valenciaplaza.com, Estafanía Pastor, 2 de noviembre – El sector inmobiliario de la Comunitat augura una recuperación pero no uniforme, sino que tendrá incidencia en gran medida en ciudades y costa. Esta es una de las conclusiones del desayuno “¿Es momento de invertir en el sector inmobiliario?” organizado por Valencia Plaza y la Feria Urbe en la antesala de lo que será el evento, que se celebrará esta semana de viernes a domingo.
Celebrado este miércoles en el Ateneo Mercantil, los participantes fueron Juan Valero, presidente de Urbe, Teresa Puchades, directora general de Avanza Urbana, Jose Luis Miguel, presidente de la Asociación Provincial de Promotores Inmobiliarios y Agentes Urbanizadores de Valencia, Alfredo Cano, presidente del COAPIV de Valencia, Jose Angel Sospedra, managing director CBRE Valencia, Yolanda Lozano, directora General de Olivares Consultores, Pedro Villa, presidente de Urvitra, Javier Timoner, director de SFI Consultores, Jesualdo Ros, secretario General de Feprova, Jorge Fombellida, director comercial Feria Valencia y Regina Garcia, CEO de Casas del Mediterráneo.
El director comercial de Feria Valencia quiso reflejar el avance del sector inmobiliario con el nuevo empuje de Urbe, que pasó de 10 expositores el año pasado hasta 22 este año, un aumento del 110 %. “El año pasado era testimonial”, apuntó. “Fue un sector maldito que ahora está volviendo a despertar interés”. La clave es que en esta edición se escenifique el cambio de tendencia y que viene un nuevo ciclo, que los precios empiezan a crecer moderadamente y que se puede ver el futuro con otra perspectiva.
El precio no va a bajar más
¿Es momento de invertir en vivienda? Juan Valero, presidente de Urbe, aseguró que en este momento la vivienda está muy barata. “Estamos en el punto más bajo de precio”. Desde 2008 se han ido azuzando los precios y las viviendas nuevas tienen márgenes bajos “con respecto a lo que debe ser”. Regina García, de Casas del Mediterráneo, aseguró que ahora es momento de comprar, pero también hace unos años. “La pregunta es si es el momento de vender y sí, lo es, porque llevamos dos años de subida moderada”. Aseguró que los precios van a estar contenidos con subidas del 3 al 5 %, no al 15 % como ocurrió durante la burbuja. Jesualdo Ros, de Feprova, destacaba que los analistas coinciden en que los precios subirán entre 4 y 5 % de media, aunque es posible que en unas zonas suba un 20 % y en otras cero.
Jose Angel Sospedra, de CBRE, aseguró que el precio no va a bajar más. “Llevamos un par de años en los que el ciclo ha cambiado y estamos viendo un cambio de tendencia”. “La compra de vivienda debería ser una cosa racional. Se está produciendo una subida de precios porque hay demanda contenida aunque también inversores que creen que va a haber un repunte de precios”, reconoce Yolanda Lozano, de Olivares Consultores. Javier Timoner, de SFI Consulting, apuntó al incremento “brutal” en la demanda de uso y a la posibilidad de conseguir por debajo del 2 % hipotecas de 20 años. “Los tipos van a subir pero, tras unos años, estas cuotas van a ser soportables por la mayoría de público”.
Los participantes coincidieron es que existe un escenario de recuperación económica que da lugar a la formación de nuevos hogares y que también da pie a alquilar ya que desde 2008 no ha habido construcción de vivienda a pesar de no desaparecer totalmente la demanda. “Cuando sale una nueva promoción desaparece de repente. Difícilmente verás vivienda con menos de dos años de antigüedad en venta porque el mercado no permite retener”, aseguraba Ros. De hecho, Alfredo Cano destacaba que el alquiler está muy boyante. “El mercado del alquiler tienen connotaciones como que lo alquila gente joven que no se puede permitir una vivienda, pero hay mucha gente en alquiler esperando promociones que no acaban de salir y prefieren no comprar segunda mano”.
José Luis Miguel, de la Asociación de Promotores de Valencia, se planteaba si los bancos ya habían sacado a la luz las mejores viviendas. “Es posible que los grandes catadores saquen ahora lo mejor, por lo que habrá que estar muy atentos para comprar”. Además, señaló la importancia de ver la relación calidad-precio. “Se han sacado muchos productos que estaban bastante tocados”. Alfredo Cano, presidente del COAPIV de Valencia, apuntó a la falta de uniformidad en la demanda del sector inmobiliario. “Vamos a golpes”.
¿Es momento de promover?
José Luis Miguel destacó que el mercado de segunda mano es que está atendiendo la formación de hogares y recalcaba el riesgo del lugar donde se promociona vivienda nueva por la competencia. Sin embargo, Regina García discrepaba. “Si aciertas en precio y zona vendes toda la promoción”. Pedro Villa, de Urvitra, aseguró que las entidades financieras en Valencia tienen copado el suelo. “Las entidades promotoras que arriesgamos el capital tenemos desventaja porque se están saltando la ley hipotecaria financiando el 100 %”.
