El sector inmobiliario en España afronta la crisis derivada del coronavirus «con unos fundamentos mucho más sólidos» que la de 2008, por lo que puede tener más capacidad de sortearla, aunque sufrirá. Así lo indica un estudio de CaixaBank Research sobre el sector en el segundo semestre de 2020.

El estudio constata una situación mejor justo antes de la pandemia que en 2008. La economía de los hogares y de las empresas del sector estaba más saneada antes de la COVID-19. La construcción de nueva vivienda no era excesiva respecto a la evolución demográfica. Y los bancos tienen ahora mucha más solvencia y liquidez, además de estar menos expuestos a promotores y constructores.

Sin embargo, se prevé que este año las compraventas bajen un 30%-40% (en abril ya hubo un -39,2% interanual). Que los permisos para edificar retrocedan un 20%-40%. Y que el precio de la vivienda sufra un descenso acumulado (2020 y 2021) del 6%-9% respecto a antes de la crisis (sobre todo en zonas turísticas y con viviendas usadas).

Buena parte del descenso de la compraventa se deberá a la caída de la demanda de extranjeros (ya pasó en el primer trimestre). Pero puede que la demanda de segunda residencia por parte de españoles aguante mejor, como ya pasó en 2008. Es una práctica arraigada en España. Y, además, la crisis afecta algo menos a su potencial comprador, que es el mayor de 40 años con ingresos medios-altos.

Comprar o alquilar

El mercado del alquiler se puede beneficiar de que haya menos compraventa. Ya que la incertidumbre y la incapacidad de ahorro de los aspirantes a comprar les pueden llevar a seguir siendo inquilinos.

El estudio profundiza en este punto, analizando el potencial de inquilinos españoles que podrían permitirse comprar. El 49% de ellos tiene ingresos suficientes para adquirir una vivienda, pero sólo el 13% tiene además los ahorros necesarios para emprender la compra. Hace falta un ahorro de al menos el 20% del valor de la vivienda, porque el importe de la hipoteca suele concederse por el 80% de ese valor.

CaixaBank Research ha utilizado el índice Hari (Housing Affordability for Renters Index), que mide precisamente la proporción de inquilinos con ingresos suficientes para comprar (el 49% citado). Y el índice Hari-ahorro (13%).

Por tanto, el 36% de los inquilinos sí alcanzan ingresos para comprar pero les faltan ahorros para hacerlo; y este porcentaje se eleva al 41% entre los jóvenes (18-35 años), con más incapacidad aún de ahorrar.

Menos del 10% de los inquilinos podría comprar una vivienda

El problema para comprar es peor en ciudades grandes, por la poca capacidad de ahorro (en parte, porque allí hay alquileres altos). Así, menos del 10% de inquilinos podrían comprar, con los ingresos y ahorros que tienen, en ciudades como Zaragoza, Bilbao, Barcelona y Palma.

El estudio plantea estudiar avales a los préstamos para la primera vivienda (similar al ‘Help to Buy’ británico) para reducir la cantidad inicial que debe aportar el comprador (aunque admite que el paro puede mitigar ese estímulo); y añade que promover la oferta de alquiler asequible potenciaría la capacidad de ahorro y, por tanto, la capacidad de comprar más adelante.

Pandemia y nuevas posibilidades del sector inmobiliario

El estudio también constata que el confinamiento y el teletrabajo pueden cambiar las preferencias residenciales. Sobre la ubicación (se puede vivir más lejos del trabajo si hay que ir menos) y sobre el tamaño y distribución (se querrán viviendas más amplias y con distintos usos del espacio).

Eso también puede influir en la planificación urbanística, de transportes y servicios públicos, y puede aumentar el interés del ciudadano por la sostenibilidad de su casa y la consiguiente rehabilitación.

La pandemia también puede modernizar al sector: las inmobiliarias más digitalizadas están sacando partido, porque la pandemia ha potenciado visitas virtuales); y la parálisis de las obras a causa de las distancias de seguridad ha evidenciado que el sector está «rezagado» en tecnologías digitales y robotización (por ejemplo, muchos trabajos especializados se podrían hacer en otro sitio y automatizadamente).