Este 27 de abril se cumple un año de la aprobación de la Ley de Vivienda en España en Consejo de Ministros. El día 25 de mayo se incluyó en el Boletín Oficial del Estado (BOE), lo que significa que el 26 de mayo de 2023 entró en vigor la nueva normativa. A través de esta ley, el Ejecutivo se propuso regular distintos aspectos críticos del sector inmobiliario, especialmente en el ámbito del alquiler de inmuebles, que es uno de los más complejos y controvertidos.

El objetivo de esta Ley de Vivienda que generó tantas reacciones ha sido, desde el principio, el de facilitar el acceso a la vivienda para aquellas personas más vulnerables, regulando y limitando los precios en las zonas tensionadas, así como regular los desahucios. Un año después, en habitaclia nos hemos propuesto revisar la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda para comprobar cuáles son aquellos puntos más importantes que inciden especialmente en los caseros.

Caseros que son grandes tenedores en la Ley de Vivienda

Una de las figuras que más controversia ha generado en esta nueva Ley de Vivienda es, sin duda alguna, la de los grandes tenedores. ¿Quiénes son y por qué han sido categorizados así? La definición de gran tenedor la encontramos en el artículo 3 de la norma, en la que se indica que los grandes tenedores son aquellas personas (físicas o jurídicas) que son titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, de la que se excluyen garajes y trasteros.

Sin embargo, es muy importante que sepas que en los municipios que han sido declarados zonas tensionadas también se hará una distinción entre grandes y pequeños propietarios. Los caseros, en la nueva Ley de Vivienda, podrán ser:

• Grandes tenedores: las personas físicas o jurídicas que tengan 5 o más viviendas en propiedad, situadas en zonas tensionadas o hasta 10 viviendas (o 1.500 m2) en zonas no tensionadas.
• Pequeños propietarios: las personas físicas o jurídicas que tengan menos de 5 viviendas en propiedad.

Límite de la actualización anual del alquiler eliminando el IPC

Los caseros que quieran actualizar el precio del contrato de su alquiler, tendrán que hacerlo de acuerdo con las nuevas normas. Según la Disposición final 6º de la ley publicada en el BOE, la actualización de precios de los alquileres ya no estará vinculada al IPC. Así pues, durante 2024, los incrementos estarán limitados a un máximo del 3 %. Esto significa que un alquiler que el año pasado costaba 600 euros, ahora solo podrá subir hasta 618 euros. A partir del 2025, de acuerdo con la Ley de Vivienda, los caseros tendrán que aplicar el nuevo índice de referencia del alquiler, que será más estable y, por supuesto, inferior al IPC.

Ley de Vivienda para caseros: no se podrá aumentar el alquiler con gastos extra

Es muy importante que como casero tengas en cuenta que la Ley de Vivienda prohíbe que se puedan fijar nuevas condiciones que repercutan al arrendatario o inquilino en cuanto a cuotas o gastos que no se hubieran indicado en el contrato anterior. Por tanto, será imprescindible que cumplas con esta norma.

Beneficios fiscales en la Ley de Vivienda para caseros

En la misma Ley de Vivienda se incluyen distintos beneficios fiscales que favorecen a los caseros o propietarios. Así, los pequeños propietarios tendrán incentivos fiscales en el IRPF si tienen una vivienda en alquiler en una zona tensionada. Veamos cuáles:

• Bonificación 50%: para todos aquellos propietarios que alquilen su vivienda.
• Bonificación 60%: cuando la vivienda hubiera sido objeto de una actuación de rehabilitación.
• Bonificación 70%: si se alquila por primera vez a jóvenes de entre 18 y 35 años, si se destina la vivienda «al alquiler social con una renta mensual inferior a la establecida en el programa de ayudas al alquiler del plan estatal de vivienda, o al alojamiento de personas en situación de vulnerabilidad económica».
• Bonificación 90%:  si «en el que la renta inicial se hubiera rebajado en más de un 5% en relación con la última renta del anterior contrato de arrendamiento de la misma vivienda, una vez aplicada, en su caso, la cláusula de actualización anual del contrato anterior.

A continuación, veremos un ejemplo de bonificación del IRPF para caseros con la nueva Ley de Vivienda. Si un pequeño tenedor tiene una vivienda en una zona tensionada que alquila por 800 euros mensuales, aplicando una reducción del 5 % sobre la renta hasta 760 euros, podría conseguir una reducción de hasta el 90 % del beneficio neto en el IRPF.

Los rendimientos netos alcanzarían los 6.384 euros, que al 60 % tributarían 3.830 euros. Pero con la nueva Ley de Vivienda, los caseros podrían beneficiarse de una reducción hasta el 90 %, de modo que el importe sujeto a tributación solo sería de 638 euros.

Recargo en el IBI para las viviendas vacías en la Ley de Vivienda: alerta caseros

Uno de los objetivos de la nueva Ley de Vivienda es el de facilitar y propiciar el acceso a una vivienda de alquiler, especialmente para personas en situación de vulnerabilidad. El caso es que a través de esta norma, se establece un recargo a los inmuebles de uso residencial que estén desocupados de manera permanente. Con el objetivo de movilizar esta vivienda, el Gobierno ofrece a los ayuntamientos la posibilidad de aplicar un recargo en la tasa del IBI de la vivienda hasta en un 150 % en aquellas viviendas que lleven vacías más de dos años, si los propietarios tienen más de cuatro viviendas en el mismo municipio.

La Ley de Vivienda para caseros impide acuerdos contrarios a la norma

Finalmente, debemos indicar que la nueva Ley de Vivienda prohíbe acuerdos entre las partes (casero e inquilino) que sean contrarios a la misma. Por tanto, el casero no podrá especificar en el contrato que no se aplicarán las medidas señaladas en la norma «porque exista un acuerdo entre las partes». Independientemente de que la LAU permita que las partes lleguen a acuerdos, aun siendo contrarios a la legislación vigente.