Si nos separamos y tenemos un piso en común, puede darse lo que se denomina técnicamente una extinción de condominio. Esta se encuentra regulada en los artículos 400 y 406 del Código Civil y es una forma de dividir los bienes que se tienen en común. Se puede dar en varias ocasiones.

De las más comunes, como te decíamos, es cuando una pareja se separa, tiene una vivienda en común y ninguno de los dos miembros sabe cómo repartirla. También puede pasar cuando unos herederos reciben un inmueble y no tienen idea de cómo dividir la propiedad.

La finalidad de la extinción de condominio es poner fin al régimen de copropiedad, pasando el bien a pertenecer a una sola persona. A continuación, te detallamos cómo funciona y qué sucede en caso de tener una hipoteca.

Qué podemos hacer con el piso si nos separamos

Lo habitual en las parejas es tener la vivienda que han comprado en común al 50%. De ser así, y aplicando la extinción de condominio, el inmueble pasaría a pertenecer a un solo miembro de la pareja. La persona que se quede con la casa será la que tendrá que pagar a la otra lo equivalente al valor de su mitad o, en caso de disponer de un porcentaje diferente, lo que le corresponda. 

Una vez ambas partes hayan llegado a un acuerdo, deberán firmar la escritura ante notario y llevarla al Registro de la Propiedad para que se hagan oficiales los cambios de propiedad de la vivienda. Pero en estos casos, pueden darse distintas circunstancias y contextos. Veamos qué sucederá. 

El piso está pagado y nos separamos

Cuando un piso está pagado, las dificultades se minimizan, pero hay que cumplir con la norma. Lo más común es que en España, las parejas casadas lo estén con régimen de gananciales. Es lo más común, aunque es cierto que luego se complica la cosa en caso de divorcio. Según el artículo 1.344 del Código Civil, los bienes comunes tendrán que dividirse en partes iguales (50 %) entre los cónyuges en el momento de realizar la liquidación. ¿Y qué pueden hacer en estos casos?

• Vender el piso y repartirse el dinero que se haya obtenido con la operación
  Que una de las partes se quede con el piso y compre la mitad al otro
• Alquilar el piso a una tercera persona y repartirse la cuota que se obtenga

En este punto es muy importante que sepas que hay que ponerse de acuerdo con el precio de venta o de alquiler. Eso sí, si ninguna de las partes se pone de acuerdo a la hora de decidirlo, siempre es conveniente acudir a la tasación del inmueble. De este modo, un experto nos habrá indicado objetivamente, y teniendo en cuenta criterios técnicos, cuál es el precio más coherente. Cuando el proceso termine se repartirán las ganancias al 50 % o con el porcentaje que corresponda.

El piso todavía tiene una hipoteca pendiente y nos separamos

Aquí entra a escena la extinción de condominio que, como decíamos, es regulada por los artículos 400 a 406 del Código Civil.

Lo más habitual es que se acuerde la venta del inmueble y, si ninguna de las dos partes quiere quedarse con el piso, al obtener el importe de la venta cada una de las partes podrá liquidar su porcentaje de hipoteca. Si es en bienes gananciales, alcanzará el 50 %, pero puede ser otro porcentaje, dependiendo de lo estipulado en la escritura.

Nos separamos y una de las partes quiere comprar el piso

Si una de las partes quiere comprar el piso en caso de separación, también se producirá una extinción de condominio. En este caso, la propiedad se cederá a la nueva parte compradora. Se trata, en definitiva, como empezar de cero. Porque el banco llevará a cabo un nuevo estudio económico para conocer la viabilidad de concederle el préstamo al miembro de la pareja que quiere quedarse con la vivienda.

Al realizar este trámite, habrá que pagar un impuesto: el de Actos Jurídicos Documentados, por el que se aplica entre un 0,5% y un 1%, dependiendo de la Comunidad Autónoma, sobre el valor del bien adjudicado. Si después de hacer el estudio de viabilidad económica correspondiente, el banco decide mantener al ex cónyuge como titular de la hipoteca, lo que se hará será una novación hipotecaria: que es el cambio de condiciones de la hipoteca.

Nos separamos y ninguna de las dos partes quiere comprar

En este caso la mejor opción será ponerla a la venta y, tal como te hemos indicado más arriba, con el dinero obtenido se podrá cancelar el préstamo. Se pondrá en marcha la extinción de condominio y, si todo está en orden, la hipoteca quedará cancelada. No obstante, hay que tener en cuenta otras casuísticas, especialmente si la pareja tiene hijos menores. Veamos. 

Nos separamos y hay hijos de por medio

También puede suceder que uno de los miembros termine quedándose con el piso si una sentencia judicial lo indica. Es muy habitual que pase si uno de los miembros está al cuidado de los menores de la pareja. El banco no eliminará a ninguno de los titulares del préstamo, porque estará obligado a seguir pagando la hipoteca. Y es que bajo ningún concepto pueden modificarse las condiciones de la hipoteca por una sentencia de separación o divorcio. Lo único que queda, en estos casos, es que la pareja llegue a un acuerdo de buena fe.

El artículo 96.3 del Código Civil es claro en este sentido y tiene en cuenta las distintas casuísticas:

• Cuando hay hijos menores y uno des los miembros tiene la custodia absoluta: el cónyuge con la custodia usará el piso
• Cuando hay hijos menores y hay custodia compartida: podrán usar la vivienda en períodos alternos y los hijos se quedarán siempre en la casa
• Si no hay hijos o son mayores: el cónyuge más necesitado podrá quedarse a vivir en la casa, aunque el otro siga siendo titular de la hipoteca

Como ves, en caso de divorcio o separación las cosas se complican cuando hay inmuebles en propiedad. Las circunstancias familiares, especialmente si hay hijos, también juegan un papel determinante. Pero hay fórmulas para resolver estos problemas en caso de separación.