Javier Timoner, de SFI, insistió en que es momento de promover en Valencia. “Hay gente que no ha podido comprar vivienda nueva y no ha encontrado vivienda de calidad. Es un buen momento para promover en Valencia porque no hay una oferta excesiva. En Comunitat tenemos suelo que puede satisfacer a la demanda”. Sin embargo, Juan Valero, lamentó que es muy restrictivo el crédito a promotores si no hay unas preventas hechas. Yolanda Lozano, de Consultores Olivares, también recalcó que la compra sobre plano se había diluido por la desconfianza, pero ahora se vuelve a animar.
Los problemas de la promoción
José Luis Miguel, de la Asociación de Promotores, asegura que la gente ha aprendido y que entre las daciones en pago y la movilidad es más difícil la gente es muy prudente a la hora de comprar.
Entre los problemas para realizar promociones, Sospedra lamentó que existen proyectos que llevan más de 12 meses tramitando la licencia con la administración, lo que genera embolsamiento. Jesualdo Ros también señaló la evolución de todos los agentes menos en la administración, que prolonga los tiempos más allá de lo legal al otorgar la licencia de obras. “La ley dice que la licencia debe darse en dos meses pero se tarda 12 y eso genera tensiones y hace difícil encajar oferta y demanda”.
“En la administración pueden surgir imprevistos con cualquier aspecto nuevo”, reconocía Teresa Puchades. “Tenemos una mala imagen y la administración lo ve así”. A esto sumó otras posibles piedras efecto de la globalización como el terrorismo o el brexit.
Pedro Villa también señaló que existe miedo de los agentes de servicio de los Ayuntamiento a firmar cualquier documento. “En cuanto tienen que resolver un tema intentan elevarlo a otra instancia del ayuntamiento para hacerlos corresponsables. Falta determinar en el tema de licencias quién es el responsable para evitar que los procesos se eternicen”.
El papel de los bancos
Para Regina García, los bancos deberían tener un papel de reguladores para no cometer los mismos errores que en épocas pasadas si las entidades no actúan como deberían. “El papel de Solvia va a ser promotora, Altamira no lo sabemos, pero creo que es un momento de definición y no se sabe qué papel van a jugar, si van a entrar de lleno en la promoción o van a salir con una rentabilidad”, apuntaba Pedro Villa.
Teresa Domenech apuntó a la concentración de suelos y a una mayor planificación. “En cinco años, habrá grandes promotoras que salgan a bolsa”. Javier Timoner habló de grandes empresas nacionales movidas por players extranjeros mientras que recalcó que los bancos van a promover anecdóticamente ante su gran masas de activos.
Sobre la posición de los bancos, Sospedra destacó que las entidades están buscando negocio en torno a la venta de vivienda que redunde en seguros, pólizas o planes de pensiones.
“El suelo es el nuevo capital que está llegando. No tiene historia y tiene menos miedo. Todos los fondos tienen claro que tendrán que transformarlo”, aseguraba. Sospedra también señaló que si España no es competitiva los fondos extranjeros mirarán a otros lugares aunque algunos ya han comprado suelo y están esperando para vender o promover con un interés puramente financiero. “ Estos meses en Valencia ha habido muchas operaciones de suelo y ha ido creciendo el precio”, apuntaba Villa.
La vivienda que viene
Las viviendas han cambiado, son más eficiente energéticamente, se aplica de lleno la normativa del código técnico y estéticamente hace casi diez años que no se diseña vivienda. “La gente está más preparada y hay que acortar periodos de construcción y bajar coste”, destacaba Teresa Domenech. “Es verdad que en vivienda la gente es muy clásica, pero ya no es tres dormitorios, salón y dos baños sino dejar más espacios polivalentes”.
Jesualdo Ros apuntaba a una vivienda más saludable, sostenible e inteligente. “El tema del diseño es importantísimo ya que en las nuevas promociones son minimalismo, colores blancos y líneas rectas”. Juan Valero destacaba que el cliente de hoy en día hace más caso a una crítica de internet que a lo que diga un profesional. “Ahora la forma de tratar a un cliente se tiene que sentir arropado y es esencial la experiencia del cliente dentro del proceso de compra”. Mientras, Regina García señalaba que la gente no quiere loft ni apartamentos, sino un piso convencional “porque piensa a futuro”.
¿Qué se espera de Urbe?
Regina García aseguró que va a Urbe con las ganas y la ilusión de que el mercado está reglado, normalizado e ilusionado. “Se trata de exponer los éxitos futuros con alegría”, apuntó. Teresa Domenech señaló que este año el concepto es testear, darle solidez al sector y no es una feria a la desesperada, sino con muchos más objetivos que la venta pura como sacar productos y ver la aceptación. Fombellida señaló que Urbe es donde la gente se reúne para hablar además de ser un espacio de seducción sectorial.
