elconfidencial.com, E. Sanz, 05 de julio – 5 de noviembre de 2014. Calle Arcipreste de Hita, número 5, de Madrid. Son las diez de la mañana. Funcionarios del Ministerio de Defensa se preparan para abrir los cuatro sobres que contienen las ofertas por un solar en el centro de la capital, a escasos metros del Paseo de la Castellana. Es una de las primeras ventas de suelo público que tiene lugar en Madrid desde que estalló la crisis en 2008 y cualquier activo vinculado con el sector inmobiliario es sinónimo de «peligro».

Sobre la mesa, cuatro ofertas, dos de las cuales provocan una oleada de murmullos. La gestora de cooperativas Domo se ha impuesto en la subasta con 111 millones de euros y Amenabar, una promotora familiar de origen vasco de la que muy pocos en la sala han oído hablar, ha estado a punto de hacerse con el solar por 103 millones de euros. Dos viejos conocidos del sector, Ferrovial (102,2 millones) y Pyrconsa (95,6 millones), no han tenido ninguna opción.

Tras un desastroso 2013, en España comienza a hablarse, aunque solo sea tímidamente y con la boca pequeña, de brotes verdes en el ladrillo. Los engranajes del mercado, parados y oxidados desde 2008, comienzan a girar, pero solo unos pocos valientes se atreven a meter el pie en un lago que está en pleno proceso de deshielo. Varias compañías muy potentes del País Vasco y de otros puntos del norte de España están tomando posiciones en Madrid, mercado que va a liderar la recuperación inmobiliaria a nivel nacional. Su llegada es silenciosa y discreta, pero clave para su futuro y para el papel que estarán llamadas a jugar en la capital varios años después.

Son Amenabar Promociones Residenciales, Inbisa Inmobiliaria, Neinor Homes y la navarra ACR Grupo. Aunque su presencia se extiende a nivel nacional con casi 10.000 viviendas en marcha, solo en Madrid entregarán más de 3.800 en los dos próximos años y medio. El valor de sus activos suma más de 2.500 millones de euros y, para este año, la inversión conjunta en suelos superará los 500 millones de euros.

Empresa familiar versus fondo de inversión

La llegada de todas ellas a Madrid y la puesta en marcha de proyectos en la capital coincide prácticamente en el tiempo, y, aunque son muchos los puntos en común que comparten, también les separan importantes diferencias. Así, por ejemplo, tanto Amenabar como Inbisa o ACR siguen siendo empresas familiares. Es decir, sus fundadores siguen hoy en día al frente de todas ellas. «Al participar en la dirección y gestión del negocio, nuestra toma de decisiones es muy ágil tanto a nivel de gestión como a nivel de desarrollo del negocio», señalan desde Amenabar.

Neinor Homes, por el contrario, pertenece al fondo de inversión texano Lone Star, que compró la división inmobiliaria a la caja vasca Kutxabank en 2014 con el objetivo de convertirla en la mayor promotora de viviendas de España. Tres años después, con una cartera de suelo de más de un millón de euros y más de 4.000 viviendas en marcha, ha debutado en bolsa, convirtiéndose en la primera empresa del sector que da el salto bursátil en la última década.

Las demás están o han estado en el foco de los grandes fondos de inversión que quieren entrar en España a través del mercado residencial sin que, por el momento, dichos tanteos hayan llegado a buen puerto. Ni una posible operación corporativa ni la salida a bolsa figuran entre los planes inmediatos de Inbisa, Amenabar o ACR, pero algunas de ellas no lo descartan. «Hemos tenido aproximaciones de fondos, pero no han sido interesantes. Estamos atentos pero no es nuestro objetivo», reconoce a El Confidencial Manuel Balcells, director general de Inbisa Inmobiliaria.

ACR, por su parte, ha buscado socio para sus proyectos en Madrid. Se trata de Allegra Holding, inmobiliaria controlada por Mario Losantos, expropietario de la extinta Riofisa. Mientras que Amenabar, que trabaja en solitario, unía recientemente fuerzas con Pryconsa para hacerse con la sede de Cecabank en Madrid, donde levantará un proyecto residencial.

Promueven y construyen sus propias viviendas

Otro sello diferenciador de la compañía que dirige Juan Velayos es la construcción de las viviendas. Cuando Neinor Homes compra un suelo y decide desarrollarlo, convoca un concurso y adjudica a una constructora levantar las viviendas. Por el contrario, Amenabar, Inbisa y ACR disponen de división constructora, lo que les ha permitido ajustar costes y sobrevivir mejor a la crisis.

También se observan diferencias respecto a la estrategia a la hora de comprar suelo, el activo más repudiado durante la crisis y el más codiciado en la actualidad en el centro de la capital. A diferencia de Neinor Homes o Amenabar, que disponen de una importante bolsa de terrenos, ni Inbisa Inmobiliaria ni ACR Grupo disponen de una cartera de suelo, ya que en cuanto se produce una adquisición, tal y como señalan ambas compañías, lo ponen inmediatamente en carga, es decir, lo desarrollan, evitando uno de los males que provocó el auge y posterior caída del sector: la especulación.

Viaje al pasado

Inbisa Inmobiliaria

Su aterrizaje en Madrid se produjo en 2013, aunque en el año 2000, cuando comenzaba a gestarse la burbuja inmobiliaria, abría delegación en la capital. Durante los años siguientes, desarrollaron varias promociones industriales y de oficinas y alguna promoción residencial en 2005, para volver a irrumpir ocho años después con su primera promoción de Valdebebas. Desde entonces, ha puesto en marcha una veintena de promociones que suman más de 1.600 viviendas.

Neinor Homes

Su llegada a Madrid coincide con su compra por parte de Lone Star, firmada en 2014 y formalizada en mayo de 2015. Compró varios suelos en la Comunidad de Madrid, así como promociones en fase de comercialización y de construcción en el sur de Madrid. Después de la adquisición inicial se compraron varios suelos finalistas en Arganzuela, San Sebastián de los Reyes, Alcobendas, Getafe, Leganés, Boadilla del Monte, que llevaron a la región Centro a representar casi el 25 % del banco de suelo de la compañía.

Amenabar Promoción Residencial

Antes del año 2011, ya había construido 500 viviendas en distintos ámbitos de Madrid como Velilla de San Antonio, Las Tablas y Las Rozas, pero su implantación definitiva como empresa promotora y con proyectos residenciales de grandes dimensiones tuvo lugar en el año 2012 con dos promociones de más de 520 viviendas en el ámbito de Arroyo Fresno (de las más de 1.200 viviendas que están actualmente desarrollando en ese ámbito). Dichas promociones tuvieron un listado de interesados de más de 5.000 personas.

ACR Grupo

En 2011, en pleno chaparrón tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, ACR inauguraba oficina en Madrid, auque su primera operación en la capital no llegaría hasta cuatro años después, Nature Plaza Castilla, una promoción ejecutada junto con Allegra Holding que en plena crisis logró comercializar en tan solo cuatro meses.