“Cambiarte los papeles con el banco y que te pague por quedarte con tu vivienda”. Esta inusual figura, conocida como hipoteca inversa es un método para obtener liquidez a través del patrimonio, especialmente pensado para pensionistas o personas en situación de dependencia severa.
“Mediante una hipoteca inversa, el propietario de la vivienda cobra del banco una renta con el respaldo del inmueble, que sirve como garantía”, explica Anna Puigdevall, tesorera de FIABCI España y directora general de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Cataluña (AIC).
Por la naturaleza de la operación, está dirigido a personas mayores de 65 años, de modo que, al fallecimiento del propietario, los herederos deberán decidir si satisfacen la deuda con el banco adquiriendo una hipoteca o con fondos propios o venden el inmueble.
“El importe del préstamo se puede recibir en un único pago, mensual o ambas”, apunta la experta, quien añade que estas condiciones dependerán de la edad del cliente y el valor que tenga el inmueble.
La ventaja de este producto frente a la venta de la vivienda o el alquiler, de las cuales también se pueden obtener rentas, es que el prestatario mantiene la propiedad y el uso hasta su fallecimiento, obteniendo un ‘extra’ en su pensión.
Una coyuntura, ¿favorable?
En principio, en España se dan las condiciones para que este tipo de producto financiero tenga éxito. En la actualidad viven alrededor de ocho millones de personas mayores de 65 años en España, de las cuales, nueve de cada diez poseen viviendas.
Esto, unido a unas pensiones no muy elevadas, hace que la coyuntura sea en principio, favorable a la concesión de este tipo de préstamo. Sin embargo, desde que se regulara esta figura en 2007, y después de unos primeros años con más concesiones, los préstamos han caído en picado hasta convertirse en una opción residual, según los datos del Centro de Información Estadística del Notariado.
“Es posible que puedan aumentar en los próximos años por la crisis económica derivada del Covid, ya que, en su momento, durante la crisis del 2008 fue cuando se registraron los mayores números”, apunta Puigdevall.
Además, señala la experta, “el mantenimiento del sistema público de pensiones es cada vez más complicado, por lo que en los próximos años puede que experimentemos subidas en los préstamos.”
¿Por qué no tienen éxito en España?
Aunque la coyuntura social española podría favorecer a priori la constitución de este tipo de productos, no es una opción muy popular de financiación entre los mayores. Esto se debe, según la experta a factores culturales y económicos.
Desde el punto de vista cultural, en España está muy arraigada la necesidad de dar en herencia los inmuebles, que son el principal foco de inversión privada de los particulares. “Culturalmente, adquirir una vivienda es una gran inversión o supone una herencia familiar con valor sentimental, por lo que ‘vendérsela’ al banco y dejar una deuda a los hijos no es una opción tan atractiva”, explica la experta.
Otra de las razones por las que las hipotecas inversas no tienen demasiado éxito es el poco interés que han mostrado los bancos en constituirlas. Esto se debe a que los bancos cuentan con una gran cartera de vivienda vacía, que les interesa tener hipotecada y no en propiedad.
“Después de la anterior crisis, frente a la oleada de impagos, los bancos adquirieron un gran parque de viviendas”, explica Puigdevall. “Las entidades financieras no son grandes tenedores, por lo que no les interesa tener tantos inmuebles en propiedad”, apunta, añadiendo que, “de hecho, el banco intenta liberarse de inmueble ofreciendo mejores condiciones de financiación”, añade.
