Con la aprobación y entrada en vigor de la nueva Ley de Vivienda, las comunidades autónomas tendrán que ponerse manos a la obra para regular los precios de los nuevos contratos de alquiler. En las denominadas zonas tensionadas, que tendrán que ser acotadas y declaradas por cada gobierno regional, no se podrán subir los precios por encima de los límites indicados.

En Cataluña, la primera comunidad autónoma que aplicará la limitación del precio del alquiler que dicta la Ley de Vivienda, la limitación de precios se realiza en 140 municipios y el Gobierno ha anunciado que se han declarado 131 municipios más en julio de 2024.

En el caso de los pequeños propietarios, los nuevos contratos de alquiler en zonas tensionadas estarán limitados . por el precio del contrato de alquiler anterior más el índice de actualización de precios. Así pues, estos ya no estarán vinculados al IPC, sino a un nuevo índice que se comenzará a aplicar en 2025 y debería darse a conocer cuanto antes. Mientras tanto, las limitaciones fueron del 2 % en 2023 y serán del 3 % durante todo 2024.

Por lo que respecta a los grandes tenedores (5 propiedades o 10 propiedades en zonas tensionadas, ya sean personas físicas o jurídicas), tendrán limitados los contratos al precio del alquiler del contrato anterior más el índice de contención de precios, todavía por definir. Esto en el caso de que sus propiedades estén ubicadas en zonas tensionadas. 

Pero, ¿qué son exactamente las zonas tensionadas?

Las zonas en los que los precios son especialmente elevados serán denominadas zonas tensionadas. Estas, como indicábamos al principio, tendrán que ser declaradas por los gobiernos de las diferentes comunidades autónomas. Los requisitos para que así sean consideradas serán los siguientes:

• Que el coste medio de la vida en la zona supere el 30 % de la renta media de los hogares (sumando la hipoteca, el alquiler y otros gastos relacionados)
• Que el precio de la vivienda en venta o en alquiler haya aumentado, al menos, 3 puntos por encima del IPC en los últimos cinco años

¿Cuáles son las zonas tensionadas en Cataluña?

El coste de la vivienda en Cataluña es uno de los más elevados del país, especialmente en Barcelona capital y la corona metropolitana, cerca de la urbe. Por ahora, la Generalitat de Cataluña ya ha anunciado la declaración de los ámbitos territoriales donde hay un riesgo específico de oferta insuficiente de vivienda asequible y en los que se implementarán medidas de contención de rentas. Son un total de 241 municipios en los que residen más de 7 millones de personas, lo que representa un 80,6 % del total de la población en Cataluña. A partir de la publicación en el DOGC, las administraciones, entidades y particulares tendrán abierto un período de 20 días para presentar alegaciones.

¿Cuándo se aplicará la contención de las rentas en los contratos de alquiler?

Esta medida se aplica desde la declaración de las zonas tensionadas el 13 de marzo de 2024 y con la nueva publicación en el DOGC de los 131 nuevos municipios se ha enviado al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana para su aprobación. Una vez el Ministerio lo apruebe, entrarán en vigor las regulaciones de las zonas tensionadas en esos municipios.

¿Cómo se actualizarán las rentas en los municipios tensionados?

En los municipios que no han sido declarados tensionados, el precio de la renta de alquiler será de establecimiento libre por parte del propietario de la vivienda. La cosa cambiará para los propietarios de viviendas situadas en municipios tensionados, aunque habrá diferencias dependiendo de quién se el propietario de la misma: un pequeño propietario o un gran tenedor.

¿Cómo funcionará el índice del alquiler en zonas tensionadas para pequeños tenedores?

Si el propietario de la vivienda es un pequeño tenedor (esto significa que tiene menos de cinco propiedades), a la hora de actualizar un contrato que ya existe, durante 2024 el precio del alquiler no podrá incrementarse más de un 3 %. A partir de 2025 tendrá que ceñirse al porcentaje de actualización que marque el nuevo índice. En cualquier caso, si el año pasado pedía 500 euros por el piso, en 2024 podrá incrementar el precio de la vivienda hasta 15 euros, como máximo, de modo que la cuota quedaría en 515 euros.

Eso sí, el incremento podrá ser del 10 % en estos casos:

• Si se han realizado mejoras y rehabilitaciones de la vivienda en los últimos dos años
• Si se ha mejorado la accesibilidad de la vivienda
• Si se ha incrementado la eficiencia de la vivienda en un 30 %
• Si se firma un contrato de alquiler por diez años o más en las mismas condiciones

¿Cómo funcionará el índice del alquiler en zonas tensionadas para grandes tenedores?

Aquellos que tengan cinco propiedades o más, considerados grandes tenedores, también tendrán que ajustar el precio de sus alquileres al nuevo Índice. Hasta 2025, será preciso que se ciña a la obligatoriedad de no incrementar más de un 3 % la renta del año anterior, en caso de que existiera ya un contrato. Si se realiza un contrato nuevo, la renta tampoco podrá superar ese porcentaje.

Si más adelante, cuando ya se aplique, el nuevo índice estipula que el precio de la vivienda ha de ser de 500 euros en lugar de los 1.000 que solicitaba el propietario, este se verá obligado a reducir la renta al inquilino y aplicarla en el contrato.

Sea como sea, en estos momentos todavía no conocemos cómo será y de qué manera funcionará el nuevo índice. Por tanto, deberemos permanecer atentos para actualizar esta información al detalle.