Cuando hablamos de traspasar la vivienda familiar a un hijo, habitualmente lo hacemos porque hablamos de la figura de la herencia o la donación. Es muy habitual que entre padres e hijos, los bienes heredados o adquiridos por la familia se transmitan. Pero no todas las familias son iguales. Y algunas veces puede darse el caso de que queramos vender la casa a un hijo, en lugar de dejársela en herencia o realizar una donación. A veces incluso es posible que nos planteemos estas dos opciones como una dicotomía, con el objetivo de ahorrarnos algún impuesto durante la operación.

Entonces, ¿qué es mejor, vender o donar el piso a un hijo? Es muy importante que tengas en cuenta que antes de realizar la operación, que es perfectamente viable aunque tu hijo sea tu hijo, hay que tener en cuenta muchos aspectos relacionados con el precio de la vivienda, los impuestos o la ubicación del propio inmueble. Por tanto, vayamos con cuidado y realicemos el análisis que una operación de esta envergadura exige.

¿Puedo vender la casa a un hijo?

Empecemos por algo que puede parecer muy obvio, pero que no está exento de controversia. Tu hijo y tú no sois la misma persona. Por eso, aunque os una un parentesco muy importante, la compraventa puede realizarse. Es decir, nosotros podemos hacer dos cosas: venderle la casa a un hijo o hacer una donación. Lo más importante aquí es que sepas que cada operación tiene unas características e implica unas obligaciones muy concretas, por la que hay que responder.

Cuando se elige vender una propiedad, tanto el padre como el hijo tendrán que hacer frente a los mismos impuestos a los que harían frente si compraran entre personas que no son de la misma familia. En el caso de los padres, sería necesario que pagaran el IRPF correspondiente por la operación, que tendría que figurar en la declaración anual. En el de los hijos, sería necesario que abonaran el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que pagarían del mismo modo que si compraran la vivienda a un desconocido. Estamos hablando de entre un 6 y un 10 % del precio escriturado del inmueble, dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre.

En este caso, los propietarios de la vivienda dejarían de ser los padres. La propiedad pasaría, lógicamente, a manos del hijo que ha adquirido la vivienda de pleno derecho. Otra cosa es que, si los padres siguen residiendo en la misma, se quiera respetar el usufructo. Esto es, que puedan residir en ella mientras vivan, aunque la propiedad pertenezca al hijo. Hay que tener en cuenta, eso sí, que si el hijo está casado en régimen de gananciales, la mitad de la vivienda también pasaría a ser propiedad de la pareja.

Si la transmisión de la propiedad no quiere hacerse a través de una herencia (una vez los propietarios, en este caso los padres, fallezcan), la otra opción, además de la venta, es la donación. En este caso también será necesario abonar una serie de impuestos. Los padres tendrán que declarar igualmente el IRPF correspondiente a la donación realizada y el hijo tendrá que abonar igualmente el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, en el caso de que así lo ordene la legislación autonómica. Por otra parte, será preciso que pague la Plusvalía Municipal.

¿Puedo vender mi casa a un hijo por un precio simbólico?

Lo primero que debes saber es que vender un piso por un precio simbólico no es legal en España. Si se vende un inmueble a un precio simbólico (pongamos, 1 euro), saltarán todas las alarmas de la Agencia Tributaria, que detectará una operación extraña, con visos de fraudulenta. Lo que pensará el fisco, en primer lugar, es que se está intentando evadir el pago de impuestos y la evasión está penada con multas muy elevadas en nuestro país. De hecho, en las escrituras aparece el valor aproximado del inmueble y cualquier cifra que resulte flagrante, nos delatará. De hecho, esta es una práctica muy observada por la Agencia Tributaria para evitar precisamente el blanqueo de capitales. Por tanto, si no quieres tener problemas, no vendas tu casa a un hijo por un precio simbólico. 

¿Entonces, es mejor vender mi casa a un hijo o hacer una donación?

Una vez conocemos las posibilidades que existen con respecto a venta o donación, debemos analizar cuáles son las ventajas y desventajas de una operación como esta. La donación, por ejemplo, es una buena manera de saltarse el paso de la herencia, solucionando las transmisiones que quieren hacerse en vida, en lugar de esperar al fallecimiento. Si se hace una donación, además, se puede ayudar a los hijos (si necesitan esa vivienda, tanto para vivir como para vender, en caso de penurias económicas).

Con una donación también se pueden aplicar derechos (como el usufructo) o aplazar el cobro de los impuestos a los hijos, hasta que no se produzca la muerte. Además, se gana la seguridad de saber qué cantidad habrá que abonar con e Impuesto de Sucesiones y Donaciones, certeza que no se tiene a la hora de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales. Por último, conviene indicar que la donación es un acto reversible, de modo que si los padres necesitaran de nuevo la casa, podrían llegar a recuperarla, de acuerdo con el artículo 639 del Código Civil.

Al decantarnos por una venta, también tendremos acceso a ciertas ventajas. Por ejemplo, si estamos hablando de una vivienda habitual, los padres mayores de 65 años podrán beneficiarse de bonificaciones fiscales en la renta. En este caso, es posible especificar que los padres sean usufructuarios de la vivienda hasta el momento de su muerte.

Debes saber que donar o vender puede salir más barato dependiendo de la comunidad en la que se encuentre ubicado el inmueble. Por ejemplo, las herencias y donaciones tributan más, por este orden es en: Asturias, Comunidad Valenciana, Aragón, La Rioja, Castilla-La Mancha, Islas Canarias, Navarra, Cataluña, Baleares y País Vasco. Las comunidades donde sale más barato heredar y donar son Andalucía, Cantabria y Galicia, donde se bonifica el 100 % del impuesto, además de Castilla y León, que tiene un 99 % de bonificación para familiares directos. También sale rentable en Murcia, Extremadura y Madrid, donde no se paga nunca más de 2.000 euros.