Para saber todo lo que debes saber sobre hipotecas, hay que tener en cuenta el contexto económico, el tipo de interés o las vinculaciones, entre otras cuestiones. 

Por Nerea Gastesi (iAhorro)

Adquirir una vivienda y, en la mayoría de los casos, firmar una hipoteca es una de las operaciones financieras más complicadas que una persona suele realizar a lo largo de su vida; más aún si se trata de la primera vivienda que adquiere dicho usuario. Para tomar la decisión más acertada conviene hacer un buen análisis de las hipotecas y tener claro cuáles son las ventajas e inconvenientes para cada una de las opciones existentes.

Así pues, a la hora de firmar una hipoteca hay que tener en cuenta numerosos aspectos. De esta manera una persona elegirá el préstamo que mejor se adapte a sus necesidades. 

¿Qué tipo de hipoteca es la mejor?

Lo primero que hay que tener claro es qué tipo de hipotecas se pueden adquirir: una fija, variable o mixta. Con un préstamo a tipo fijo el propietario pagará siempre la misma cuota, con la variable dependerá de un índice de referencia (el euríbor en la mayoría de los casos) y la mixta es una mezcla del tipo fijo y mixto.

Sin embargo, no existe una hipoteca ideal. El mejor préstamo hipotecario será aquel que responda a las necesidades del usuario. Asimismo, hay que tener en cuenta el contexto económico nacional e internacional, puesto que ayuda a entender qué opción es la más adecuada.

En estos momentos, por ejemplo, hay que tener en cuenta que el euríbor ha superado el 4%. Esto podría lleva a pensar a un usuario que una hipoteca variable no es un producto adecuado, pero dependerá de para qué se quiere utilizar la vivienda. “Es muy buen producto sobre todo para inversores, ya que estamos viendo ofertas de hipotecas variables con diferenciales de hasta un 0,1 o 0,2%”, explica Simone Colombelli, director de hipotecas de iAhorro.

Para aquellas personas que quieran una cuota estable la hipoteca fija sería la mejor opción, pero si se quiere disfrutar de un interés por debajo del 3% una mixta puede ser una buena alternativa, puesto que estos préstamos tienen un tipo en torno al 2,50% en su tramo fijo.

Esto es aplicable en estas circunstancias, pero puede cambiar a corto plazo.

¿Son mejores las hipotecas a 15, 20, 25, 30 o 40 años?

El periodo de amortización también es fundamental. Hay que elegir los años justos con los que el cliente pagará una mensualidad que se ajuste a su bolsillo.

Si se elige un periodo muy largo (40 años, por ejemplo) quizás se acaben pagando demasiados intereses, pero si se elige un plazo demasiado corto se pueden tener problemas para afrontar la cuota mensual.

A la hora de comparar hipotecas… ¿Debo prestar atención al TIN o a la TAE?

En cuanto al tipo de interés, hay que centrarse en ambos valores: el TIN (Tipo de Interés Nominal) y la TAE (Tasa Anual Equivalente). El primero de los indicadores expone el interés de la hipoteca al uso, mientras que el segundo indica el coste total del producto, es decir, tiene en cuenta el TIN, los productos vinculados, etc.

Primero se mira el TIN, que es el que marca el interés de esa hipoteca. Si el usuario se encuentra con varias hipotecas con el TIN similar entonces se tiene en cuenta la TAE. Cuantas menos vinculaciones y costes añadidos menor será la TAE que tenga esa hipoteca.

¿Debería coger el mayor número de vinculaciones posible?

Para poder rebajar el interés de la hipoteca las entidades suelen ofrecer la contratación de numerosos productos: seguros, alarmas, domiciliaciones de nóminas, utilización de tarjetas… 

No obstante, hay que tener en cuenta que, en algunas ocasiones, si hay que asumir el coste de numerosos productos aunque se haya bajado el interés se pagará lo mismo que con un interés más elevado, pero con menos productos.

Por lo tanto, hay que buscar el equilibrio entre las vinculaciones y los tipos de interés.

¿Qué pasa si más adelante salen hipotecas con mejores condiciones de las que firmé?

Una persona puede pensar que ha firmado la mejor hipoteca, pero quizás pasan los años y se percata de que existen mejores opciones. En esos casos la solución es fácil: cambiar la hipoteca.

Un préstamo de estas características no es un producto estanco, se puede cambiar; de la misma manera que cuando una compañía telefónica sube el precio de la tarifa el cliente se traslada a otra.

Existen tres formas de cambiar la hipoteca: novación, subrogación por cambio de acreedor y cancelación.

• Con la novación se cambian las condiciones en el mismo banco: el interés, el tipo de hipoteca el plazo…
• En el caso de la subrogación por cambio de acreedor la hipoteca se traslada de banco, pero se sigue pagando desde el punto en el que se dejó. Esto significa que, si a un usuario le faltaban 10 años para terminar de pagar el préstamo, en la nueva entidad partirá del mismo punto.
• La cancelación, en cambio, consiste en terminar de pagar la hipoteca en el banco actual y abrir una desde cero en una entidad nueva.
• La subrogación por cambio de acreedor suele ser la mejor opción, puesto que acarrea el menor coste. No obstante, algunas entidades no admiten estas operaciones, por lo tanto, obligan a los usuarios a utilizar el método de la cancelación.