El nivel de ingresos, la localización de la casa o el tipo de contrato. ¿Qué es lo que analizan los bancos del futuro hipotecado? ¿Han relajado las entidades los requisitos de los ciudadanos a la hora de conceder estos préstamos? ¿A todos los ciudadanos se les ofrece los mismos tipos de interés y las mismas vinculaciones? Estas son algunas de las preguntas a las que da respuesta el informe del perfil ‘top’ del hipotecado español del comparador de productos financieros iAhorro.com.

El mercado español sigue imparable, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas inscritas en los registros de la propiedad se situó en 29.287 el pasado mes de julio, su cifra más alta en este mes desde 2011 y un 14,6% superior a la del mismo mes de 2017, según ha informado este lunes el Instituto Nacional de Estadística (INE).

No solo está creciendo el número de hipotecas, sino que también está subiendo el importe de los préstamos. De esta manera, el coste medio de las hipotecas sobre viviendas creció un 2,1% respecto a julio de 2017, hasta los 125.120 euros, mientras que el capital prestado subió un 17% en tasa interanual, hasta situarse en 3.664,3 millones de euros.

El precio medio de las hipotecas no ha parado de crecer desde el 2013, cuando las hipotecas alcanzaron su nivel más bajo. Además, el aumento de los importes de las viviendas ha aupado este incremento en los préstamos. Aun así, el precio sigue estando por debajo de los máximos de diciembre de 2008 cuando alcanzó los 132.000 euros.

¿Qué perfil buscan los bancos?

¿Es mejor tener un contrato temporal o ser autónomo? “Los bancos buscan estabilidad laboral, pero si tienen que elegir entre un autónomo o un temporal prefieren un trabajador con un contrato temporal”, señala Manuel Gonzalvez, director de Hipotecas de iAhorro.com

“Para una entidad, el mejor perfil es el de un funcionario por su estabilidad laboral y sus ingresos. Le siguen los indefinidos con un contrato superior al año y medio, luego los indefinidos de más de seis meses. Como cuarta opción estarían los trabajadores temporales, seguidos por los jubilados. Los dos últimos perfiles son los de los trabajadores autónomos y por último los desempleados”, explica el director de Hipotecas de iAhorro.com.

En el caso de un autónomo con una antigüedad muy alta y una renta solvente, “puede ser un perfil interesante». Algunas entidades penalizan mucho los contratos temporales. Estos ciudadanos pueden tener grandes problemas para conseguir financiación. En algunos casos es misión casi imposible”, destaca Ricardo Gulias CEO de tusolucionhipotecaria.com.

Este experto afirma que “el perfil ideal para la banca son trabajadores asalariados por cuenta ajena, con contratos indefinidos y que quieran financiar máximo el 80% del precio de compra y con un endeudamiento hasta el 35%. Está claro que hay entidades que están muy cómodos con otros perfiles, pero el anterior es el deseado”.

En conclusión, “los bancos, y los prestamistas e intermediarios de crédito no bancarios en general, esperan, primordialmente, que el solicitante de crédito sea solvente; es decir, que con sus ingresos recurrentes pueda cumplir normalmente sus obligaciones de pago derivadas del contrato”, matiza José María López Jiménez, miembro del equipo de trabajo del Proyecto Edufinet.

No es lo mismo una pareja casada que una pareja de hecho

La relación de las personas que van a pedir la hipoteca también es muy importante para las entidades; no es lo mismo una pareja casada que unos novios. Los bancos lo que quieren es que los compradores paguen y en un matrimonio la situación legal de la hipoteca está perfectamente regulada. Cada hipotecado sabe a qué atenerse cuando se inicia en el contrato del préstamo. En el caso de unos novios, amigos o familiares conviene acordar unas reglas y elevarlas a escritura pública para que cada miembro sepa su responsabilidad presente y futura y qué pasaría si la pareja se rompiera o uno de los dos falleciera.

¿El tener hijos influye a la hora de pedir una hipoteca? “Hay entidades que premian en su ‘Credit Scoring’ que se tengan hijos porque implica más arraigo y más responsabilidad a la hora de pagar la hipoteca. Pero no es un factor determinante”, considera Gulias.

Sobre este punto José María López Jiménez destaca que: “tener hijos o no, no es un elemento que se valora directamente a la hora de conceder un crédito. Se trata de una circunstancia que, como muchas otras, sí puede incidir, indirectamente, en los gastos mensuales de una familia o unidad familiar, que es un aspecto fundamental en la valoración de las entidades. Como es sabido, un criterio tradicional en la concesión de crédito es que este tipo de gasto no supere un tercio de la renta neta disponible mensual de la unidad familiar del cliente. No obstante, la aplicación práctica de esta regla depende, lógicamente, del montante absoluto sobre el que se gira el porcentaje”.

Hipoteca a tres

Comprar una vivienda con tres personas o más. La mayoría de los hipotecados suelen ser parejas que se compran una casa para hacer uso de ella como primera vivienda. Aunque esta sea el principal objetivo, también existe la modalidad de ciudadanos que ven en la compraventa de viviendas un negocio.

