Los últimos datos que tenemos sobre la mesa nos indican que las compraventas empiezan el cuatro trimestre marcando el inicio de un nuevo boom y con récord de actividad que no se alcanzaba en España desde hace 14 años, tras el cambio de ciclo hipotecario impulsado por la desescalada de los tipos de interés.

Según el último dato de transacciones inmobiliarias que se ha dado a conocer y que corresponde al mes de septiembre de 2024, la compraventa de viviendas ha registrado un incremento mensual del 21,1% y una subida interanual del 41,5%, hasta un total de 61.887 operaciones, según ha informado este lunes el Instituto Nacional de Estadística (INE).

La demanda de adquisición sigue siendo más elevada que durante la pandemia y la cifra no presenta estridencias. Durante los primeros meses de 2023 se hicieron prácticamente las mismas transacciones que en 2024, cuando se llevaron a cabo 249.024 operaciones. En cambio, el año pasado se firmaron 249.024, que son solo un 5 %, comparado con el dato actual. Conviene recordar, además, que 2023 fue el segundo mejor año de actividad desde 2007.

Hace tan solo dos años, entre 2021 y 2022, las cifras se incrementaban hasta en dos dígitos. No estábamos, por así decirlo, en una situación normal. El dinamismo del mercado inmobiliario que experimentamos tras la pandemia fue una situación puntual, de modo que es completamente lógico que tras aquél boom de compraventas e hipotecas, nos encontremos ante una caída que confirma que vamos hacia la moderación.

El hecho de que exista una intención marcada de compra y que nos enfrentemos al lastre de la escasez de stock provoca, de manera inequívoca, un desequilibro patente que no hace más que empujar los precios al alza. A pesar de eso, el encarecimiento de la financiación y la inflación, que sigue sin ser domada, se hace notar en el bolsillo de las familias situadas en una posición de vulnerable. Estas son las que han perdido con más seguridad la capacidad para comprar vivienda. Y es, en parte, uno de los objetivos del BCE para frenar la inflación en el corto plazo.

El precio de la vivienda en España: 2.114 €/m²

De acuerdo con los últimos datos proporcionados por Registradores, el precio de la vivienda en España es de 2.114 €/m². Con ello se ha registrado un incremento trimestral del 2,8 %. Si ponemos la lupa en la tipología de vivienda, veremos que la vivienda nueva ha experimentado un crecimiento del 1,1 %, con 2.254 euros el metro cuadrado, mientras que la vivienda usada se sitúa en el 3,3%, pasando a tener un precio medio de 2.080 euros el metro cuadrado. Teniendo en cuenta esta referencia, podemos indicar que un piso de 80 m2 cuesta, de media, 169.120 euros.

Fuente: Colegio de Registradores

Por CC.AA., en el tercer trimestre, los mayores precios medios se localizaron en Illes Balears (3.644 €/m²), seguido de Madrid (3.552 €/m²), País Vasco (3.041 €/m²), Cataluña (2.597) €/m² y Canarias (2.344 €/m²). En el extremo opuesto, los precios más bajos se registraron en Castilla-La Mancha (912 €/m²) y Extremadura (816 €/m²), siendo las únicas comunidades por debajo de los 1.000 euros por m².

La evolución de las compraventas en España

El interés por comprar vivienda sigue siendo elevado, y como indicábamos, en septiembre se han superado las 60.000 firmas, que no se alcanzaban en España desde hace 14 años, después de la desescalada de tipos de interés. En junio y mayo se registraron descensos. No hay que perder de vista que en abril se apuntaron unos datos inusuales, por el hecho de que se resolvió la demanda acumulada en Semana Santa, que cayó en marzo.

Septiembre cierra con 61.887 operaciones, rozando las 62.000 firmas, una cifra que muestra el gran interés que hay por adquirir vivienda en nuestro país. En el cómputo global, hasta el mes de septiembre se han firmado 467.865 compraventas, lo que supone que 2024, ya ha mejorado el volumen del año 2023 y en estos momentos se sitúa a solo un 6,4% de las compraventas (hasta septiembre) del 2022.

La firma de hipotecas sobre viviendas sube un 8,8 % anual en agosto

Los últimos datos que ha dado a conocer el INE revelan que la firma de hipotecas incrementó un 8,8% anual en agosto, que es el último mes del que se han registrado datos. De acuerdo con este balance, en agosto se han firmado 30.676 hipotecas, una cifra que vuelve a superar la barrera de las 30.000 concesiones mensuales. Es un número de firmas muy activo en un contexto de altos tipos de interés y con un Euríbor que todavía se resistía a volver a niveles por debajo del 3% en agosto.

Los ajustes que se están produciendo en estos momentos nos advierten de algo muy importante: estamos regresando a la normalidad, tras haberse registrado cifras desbordantes durante la pandemia y los años posteriores. Por tanto, el regreso al equilibrio también es una buena noticia, que puede verse compensado por la caída del euríbor y, por tanto, por un mayor ánimo a la hora de acceder al crédito hipotecario. Además, hay que contemplar que estamos ante el primer dato registrado después del descenso de los tipos de interés.

Hay que señalar, por otra parte, que el importe medio de las hipotecas sobre viviendas se ha incrementado un 5,3% en agosto, por lo que el importe medio de estas operaciones fue de 145.352 euros, según el INE. El tipo de interés medio en las nuevas hipotecas sobre viviendas se situó en el 3,3%.

No sería del todo lógico que nos esforzáramos a comparar los datos de hoy con los de hace un año. Para ser justos y objetivos, deberíamos comparar las cifras de 2024 con las de 2019, un año antes de que estallara la Covid-19. Solo entonces nos daremos cuenta de que estamos en niveles muy similares a ese momento. Esto nos indica que nuestro mercado inmobiliario ha resistido fuertemente y ha demostrado, una vez más, su poder resiliente pese a encontrarnos en un contexto mucho menos favorable de lo que nos gustaría.

En el contexto actual, además, ha emergido la figura de aquellos que tienen solvencia económica para hacer frente a una compra y prescindir de hipoteca. Muchos de estos compradores tienen grandes conocimientos del sector inmobiliario y son extranjeros. Son perfiles que necesitan menos ayuda financiera que los españoles medios. No obstante, existe un nuevo demandante de vivienda que tiene ahorros y quiere apostar por el ladrillo como valor refugio, ahora que nos encontramos en momentos de incertidumbre.