Después de meses de negociaciones y acuerdos parece que la nueva Ley de Vivienda verá la luz este 2023. El 27 de abril se ha aprobado en el Congreso y, tras su aprobación en el Senado, el 26 de mayo ya ha entrado en vigor y se ha incluido en el BOE como Ley 12/2023, 24 de mayo, por el derecho a la vivienda. Esta ley reconoce el derecho a la vivienda, interviene y regulará el mercado del alquiler y quiere asegurar el acceso a la vivienda en condiciones aceptables y asumibles para toda la ciudadanía, de acuerdo con la rueda de prensa donde presentaron la normativa.
Te contamos las claves de la nueva ley de vivienda y cómo afectará a los ciudadanos
¿Cuáles son las nuevas medidas y objetivos de la nueva Ley de Vivienda?
Las nueva Ley de Vivienda incluye importantes medidas e instrumentos para alcanzar los objetivos de mejora del acceso a la vivienda, destacando las siguientes novedades:
Denominación de zonas tensionadas y grandes tenedores
Las zonas tensionadas las podrán declarar las comunidades autónomas siempre que la zona (que podrá ser a partir de un distrito censal) cumpla, de acuerdo con lo indicado en su Artículo 18, uno de estos dos requisitos:
- Que el coste medio de la vida en esa zona supere el 30% de la renta media de los hogares: es decir, la suma de la hipoteca o el alquiler y los gastos relacionados
- Que el precio de la vivienda en venta o en alquiler haya aumentado, al menos, 3 puntos por encima del IPC en los últimos 5 años
Además, se redefine el concepto de gran tenedor, por el cual cualquier persona física o empresa propietaria de al menos 5 viviendas será considerada gran propietario (o de hasta 10 inmuebles en zonas no declaradas tensionadas).
Desvincular la actualización de los precios del alquiler del IPC
Independientemente de si la vivienda está en una zona tensionada o no, la actualización anual de los precios del alquiler ya no estará vinculada al IPC, si no que estará regulado por otro índice el cual todavía no está en marcha, si no que se pondrá en vigor en enero de 2025. Hasta entonces, estos son los límites de actualización del alquiler:
- 2023: subida del alquiler limitada al 2%
- 2024: subida del alquiler limitada a un máximo del 3%
- 2025: subida del alquiler limitada por un índice que será más estable que el IPC, que no podrá ser superior y que todavía se está trabajando en ello
La ley también indica que, con caseros NO considerados grandes propietarios, las partes podrán llegar a un acuerdo de actualización que consideren, aunque si no hay acuerdo el máximo será el antes indicado según el año de la actualización.
La nueva ley de vivienda regulará los precios de los nuevos contratos de alquiler
En las zonas declaradas tensionadas para el alquiler en los nuevos contratos de alquiler no se podrán subir los precios por encima de los índices indicados:
- Pequeños propietarios: el nuevo contrato de alquiler estará limitado por el precio del contrato de alquiler anterior más el índice de actualización de precios antes indicado (2% este año y 3% durante 2024).
- Grandes tenedores: los nuevos contratos de alquiler se limitarán por el precio del alquiler del contrato anterior más el índice de contención de precios el cual todavía no se ha definido.
Además, tampoco se podrá aumentar el precio del alquiler añadiendo nuevos gastos que no correspondan al inquilino, como el IBI o la mensualidad de la comunidad.
Los gastos de la inmobiliaria correrán de parte del propietario
De acuerdo con la nueva ley de vivienda en el Apartado 1 del Artículo 20 que «Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador».
La nueva ley de vivienda también incluye nuevas medidas de protección frente a los desahucios
En este caso, la ley indica que los desahucios se deberán realizar con una fecha establecida, que se incluirán nuevas prórrogas en los procedimientos y que serán las propias comunidades autónomas las que articulen los mecanismos propios de mediación y alternativa habitacional que consideren oportunos.
Con la nueva Ley de Vivienda no se podrá volver a enajenar el parque público de vivienda social
Que será considerado como un patrimonio permanentemente sujeto a protección. Para ello el Anteproyecto establece una estricta regulación de los parques públicos, evitando que vuelvan a repetirse operaciones de venta del parque público de vivienda a fondos de inversión por parte de algunas Administraciones territoriales.
Se establece la calificación indefinida de la vivienda protegida
Garantizando siempre, al menos, un periodo de treinta años. Se fijan a nivel estatal unas condiciones básicas, definiendo un régimen de protección pública permanente de las viviendas protegidas que se promuevan sobre suelo calificado de reserva. En el resto de supuestos, se fija un plazo mínimo de descalificación de 30 años.
Se introduce el concepto de vivienda asequible incentivada
Se trata, según el Gobierno, de una figura necesaria para incrementar la oferta a corto plazo. Se trata de un novedoso concepto que se suma a la vivienda protegida como mecanismo efectivo para incrementar la oferta de vivienda a precios asequibles, favoreciendo la participación del sector privado y del tercer sector a través de la instrumentación de beneficios de carácter urbanístico, fiscal, entre otros.
El derecho a una vivienda digna y adecuada debe ejercerse en condiciones asequibles
Y añaden, comprometiendo a los poderes públicos. Se desarrolla y refuerza el concepto de vivienda digna y adecuada recogido en el artículo 47 de la Constitución Española, para asegurar el compromiso de los poderes públicos para hacerlo efectivo, incorporando en el concepto aspectos como el de habitabilidad, accesibilidad, eficiencia energética, utilización de energías renovables o acceso a redes de suministros básicos, para responder a las necesidades de residencia de los hogares en condiciones asequibles.
