Son muchos los hipotecados que buscan una mejora en las condiciones de su préstamo hipotecario siendo el objetivo principal. En la mayoría de los casos, pagar menos en la cuota mensual. Para conseguir este objetivo, hay varias operaciones que se pueden llevar a cabo. La novación, la subrogación y la cancelación de la hipoteca.

La novación consiste en cambiar las condiciones de la hipoteca sin cambiar de banco, realizando una nueva negociación con la entidad. Con la subrogación o la cancelación de la hipoteca, también se consigue el objetivo de mejorar la hipoteca, pero son operaciones que implican distintas cosas. 

¿Qué es una subrogación?

La subrogación es cambiar alguno de los sujetos del préstamo hipotecario. Cuando hablamos de subrogación para mejorar la hipoteca, se habla de subrogación de acreedor, que consiste en cambiar la hipoteca de una entidad a otra (cambiar el titular de una hipoteca por otro es lo que se conoce como subrogación de deudor). 

La subrogación tiene un proceso y unos plazos legales que comienza con una oferta para la hipoteca por parte de la nueva entidad y que el titular estudiará en un plazo de 10 días. En caso de que el titular acepte la oferta, el nuevo banco contactará con el antiguo para solicitarle toda la información relativa a la hipoteca y el viejo banco se la deberá dar de forma obligatoria.

Una vez que se ha hecho entrega de la documentación, el banco antiguo tiene 15 días para poder hacer una contraoferta y ofrecer mejores condiciones que las del nuevo banco. En caso de que el titular acepte la contraoferta, se llevará a cabo la novación antes mencionada por la que se modifican las condiciones de la hipoteca y descartando así la subrogación de esta. 

En cambio, si después de los 15 días el banco antiguo no realiza una contraoferta que mejore las condiciones, se procederá a la subrogación. Hay que saber que, para acceder a la subrogación, hay que cumplir unos criterios mínimos como estar al corriente del pago de las cuotas de la hipoteca y contar con un buen historial crediticio, además de cumplir con los plazos legales establecidos por la Ley Hipotecaria. 

¿Y si cancelo la hipoteca?

Otra opción es cancelar la hipoteca actual y contratar otra hipoteca nueva con otra entidad o bien en la misma (aunque quedarse en la misma entidad no es lo habitual a través de esta operación ya que lo que se produce es una novación). En definitiva, es pagar lo que queda de la hipoteca y realizar la apertura de una nueva hipoteca con una nueva entidad.

Pero hay que tener en cuenta que la cancelación de la hipoteca supone el pago de la comisión por desistimiento o amortización anticipada que será del 0,15% cuando se realiza en los primeros 5 años de vida del préstamo hipotecario y del 0,25% si se realiza en los 3 primeros años. También habrá que tener en cuenta que puede aparecer la comisión por compensación por riesgo de tipo de interés que alcanzará como máximo el 2% si se produce durante los 10 primeros años de la hipoteca y del 1,5% a partir del undécimo. 

¿Qué es mejor?

La clave reside en el coste de las operaciones. Por lo general, la cancelación de la hipoteca y apertura y contratación de una nueva desde cero tiene un mayor coste (hay que asumir el coste de la cancelación a la entidad y también gastos de notaría y registro), mientras que con la subrogación estos gastos de cancelación no existen, además la comisión por cancelación total es más elevada que la comisión por subrogación. 

Con la subrogación habría que asumir la comisión por subrogación (en caso de que exista) que siendo una subrogación de tipo variable a fijo no podrá ser más del 0,15% del capital reembolsado de forma anticipada cuando se produzca en los tres primeros años de la hipoteca. Pasados esos tres primeros años, el banco no puede exigir comisión por subrogación.

De hecho, con la nueva Ley Hipotecaria, la comisión para el resto de las subrogaciones desaparece, aunque sí hay que asumir los gastos de notaría, registro y tasación. Por lo tanto, la clave está en hacer números teniendo en cuenta los gastos de constitución de las hipotecas y de comisiones que se tendrán que asumir. Otra clave muy importante es la de la negociación del préstamo hipotecario que puede llevar muchas ventajas económicas.