel Sánchez defienden como «garantista» y «escrupulosa» con las competencias autonómicas, pretende establecer un conjunto de medidas para que la vivienda tenga precios asequibles.

De esta manera, la normativa recoge el marco para la definición de las zonas tensionadas. Esta declaración será aplicable durante tres años, con posibilidad de prorrogarse anualmente si las condiciones de tensionamiento persisten. No obstante, una vez confirmada la tensión en el área, las autoridades competentes deben aplicar medidas correctoras para destensionar la zona.

El Ministerio confía en que la Ley esté aprobada en el segundo semestre de 2022, pero se ha dado un plazo de 18 meses, como máximo, para establecer los índices de referencia, que solo se aplicarán a las personas jurídicas y a los grandes tenedores.

En ese tiempo, la cartera deberá crear un sistema acertado para calcular la tensión de la zona, con referencias en datos catastrales, de otros ministerios o en registros ya existentes en las autonomías, como el depósito de fianzas. El objetivo es que los datos sean lo más actualizados posibles, ya que las cifras basadas en la fiscalidad tienen un año de retraso respecto a los precios actuales de la vivienda.

La delimitación de zonas tensionadas pretende acotar la especulación en el mercado inmobiliario y evitar la subida desproporcional de precios, para garantizar el acceso a la vivienda de todos los ciudadanos. De este modo, permitirá una subida de hasta el 10% en el precio del alquiler precio del si el propietario demuestra mejoras en el inmueble.

La actual Ley de Arrendamientos Urbanos ya permite al casero revisar anualmente la renta del alquiler de acuerdo al Índice de Precios al Consumo (IPC). Con la nueva normativa, una persona física propietaria de un inmueble que firme un contrato con un nuevo inquilino podrá subir el alquiler un 10%, teniendo como referencia el contrato con el anterior arrendatario.

Para poder aplicar ese incremento de hasta el 10%, el arrendador tiene que demostrar que el inmueble ha tenido mejoras o rehabilitaciones con eficiencia energética. También se extiende a la firma de contratos por diez años o más, como recuerdan fuentes del Ministerio de Transportes.

Vivienda asequible incentivada

El anteproyecto de la Ley de Vivienda, aprobado este martes en el Consejo de Ministros, introduce el concepto de «vivienda asequible incentivada». Su intención es incrementar la oferta de vivienda a precios aptos para la sociedad.

Una vivienda asequible incentivada será aquella que reciba ayudas para la rehabilitación, algunas de las bonificaciones fiscales citadas anteriormente o sea beneficiaria de algún plan de ayuda estatal o local, como apuntan fuentes del Ministerio.

La incentivación de la vivienda puede darse mediante mecanismos urbanísticos, fiscales o de cualquier otro tipo, siempre que contribuyan a que las residencias tengan precios asequibles.

Respeto a las competencias autonómicas

Desde el Ministerio insisten en que se trata de una ley garantistas y respetuosa «al milímetro» con las normativas autonómicas, que regula las competencias que son «exclusivas del Estado».

Sobre la ley de Vivienda de Cataluña, fuentes del Ministerio de Transporte señalan que están esperando la sentencia del Tribunal Constitucional y han recordado que se recurrió esa normativa «por cuestiones competenciales, no de fondo», ya que entraba en materia de arrendamiento, que compete solo al Estado y no a las autonomías.

Además, el equipo jurídico del Ministerio también está evaluando si el anteproyecto de la Ley de Vivienda interfiere en alguna transposición de alguna normativa europea. En caso de ser así, se pedirá un informe al Consejo de Estado, como avanzan desde la cartera de Raquel Sánchez.