Según el Colegio de Registradores en 2017, el 87,45% de las compraventas de casas se realizaron como persona física frente al 12,55% que se hicieron como personas jurídicas. Desde 2014, en torno a 50.000 casas cada año se han comprado a nombre de empresas, una práctica que alcanzó su máximo en 2013, con más de 72.000 operaciones, el 21,93% del total.

Tres hermanos o tres amigos deciden comprar una vivienda para luego alquilarla y repartirse las rentas. Este tipo de operaciones existen, pero a veces son rechazadas. “Las entidades siempre prefieren a los compradores que quieren la casa como primera vivienda o como segunda residencia frente a los inversores. Para los bancos, los clientes que viven en la casa hipotecada son más fiables a la hora de pagar frente a los que han comprado con una casa con el único fin de lucrarse”, señala Manuel Gonzalvez.

En esta misma línea opina Ricardo Gulias, “a la banca le gustan las hipotecas tradicionales, el ‘single’ o la pareja que compran su primera residencia. Las combinaciones extrañas que se hicieron en el pasado, como los amigos que compraban una vivienda están muy penalizadas y no gustan”, apunta Ricardo Gulias.  

Clientes VIPs

No todos los clientes son iguales para las entidades. Si tienes un alto nivel de ingresos y estas dispuesto a contratar con la entidad varias cosas como depósitos puedes conseguir mejores condiciones con respecto a las de otros clientes. “Un cliente con unos ingresos superiores a los 3.500 euros mensuales puede conseguir tipos de interés más bajos que uno que gana 2.000 euros. También es posible que consiga más del 80% de la financiación para su vivienda”, destaca Manuel Gonzalvez.

Los ingresos no son la única característica que hace a un cliente VIP. “Trabajar en una empresa solvente y de renombre puede permitir conseguir mejores condiciones, así como ser funcionario. La banca investiga las empresas de los futuros hipotecados para ver la solvencia y estabilidad y decidir si dar o no la hipoteca”, concluye Ricardo Gulias.

“En línea con lo indicado, un ‘buen perfil de cliente’ corresponde a aquel que, inicialmente, goza de recursos ordinarios suficientes para atender los pagos periódicos asociados al préstamo. Las entidades bancarias disponen de recursos internos y externos, entre los que se puede incluir la consulta de bases de datos de crédito, públicas o privadas, para desarrollar sus análisis, pero la incertidumbre acerca del futuro comportamiento del cliente, especialmente en operaciones de préstamo hipotecario, con plazos de amortización muy amplios, es evidente. Por ello, es clave el análisis inicial, pero también el seguimiento continuado de la operación y de las circunstancias del cliente, para tratar de anticipar posibles dificultades y darles respuesta en interés de las dos partes del contrato y de la propia estabilidad del sistema financiero”, comenta el miembro del equipo de trabajo del Proyecto Edufinet.

Dependiendo del perfil, ¿los bancos qué prefieren ofrecer en tipos de interés? “El banco no tiene un interés particular en ofrecer al cliente un tipo de interés fijo, variable o mixto. Tras la exposición al cliente de las ventajas y de los inconvenientes de cada alternativa, será éste el que haya de optar por una modalidad de entre las ofrecidas, lo que no impide que, durante la vigencia del préstamo, las partes puedan negociar nuevamente para su modificación. Es cierto que según cuál sea el momento del ciclo económico, habrá una mayor predisposición a optar por el tipo fijo o el variable, aunque, como hemos mostrado, lo recomendable para el cliente es atender no a la coyuntura del momento económico, sino a la tendencia a más largo plazo” explica José María López Jiménez.

Actualmente, se puede apreciar un repunte en la contratación de préstamos hipotecarios a tipo fijo, tras algunos años en los que los clientes optaron masivamente por préstamos a tipo variable, vinculados por lo general a la evolución del tipo oficial ‘Euríbor a doce meses’.

Si no consigo que un banco me dé una hipoteca, ¿qué puedo hacer para mejorar mi perfil?

A pesar de que los banco han abierto en los últimos meses el grifo al crédito hipotecarios, algunos ciudadanos siguen teniendo problemas para conseguir una hipoteca. “No se puede generalizar, y habría que estar al caso concreto, con todas las particularidades que se pueden presentar. No obstante, por ejemplo, la operación podría ser aprobada ampliando el plazo de vigencia del contrato, con lo que resultaría que las cuotas de amortización serían menores aún a costa de pagar, a la larga, una mayor cantidad de intereses, o bien incorporando un fiador a la operación para el caso de que el deudor incumpliera su compromiso de reintegración del capital y de abono de los intereses pactados.

Otra opción es, si se puede anticipar con tiempo la decisión, acumular algunos fondos para complementar el importe que pueda obtenerse por la vía del préstamo. Lo relevante será que el cliente sea conocedor de la decisión que va a adoptar, con sus pros y sus contras, y de las distintas alternativas que se le ofrecen”, concluye José María López Jiménez.