Inmersos en la época estival, es cuando muchos españoles se disponen, por fin, a disfrutar de sus segundas residencias. “Lo más normal es que la vivienda haya permanecido cerrada desde el verano anterior, o como mucho se ha usado unos días en navidades o Semana Santa. Por lo general, las segundas residencias no se usan más de 45 días en todo un año, lo que entendemos que es “tirar el dinero”, sobre una inversión realizada que suele rondar entre los 120.000 – 150.000 euros por la compra total de una vivienda, que en muchos casos se sigue pagando”, afirma Borja Badiola, CEO de Suomma, plataforma PropTech de gestión de segundas residencias en propiedad fraccionada.

Esta empresa, acaba de elaborar una Guía para saber qué conviene más a la hora de irse de vacaciones, y responder así a las preguntas de si me conviene comprar o alquilar, cuánto presupuesto necesito, cuánto tiempo la voy a usar, o si la opción escogida se corresponde realmente con mi estilo de vacaciones.

Propiedad total, propiedad fraccionada, alquiler turístico y hoteles

El análisis de esta Guía, parte de las cuatro opciones más comunes para las vacaciones: adquirir una propiedad total o propiedad fraccionada, que corresponden a la compra, o el alquiler turístico y hoteles, que corresponde a la opción del alquiler, y del pago por un servicio, en el caso de los hoteles.

Los cuatro modelos se han comparado entre sí, como se detalla en el cuadro nº1 de la Guía, teniendo en cuenta factores como: la inversión total, los gastos anuales, el uso potencial y el real de cada opción, la flexibilidad para escoger fechas de uso, la gestión profesional, la rentabilidad por alquiler, la posible revalorización y la situación actual de mercado.

Inversión y gasto anual: «La mayor inversión es la compra de una propiedad total»

Así, por ejemplo, la compra de una propiedad el completo supone la mayor inversión de los cuatro modelos, entre 120.000 y 150.000 euros, con un gasto anual de 12.000 euros, seguido del gasto en hoteles, que en un período de 10 años supondría entre 75.000 y 85.000 euros. En la misma década, si optamos por el alquiler turístico, gestionado en su inmensa mayoría por las plataformas vacacionales como Airbnb, Booking, Trivago, etc.., nuestra inversión estaría entre los 60.000 y 70.000 euros.

Otra de las opciones, más novedosa en el mercado, es la propiedad fraccionada. Este modelo, es el más barato de los cuatro y la inversión rondaría los 50.000€ por fracción para una vivienda premium, con un gasto anual que no superaría los 2.000 euros por fracción, de una vivienda que en su totalidad costaría 400.000€. Esta opción, por el momento, solo la ofrece la PropTech SUOMMA, puesto que el resto de operadores de este sector está enfocado al lujo. Al tratarse de viviendas de lujo, que en su totalidad pueden costar más de 2,4 millones de euros, la inversión sería la más cara de los cuatro modelos estudiados en esta Guía: 300.000 euros por fracción.

A la hora de irnos de vacaciones y decidir cuál va a ser una nuestra mejor opción, hay que destacar 5 variables fundamentales:

1. El presupuesto de que disponemos, y si tenemos en cuenta la inversión que puede haber.

2. El tiempo que disponemos para nuestras vacaciones, tanto las esporádicas, como las rutinarias.

3. La gestión y rentabilidad, tanto las que tengamos que hacer si somos propietarios, con servicios añadidos y el tipo de gestión que nos ofrecen en alquiler y uso.

4. El tipo de vivienda: en propiedad, propiedad fraccionada, alquiler vacacional u hotel, principalmente. El tipo de vivienda tiene que ver con algo muy arraigado en España, que es el sentimiento de propiedad, es decir, si quiero pasar las vacaciones en “mi vivienda”, como propietario, o como inquilino/usuario.

5. El estilo de vacaciones. Si queremos unas vacaciones asentadas siempre en el mismo lugar y sin cambios a futuro, donde podemos establecer una “rutina de vacaciones”, parecida a la rutina diaria. O por el contrario queremos vivir nuevas experiencias, siempre en lugares distintos, con mucha movilidad, o en zonas de vacaciones que hasta el momento eran prácticamente inaccesibles.

La propiedad total

“Para que la compra tenga sentido, tendríamos que darle un uso mayor a 2-3 meses al año, tanto para nosotros, como entre familiares”.

Si vamos a adquirir una propiedad en su totalidad, como segunda residencia, hay un aspecto cultural en España, que suele ser muy importante, y es que queremos ser los propietarios del inmueble donde veraneamos o descansamos.

Por ello debemos tener el dinero suficiente para adquirir la vivienda, normalmente con una hipoteca a pagar en 20 o 30 años, y ser conscientes de que además le podremos añadir valor con una reforma, tanto para estar mejor en ella, como para luego venderla.

