elconfidencial.com, E. Sanz, 13 de febrero – Bajos tipos de interés, ajuste de precios del 40 % de la vivienda, mejora del empleo y del consumo, mayor acceso a la financiación… Los astros parecen alineados en el mercado residencial español y todos los factores parecen indicar, al menos en apariencia, que nos encontramos ante el mejor momento, en muchos años, para comprar casa. Así lo ha interpretado buena parte del sector inmobiliario que, en solitario o con el músculo financiero de grandes fondos de inversión internacionales, ha reavivado una locura compradora (de solares) y constructora (de viviendas) que no se vivía desde los felices años de bonanza previos al estallido de la crisis. Una euforia que podría estar sentando las bases de pequeñas burbujas inmobiliarias en Madrid.

Las estadísticas oficiales en torno a la vivienda son muy positivas. Se recupera la concesión de hipotecas, las transacciones, suben los precios… Y desde el sector promotor se apuesta por terminar unas 150.000 viviendas al año —lo que supondría más que duplicar los niveles actuales—, para poder tener un mercado sano capaz de satisfacer las necesidades de la demanda. Los nuevos ‘players’ serán los primeros de la clase, si bien, tal y como asegura la vicepresidenta de los promotores de Madrid, Carolina Roca, hay pastel de sobra para todos.

Pero ¿y si la demanda no puede comprar todas esas viviendas? Hoy en día, todo lo que se construye, se vende. Pero ¿y si en el futuro no fuera así? El inmobiliario basa sus previsiones en la recuperación de una parte de la demanda que, a día de hoy, sigue expulsada del mercado por falta de dinero y de financiación. «La mayoría de las operaciones que se firman hoy en día son de reposición, formadas por hogares que ya tienen una casa en propiedad pero que venden para comprar otra vivienda. La demanda de primer acceso a la vivienda sigue siendo muy débil», asegura José Luis Suárez, profesor de Dirección Financiera de IESE Business School.

Esta demanda de reposición será sustituida, en un futuro, por una demanda que la Fundación de Cajas de Ahorro (Funcas) denomina «básica», formada por los nuevos hogares. Y es precisamente sobre esa futura demanda sobre la que se están realizando todas las proyecciones del futuro. Pero ¿y si esos nuevos hogares sobre los que debe sustentarse un mercado residencial sano no pueden comprar casa?

Funcas lo constataba recientemente. Aunque estamos ante el mejor momento para comprar casa, la dura realidad es que son muy pocos los españoles que pueden comprar una. «La demanda no está preparada para asumir futuras subidas de los precios de la vivienda», aseguraba esta semana un preocupado Ignacio Moreno, consejero delegado de Inmoglaciar. «Aunque el cliente quiere comprar, no llega. Ni el paro baja lo suficiente ni los salarios suben lo suficiente para poder comprar a esos precios».

Y es que los datos demográficos, de formación de nuevos hogares, de paro juvenil (son realmente los jóvenes de ahora los que comprarán casa en el futuro) y de salarios, pueden poner en un serio aprieto las perspectivas del sector: medio millón de unidades vendidas al año, según Servihabitat, y 150.000 viviendas terminadas al año, según Asprima.

Menos hogares y más pequeños

Desde 2006, el número de hogares ha caído de manera constante y no se aprecian síntomas de mejora. Las proyecciones del Instituto Nacional de Estadística (INE) estiman que en los próximos 15 años, hasta 2031, se crearán en España apenas 902.633 hogares. O lo que es lo mismo, 60.175 hogares cada año. Para que nos hagamos una idea, entre 2001 y 2011, según el Censo de Población y Vivienda, se crearon 389.652 hogares cada año. Es decir, seis veces más que en el futuro inmediato, lo que refleja el intenso cambio demográfico que se ha producido en España.

Pero, además, los hogares del futuro serán diferentes a los actuales, con una constante reducción del número de miembros por hogar y un importante aumento de los hogares monoparentales. «Las viviendas que se construyan deberán adaptarse a las necesidades de esos nuevos hogares. Es posible que en el futuro no se demanden viviendas tan grandes como las actuales, y todo eso habrá que tenerlo muy presente para no equivocarnos», añade José Luis Suárez.

