El sector inmobiliario se encuentra en un momento de buenas previsiones, de hecho, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en el mes de septiembre aumentó un 40% la compraventa de viviendas en comparación al ejercicio anterior. En este contexto, el Banco Central Europeo (BCE) alertó hace cuestión de semanas que algunos de los mercados europeos podrían sufrir riesgo de una burbuja inmobiliaria impulsada por la deuda pública y privada. ¿Pero nos encontramos realmente ante esta situación?

En el escenario actual, el endeudamiento hipotecario de los compradores está por debajo del 80% del valor del inmueble, y, por ende, no nos encontramos ante la situación de 2007. Iñaki Unsain, presidente de la Asociación Española de Personal Shopper Inmobiliario (AEPSI), asegura que “el incremento que se ha registrado en los últimos meses se ha acentuado aún más debido a la recuperación de la confianza tras la pandemia y las ofertas de los créditos hipotecarios”.

Montse Moreno, vicepresidenta de AEPSI, explica que “en la crisis del 2007, el gran hecho diferencial es que había mucha liquidez en los bancos y éstos daban hipotecas a clientes que no tenían nada ahorrado, por lo que todo el mundo con unos ingresos recurrentes accedía a financiación”.

No obstante, actualmente no todo el mundo puede acceder a comprar una vivienda con tanta facilidad. “Los bancos buscan ratios de endeudamiento del 35% sobre los ingresos netos mensuales y clientes con al menos, un 30% del precio ahorrado y que tengan contratos indefinidos”, subraya la experta.

Además, según los datos del Colegio de Registradores de España, en 2007, la concesión de hipotecas se situaba en torno al 150% del valor del inmueble y actualmente las cifras están en el 70%, por lo tanto, la situación actual no es la misma que la de hace 14 años.

El confinamiento domiciliario ha puesto en manifiesto la necesidad de priorizar la calidad de vida en la vivienda y a su vez ha generado un impulso en todas aquellas personas que querían invertir en espacios alejados de las ciudades con espacios libres y terrazas. Según Fotocasa Research, “la demanda de las segundas residencias en 2021 representa el 11% de la demanda total de compra. Este porcentaje supone un incremento del 9% respecto al año pasado”.

La situación actual no es la misma que en 2007

“No estamos en la misma situación ni en la venta de obra nueva, ni la venta de segunda mano, ni en las hipotecas, ni en la demanda global, ni en el clima económico y por lo tanto podemos concluir que no estamos ante una situación que nos sitúe a las puertas de una burbuja inmobiliaria”, afirma con convicción Emiliano Bermúdez, subdirector general de donpiso.

“En el 2005 en España se vendían cerca de 900.000 viviendas de las cuales 350.000 eran de obra nueva, en el año 2019 en España se vendieron 501.000 de las cuales poco más de 90.000 eran de obra nueva. Por lo tanto, este crecimiento es una situación lógica. Con la vivienda de segunda mano pasa lo mismo”, matiza Bermúdez.

Una realidad muy diferente a la de 2008

Pese a los múltiples indicadores de recuperación, el subdirector general de donpiso, asegura que no existen “indicios sólidos” que sustenten la creación de una nueva burbuja: “Lo que estamos viviendo en estos últimos meses es una consecuencia lógica después de un período de inactividad importante donde se ha producido un embalsamiento de la demanda y estamos viendo crecimientos en el volumen de operaciones, unos crecimientos que ya estaban previstos”.

Otro factor a tener en cuenta es la actitud de las entidades financieras. Si bien el número de préstamos hipotecarios sobre viviendas inscritos en el Registro de la Propiedad creció un 38% en agosto respecto al mismo periodo de 2019, la gran mayoría (67%) de los mismos son a tipo fijo, lo que muestra un cambio de preferencia, ya que antes lo habitual era el tipo variable.

“Además, también veremos cual es la actitud de las entidades financieras que, ahora mismo, no tienen la misma actitud que tenían en la época de burbuja inmobiliaria, en la que se daban créditos hipotecarios incluso a clientes que se sabía que difícilmente los podían devolver”, añade el experto.

Bermúdez señala a la demanda insatisfecha del año pasado durante el peor momento de la pandemia como el principal motivo del aumento de hipotecas, mientras que antes de la crisis del 2008 el ecosistema pivotaba en torno a la especulación.

“Cuando teníamos la burbuja inmobiliaria lo que veíamos es que las viviendas se sobre tasaban porque el objetivo era dar la hipoteca al precio que fuera. Las entidades financieras no actuaban con precaución, daban más del 100% del valor de la tasación a personas con poca solvencia. También otro hecho que calentaba mucho el mercado era la compra sobre plano, se lanzó todo el mundo a la compra sobre plano dando una cantidad previa y luego haciendo negocios con el traspaso de los derechos de ese contrato de adquisición”, afirma.

En definitiva, el crecimiento actual del mercado inmobiliario está produciéndose a un ritmo correcto y alejado de lo que sería una fase de recalentamiento excesivo: “es una subida moderada y debemos esperar a ver lo que ocurre en los próximos trimestres, sobre todo con la economía española y cómo evoluciona la inflación, el precio de las materias primas y la energía, la posición que adopta el BCE con el precio del dinero, que va a influir directamente con la concesión de créditos y de hipotecas”.