Se define un estatuto jurídico de derechos y deberes asociados a la propiedad de vivienda
Delimitando su función social. Se aprueba, por primera vez a nivel estatal, un marco jurídico del derecho a la vivienda que establece un conjunto de derechos y deberes de carácter general, y un estatuto de derechos y deberes asociados a la propiedad de vivienda, delimitando la función social siguiendo el mandato constitucional.
- Creación de un entorno fiscal favorable para la reducción de los precios del alquiler y el incremento de la oferta a precio asequible
Si bien en la rueda de prensa sí se ha confirmado la existencia de beneficios fiscales para aquellos propietarios que alquilen en zonas tensionadas, no ha transcendido por ahora qué beneficios fiscales serán.
Actualmente la información disponible es la redactada en el anterior borrador, que indicaba que se establece una mejora de la regulación del IRPF para estimular el alquiler de vivienda habitual a precios asequibles, a través de la modulación de la reducción del rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual. Para ello, se establece en los nuevos contratos de arrendamiento un porcentaje de reducción del 50%, que podrá incrementarse en función de los siguientes criterios:
| 90% | Bajada de la renta en zona tensionada. Cuando se firme un nuevo contrato en una zona de mercado residencial tensionado, con una bajada de al menos un 5% sobre la renta del contrato anterior. |
| 70% | Alquiler por primera vez de viviendas en áreas tensionadas a jóvenes. En caso de nuevos contratos de arrendamiento a jóvenes de entre 18 y 35 años en dichas áreas. |
| Vivienda asequible incentivada o protegida. Vivienda arrendada a la Administración pública o entidad del tercer sector, o acogida a algún programa público de vivienda que limite la renta del alquiler | |
| 60% | Rehabilitación o mejora. En caso de que se hubiesen llevado a cabo obras de rehabilitación en los dos años anteriores. |
Definición de vivienda vacía y modulación del recargo del IBI
Se introduce una definición clara para que los ayuntamientos puedan aplicar el recargo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles a aquellas viviendas vacías durante más de dos años, con un mínimo de cuatro viviendas por propietario, salvo causas justificadas de desocupación temporal. Asimismo, se establece una modulación del recargo actualmente situado en el 50% de la cuota líquida del IBI que podrá alcanzar el 150%, en función del tiempo de desocupación y del número de viviendas desocupadas del mismo titular en el término municipal.
Impulso de la vivienda protegida en alquiler a precio limitado
Se establece un porcentaje mínimo del 50 por ciento para vivienda protegida en alquiler dentro del suelo de reserva para vivienda protegida. Asimismo, se clarifica la posibilidad de que la legislación urbanística pueda establecer una reserva del 30% en suelo urbanizado, debiendo articular las administraciones urbanísticas los mecanismos de compensación que sean pertinentes a los afectados, sin que ello implique el establecimiento de la obligación de implantar esta medida a las Comunidades Autónomas.
Se refuerza la actuación estatal en materia de vivienda y de rehabilitación, a través de planes plurianuales, basados en la cooperación interadministrativa
Se regula la actuación pública en materia de vivienda, rehabilitación y regeneración urbana a través de la regulación, financiación, y planificación necesaria para garantizar su acceso a precios asequibles, así como para favorecer la conservación y mejora del parque de viviendas y de los entornos residenciales. Se define el marco general de colaboración y cooperación entre Administraciones Públicas en materia de vivienda, como estrategia clave para conseguir los fines de esta política, a través de los principales órganos de cooperación: Conferencia Sectorial, Comisión Multilateral y Comisiones Bilaterales.
Se crea el Consejo Asesor de Vivienda, para asegurar la participación de todos los agentes en la elaboración y desarrollo de las políticas de vivienda
Será un órgano colegiado de carácter técnico, asesor y consultivo del Estado para la programación de las políticas públicas de vivienda, que estará integrado por asociaciones del tercer sector y otras asociaciones representativas de intereses afectados por la Ley, representantes empresariales y profesionales, del sector financiero, así como distintos profesionales expertos en materia de vivienda, del ámbito universitario o de la investigación.
Más garantías en la compra o el alquiler de vivienda a través de información básica de las condiciones de la operación, y de las características de la vivienda y del edificio
La persona interesada en la compra o arrendamiento de una vivienda que se encuentre en oferta podrá requerir, antes de la formalización de la operación y de la entrega de cualquier cantidad a cuenta, una serie de información básica, acerca de las condiciones de la operación y de las características de la referida vivienda y del edificio en el que se encuentra.
Más información y transparencia en las políticas públicas de vivienda, para conocer todos los programas y servicios útiles para acceder a una vivienda
El Anteproyecto de Ley apuesta por asegurar la transparencia y mejorar la información en diferentes ámbitos, entre los que se puede destacar el de la vivienda pública. Para ello establece la obligación de elaborar y mantener actualizado un inventario del parque público de vivienda y una memoria anual en la que se especifiquen las acciones adoptadas para reforzar dicho parque y acomodarlo a la demanda existente.
Derecho a una vivienda digna y adecuada
Con el conjunto de medidas recogidas en la nueva Ley Estatal de Vivienda se obedece al principio de que el cumplimiento del «derecho a una vivienda digna y adecuada» recogido en el artículo 47 de la Constitución Española incumbe a todos los poderes públicos sin excepción, que están obligados a cumplirlo en el marco de sus respectivas esferas de competencia.
De esta forma, la Ley por el Derecho a la Vivienda constituye la respuesta por parte del Estado de la obligación que, en el marco de sus competencias constitucionales, le incumbe en la protección del derecho a acceder a una vivienda digna y adecuada y a su disfrute.
Y además…