Para que la compra tenga sentido, tendríamos que darle un uso mayor a 2-3 meses al año, tanto para nosotros, como entre familiares. Este aspecto es algo que la inmensa mayoría no tiene muy en cuenta y normalmente el uso de estas viviendas es de 1 mes, o como mucho, 45 días al año.

Otro de los aspectos que hay que tener en cuenta es que una vivienda necesita tiempo. ¿Tendré tiempo para gestionar la propiedad: mantenimiento, reparaciones, limpieza?, pues muchas veces no lo tenemos y suele ser algo problemático en las segundas residencias. También del tiempo que tengamos depende si queremos alquilar la vivienda y obtener una rentabilidad. Esta es una opción muy interesante, la del alquiler turístico, de temporada o residencial, que ofrece la adquisición de una segunda residencia.

Por lo general, al comprar la segunda residencia, normalmente lo hemos hecho manteniendo un difícil equilibrio entre lo que realmente hubiéramos querido y lo que finalmente hemos podido comprar. Después de los años, esta compra es como un anclaje a un lugar y un espacio concreto, que se mantiene como una “foto fija” desde el primer momento de la compra y que no tiene prácticamente capacidad de adaptación. De esta forma debemos ser conscientes que el modelo de descanso y vacaciones que adquirimos con esta opción, es un modelo más tradicional o conservador.

Propiedad fraccionada

“Si no disponemos de más de 6 semanas al año de vacaciones, esta es la mejor opción para disfrutar, como copropietario, de una vivienda de gran calidad”

Si vamos a apostar por este modelo, que es algo más nuevo en el mercado, debemos en primer lugar informarnos de forma detallada de cómo funciona, de todas ventajas y opciones que conlleva, y cuáles son los principales operadores que ofrecen y gestionan estas viviendas.

• Quiero ser el propietario de la vivienda donde paso mis vacaciones.
• He encontrado una vivienda, de lujo o premium, es decir una propiedad muy especial, amplia, con buena ubicación, buen diseño de interiores, vistas al mar, etc
• Necesito una vivienda donde no tenga que preocuparme de nada, y que todo esté listo cuando llego
• Es una vivienda donde no tengo que preocuparme de nada, cuando llego está todo listo para empezar ya mismo mis vacaciones.
• El tiempo para mis vacaciones se adapta realmente a lo que tengo cada año, es decir, unas 6 semanas al año.

Y en cuanto a la inversión económica hay dos modelos. Casi todos los operadores ofrecen viviendas de lujo, como segundas residencias en propiedad fraccionada. Así, para este caso, podría acceder si dispongo de entre 300 mil € y 600 mil € para comprar una fracción de una vivienda de lujo de 2-3 millones €. La otra opción de mercado, ofrece viviendas premium de gran calidad, donde el esfuerzo económico es mucho menor, y se puede acceder a una fracción de estas viviendas premium de 500-700 mil €, si disponemos entre 50 mil y 80 mil € para acceder a una fracción. Esta segunda modalidad, a nivel de inversión económica, compite directamente con la propiedad total, con la ventaja que la vivienda será de mucha mayor calidad y prestaciones.

Alquiler turístico

“Para tener la total libertad de decidir cada año si se gasta o no en vacaciones, la duración y el lugar idóneo”

Cuando voy a optar por un alquiler turístico, es porque, en primer lugar, no me importa que mis vacaciones o descanso sean mediante la opción del alquiler. Claramente mi presupuesto se adapta mejor a este modelo, donde puedo decir cada año, por ejemplo, si gasto o no en las vacaciones. Es un mayo sentimiento de libertad y de no estar anclado a una propiedad.

También puede ser un período transitorio optar por el alquiler turístico, porque por el momento no tengo ahorros suficientes para una segunda residencia o fracción de propiedad.

Para optar por este modelo, hay que saber que se necesita bastante tiempo para encontrar con antelación los lugares deseados, y que hay que estar conformes o adaptados a los modelos de gestión que ofrecen las plataformas.

Por último, este modelo es el ideal para las personas que el alquiler turístico cumple su deseo de cambiar de destino todos los años y vivir nuevas experiencias.

Hoteles

“Preferentemente para las personas que no tienen hijos, que pueden destinar un buen presupuesto, cambiar de destino todas las veces que quieran”

Para los que quieren pasar sus vacaciones o descansos en hoteles, este modelo necesita de un buen presupuesto económico, para disfrutar de 1 o 2 semanas al año.

Es un modelo de pago por el uso y servicios que ofrecen los hoteles, con los que estoy muy familiarizado y me siento muy a gusto en sus instalaciones.

También, las vacaciones en los hoteles, suelen ser preferentemente para las personas que no tienen hijos y que les permite, además, cambiar de destino, si quieren, todos los años o incluso en el mismo año.