Con la aprobación y entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, las comunidades autónomas tendrán que ponerse manos a la obra para regular los precios de los nuevos contratos de alquiler. En las denominadas zonas tensionadas, que tendrán que ser acotadas y declaradas por cada gobierno regional, no se podrán subir los precios por encima de los límites indicados.

En Cataluña, por ejemplo, sabemos que la limitación de precios se realizará en 140 municipios y que será más pronto que tarde, porque esta ha sido la primera comunidad autónoma que aplicará la limitación del precio del alquiler que dicta la Ley de Vivienda. Además, el Gobierno ha anunciado que ha comenzado los trámites para adherir otros 131 nuevos municipios catalanes a lista de zonas tensionadas en la comunidad.

En el caso de los pequeños propietarios, los nuevos contratos de alquiler en zonas tensionadas estarán limitados . por el precio del contrato de alquiler anterior más el índice de actualización de precios. Así pues, estos ya no estarán vinculados al IPC, sino a un nuevo índice que se comenzará a aplicar en 2025 y debería darse a conocer cuanto antes. Mientras tanto, las limitaciones fueron del 2 % en 2023 y serán del 3 % durante todo 2024.

Por lo que respecta a los grandes tenedores (5 propiedades o 10 propiedades en zonas tensionadas, ya sean personas físicas o jurídicas), tendrán limitados los contratos al precio del alquiler del contrato anterior más el índice de contención de precios, todavía por definir. Esto en el caso de que sus propiedades estén ubicadas en zonas tensionadas. 

Pero, ¿qué son exactamente las zonas tensionadas?

Las zonas en los que los precios son especialmente elevados serán denominadas zonas tensionadas. Estas, como indicábamos al principio, tendrán que ser declaradas por los gobiernos de las diferentes comunidades autónomas. Los requisitos para que así sean consideradas serán los siguientes:

• Que el coste medio de la vida en la zona supere el 30 % de la renta media de los hogares (sumando la hipoteca, el alquiler y otros gastos relacionados)
• Que el precio de la vivienda en venta o en alquiler haya aumentado, al menos, 3 puntos por encima del IPC en los últimos cinco años

¿Cuáles son las zonas tensionadas en Cataluña?

El coste de la vivienda en Cataluña es uno de los más elevados del país, especialmente en Barcelona capital y la corona metropolitana, cerca de la urbe. Por ahora, la Generalitat de Cataluña ya ha anunciado la declaración de los ámbitos territoriales donde hay un riesgo específico de oferta insuficiente de vivienda asequible y en los que se implementarán medidas de contención de rentas.

Son un total de 140 municipios en los que residen 6,2 millones de personas, lo que representa un 80,6 % del total de la población en Cataluña. A partir de la publicación en el DOGC, las administraciones, entidades y particulares tendrán abierto un período de 20 días para presentar alegaciones.

Municipios declarados zonas tensionadas en Cataluña (por orden alfabético)

• A: Abrera, Alella, Amposta , Arenys de Mar, Arenys de Munt, Argentona.
• B: Badalona, Badia del Vallès, Balaguer, Banyoles, Barberà del Vallès, Barcelona, Berga, La Bisbal de l'Empordà, Blanes.
• C: Cabrera de Mar, Cabrils , Caldes de Montbui , Caldes d'Estrac, Calella, Calldetenes, Cambrils, Canet de Mar, La Canonja, Canovelles, Cardedeu, Castellar del Vallès, Castellbisbal, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cervelló, Cervera, Corbera de Llobregat, Cornellà de Llobregat, Cubelles.
• E: Esparreguera, Esplugues de Llobregat.
• F: Falset, Figueres, Les Franqueses del Vallès.
• G: La Garriga, Gavà, Girona, Granollers, Guissona.
• H: L'Hospitalet de Llobregat.
• I: Igualada, La Llagosta, Lleida, Llinars del Vallès, Lloret de Mar.
• M: Malgrat de Mar, Manlleu, Manresa, El Masnou, Matadepera, Mataró, Molins de Rei, Mollerussa, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Montmeló, Montornès del Vallès, Móra la Nova.
• O: Olesa de Montserrat, Olot.
• P: Palafolls, Palafrugell, Palamós, Palau-solità i Plegamans, El Papiol, Parets del Vallès, Pineda de Mar, Polinyà, Porqueres, El Prat de Llobregat, Premià de Dalt, Premià de Mar, Puigcerdà.
• R: Reus, Ripoll, Ripollet, La Roca del Vallès, Roquetes, Rubí.
• S: Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià del Besòs, Sant Andreu de Llavaneres, Sant Boi de Llobregat, Sant Celoni, Sant Climent de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Esteve Sesrovires, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Fost de Campsentelles, Sant Fruitós del Bages, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Pol de Mar, Sant Quirze del Vallès, Sant Sadurní d'Anoia, Sant Vicenç de Montalt, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Cervelló, Santa Coloma de Farners, Santa Coloma de Gramenet, Santa Margarida de Montbui, Santa Perpètua de Mogoda, Santa Susanna, Sarrià de Ter, La Seu d'Urgell, Sitges, Solsona, Sort.
• T: Tarragona, Tàrrega, Teià, Terrassa, Tiana, Tona, Torelló, Torredembarra, Torrelles de Llobregat, Tortosa, Tremp.
• V: Vallirana, Valls, Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova del Camí, Vilanova i la Geltrú, Vilassar de Dalt, Vilassar de Mar.