Por otro lado, la pirámide de población muestra cómo, a pesar de que el sector de las edades comprendidas entre 24 y 34 años disminuye, todavía es lo suficientemente importante de cara a la demanda básica de vivienda para la próxima década. Es decir, por parte de aquellos que aún no han comprado casa. Por el contrario, en la parte superior de la pirámide (cohortes entre 35 y 55 años), se observa la existencia de una todavía fuerte demanda de vivienda de reposición, que es la que está tirando actualmente del mercado. Se trata de quienes ya tienen una casa en propiedad pero la venden para comprarse otra mejor, en otra ubicación, más grande o más pequeña, según sus necesidades.

Según Funcas, España aún cuenta con una fuerte demanda potencial de vivienda, pero con poca capacidad de acceso. Especialmente entre los grupos que mayor necesidad tienen, las edades comprendidas entre 20 y 34 años, debido a las desfavorables condiciones del mercado de trabajo y las limitadas expectativas de mejora en el medio plazo.

Bajos salarios

La vivienda se ha ajustado fuertemente durante la crisis, pero lo han hecho con más fuerza los salarios. En los dos últimos años, los precios de los pisos han comenzado a subir, mientras que los salarios apenas se han recuperado. «La demanda potencial se convierte en efectiva si tiene capacidad de pago, es decir, si cumple los requisitos de ser solvente y tener ingresos suficientes para entrar al mercado residencial como demandantes efectivos y atender las obligaciones de pago adquiridas por la compra/alquiler de su vivienda», apunta Funcas, que reconoce que las condiciones de crecimiento económico han favorecido la creación de empleo y aumentado la capacidad de pago de nuevos compradores potenciales.

Además, la situación de buena parte de los jóvenes podría verse seriamente dañada en el futuro si, tal y como propone el presidente del Instituto de Estudios Económicos (IEE), José Luis Feito, se rebajan los salarios de los más jóvenes.

Mucho paro juvenil

También resulta bastante preocupante el paro entre la población que en un futuro formará hogares y previsiblemente comprará casa. «El aumento en el empleo ha sido selectivo, penalizando a las cohortes jóvenes (que son quienes necesitan la primera vivienda), cuya tasa de ocupación ha decrecido de forma sistemática durante todo el periodo. A esto se suma que la capacidad de compra de los ingresos por salario decrece, lo que reduce la capacidad de pago de los hogares potencialmente compradores de viviendas».

Y, sin embargo, el mejor momento para comprar

A pesar de todo lo anterior, lo que resulta paradójico es que nos encontramos ante uno de los mejores momentos, en años, para poder comprar casa. Se ha producido una positiva evolución de las condiciones de accesibilidad, si bien, tal y como constatan desde Funcas, solo se ha producido en los hogares con ingresos estables, ahorro disponible —dada la escasez de crédito— y capacidad para endeudarse.

A esta mejora de la accesibilidad han contribuido el fuerte ajuste de los precios de la vivienda así como a unos tipos de interés históricamente bajos, a pesar de que los ingresos de los hogares apenas han mejorado. Sin embargo, la accesibilidad y el ratio de solvencia (años de salario que se necesitan para pagar una casa) son necesarios pero no suficientes para que los hogares puedan entrar al mercado residencial en propiedad, puesto que sin financiación bancaria, muchos españoles no pueden comprar.

«Del análisis de las ratios se deduce la existencia de condiciones inmejorables de accesibilidad durante los últimos años, pero solo para aquellos hogares con ingresos estables y ahorro disponible, dada la escasez de crédito, y con capacidad para endeudarse», añaden desde Funcas. Para poder comprar una vivienda, en la actualidad es necesario tener, al menos, el 20% del precio de la vivienda ahorrado además de un 10-12% adicional para gastos.

Además, «en un entorno con elevado desempleo, con salarios que pierden capacidad de pago y con restricción en el crédito, el acceso en propiedad difícilmente se puede mantener o recuperar, quedando el acceso al alquiler como única solución para la cobertura de la necesidad residencial de aquellos carentes de ahorro. Las buenas condiciones poscrisis del mercado residencial español y sus beneficios no están pudiendo, por tanto, ser aprovechadas por los jóvenes hogares españoles».
El tiempo dirá.