¿Cuándo se aplicará la contención de las rentas en los contratos de alquiler?

En realidad la medida es muy parecida a la que impulsó la Generalitat con la Llei 11/2020 para la contención de los alquileres que el Tribunal Constitucional declaró como nula. En cualquier caso, habrá que esperar a que transcurra el periodo de alegaciones a la declaración de zonas tensionadas para que se pueda comenzar a aplicar la contención.

El Govern ha explicado, además, que cuenta con su propio índice de referencia para el precio del alquiler. Se trata del mismo que sirvió para la regulación de los alquileres que en su momento puso en marcha la ley catalana. Ahora la Generalitat solicitará al Gobierno de España la homologación de este índice para que pueda ser aplicado en las zonas tensionadas de Cataluña.

¿Cómo se actualizarán las rentas en los municipios tensionados?

En los municipios que no han sido declarados tensionados, el precio de la renta de alquiler será de establecimiento libre por parte del propietario de la vivienda. La cosa cambiará para los propietarios de viviendas situadas en municipios tensionados, aunque habrá diferencias dependiendo de quién se el propietario de la misma: un pequeño propietario o un gran tenedor.

¿Cómo funcionará el índice del alquiler en zonas tensionadas para pequeños tenedores?

Si el propietario de la vivienda es un pequeño tenedor (esto significa que tiene menos de cinco propiedades), a la hora de actualizar un contrato que ya existe, durante 2024 el precio del alquiler no podrá incrementarse más de un 3 %. A partir de 2025 tendrá que ceñirse al porcentaje de actualización que marque el nuevo índice. En cualquier caso, si el año pasado pedía 500 euros por el piso, en 2024 podrá incrementar el precio de la vivienda hasta 15 euros, como máximo, de modo que la cuota quedaría en 515 euros.

Eso sí, el incremento podrá ser del 10 % en estos casos:

• Si se han realizado mejoras y rehabilitaciones de la vivienda en los últimos dos años
• Si se ha mejorado la accesibilidad de la vivienda
• Si se ha incrementado la eficiencia de la vivienda en un 30 %
• Si se firma un contrato de alquiler por diez años o más en las mismas condiciones

¿Cómo funcionará el índice del alquiler en zonas tensionadas para grandes tenedores?

Aquellos que tengan cinco propiedades o más, considerados grandes tenedores, también tendrán que ajustar el precio de sus alquileres al nuevo Índice. Hasta 2025, será preciso que se ciña a la obligatoriedad de no incrementar más de un 3 % la renta del año anterior, en caso de que existiera ya un contrato. Si se realiza un contrato nuevo, la renta tampoco podrá superar ese porcentaje.

Si más adelante, cuando ya se aplique, el nuevo índice estipula que el precio de la vivienda ha de ser de 500 euros en lugar de los 1.000 que solicitaba el propietario, este se verá obligado a reducir la renta al inquilino y aplicarla en el contrato.

Sea como sea, en estos momentos todavía no conocemos cómo será y de qué manera funcionará el nuevo índice. Por tanto, deberemos permanecer atentos para actualizar esta información al detalle.