EsadeEcPol, el centro de investigación de políticas económicas, avisa de que una eventual intervención en las zonas con mayores precios de Madrid y Barcelona no beneficiaría especialmente a las rentas bajas, sino a rentas medias-altas. Ya que son actualmente las que pueden residir en esas zonas. Ve más eficiente ayudar a las rentas bajas a través de transferencias u otros mecanismos de índole fiscal.
Así se desprende del estudio ‘Regular el precio de alquiler: ideas ineficientes‘, que analiza los posibles beneficiarios de una regulación de los precios del alquiler en las zonas con precios más tensionados, en Madrid y Barcelona.
Precisamente el Gobierno acaba de incluir en la Estrategia de Desarrollo Sostenible, que depende de la Vicepresidencia de Pablo Iglesias, el compromiso del Ejecutivo de regular los precios del alquiler en la futura Ley de Vivienda que se está negociando entre los dos partidos de la coalición en este momento.
El control de precios de alquiler: problemas de eficiencia y equidad
El estudio señala que la evidencia acumulada en otros lugares muestra que las políticas de control de precios del alquiler acarrean «numerosos problemas de eficiencia y equidad». Para comprobarlo realiza una simulación con datos a nivel de sección censal dos tipos de limitación.
En detalle, constata que si el límite se establece con un criterio único de precio, las zonas con alquileres más elevados se sitúan en zonas de rentas más altas que la media, dado que existe una fuerte correlación entre el nivel de renta y el precio de los alquileres a nivel de sección censal.
En consecuencia, una intervención en el mercado para limitar los precios en las zonas más caras de Madrid y Barcelona no beneficiaría a inquilinos de rentas bajas sino más bien a hogares de rentas medias-altas. Por eso considera que sería una medida «poco equitativa».
¿Qué sucedería en Madrid y Barcelona?
En el caso de Madrid la renta media de las zonas objeto de intervención según esta aproximación sería de más de 57.000 euros por hogar. Prácticamente el doble de la renta media que se observa entre las zonas con alquileres más baratos. En Barcelona existe una relación similar aunque más tenue. Si en Madrid la renta de las zonas más caras es casi un 100% superior a la renta de las zonas baratas, en Barcelona esta relación apenas llega al 50%.
En cualquier caso el análisis matiza que hay que considerar que los datos de renta que facilita el INE muestran a las secciones censales con una renta neta por hogar inferior o igual a los 90.000 euros (igualando todas las que estén por encima a esa cifra de manera artificial). Por eso, en ambos casos, la renta media de las zonas caras estaría «infraestimada».
Además, apunta que en Madrid las zonas más caras tenían un precio de 14 euros/m2, frente a 11 euros en las zonas intermedias y 9 euros en las zonas baratas. De nuevo, en Barcelona las medias de las tres categorías estaban más próximas entre sí respecto a Madrid, con 12 euros, 10 euros y 8 euros, respectivamente. Esto «confirma que las secciones censales con cuotas del alquiler más elevadas no se explican solo por diferencias en las características de los pisos, tales como el tamaño, sino fundamentalmente por su situación geográfica».
Aboga por transferencias y mecanismos fiscales para rentas bajas
Por el contrario, si el límite se define de forma relativa (como porcentaje en cada zona), las más afectadas sí serán las zonas con renta más baja. La falta de coincidencia entre estas y las que se verían afectadas por una limitación simple basada en precios extremos indica que el problema en este caso no es de alquileres altos, sino de rentas bajas.
A su juicio, intervenir directamente sobre la renta de estos hogares, a través de transferencias u otros mecanismos de índole fiscal, parece una ruta más segura y eficiente.
La segunda regulación que se aborda en el estudio, basada en la tasa de esfuerzo, indica que, con un diagrama de dispersión entre la tasa de esfuerzo y la renta puede verse que las zonas tensionadas (aquellas donde los alquileres suponen más de un 30% de la renta) parecen tener menos renta respecto a las zonas en peligro de tensión (cuya tasa de esfuerzo está entre el 25% y el 30%). Y, sobre todo, las zonas no tensionadas.
Según EsadeEcPol, tanto en Madrid como en Barcelona la renta media de las zonas tensionadas ronda los 30.000 euros. Sin embargo, las zonas consideradas como tensionadas no tienen alquileres especialmente altos respecto al resto de secciones censales. En Madrid el alquiler medio de las zonas tensionadas apenas supera los 820 euros mensuales, mientras que en las no tensionadas ronda los 770 euros.
Así, concluye con este segundo análisis que intervenir el mercado en zonas consideradas como tensionadas según la tasa de esfuerzo, aunque inicialmente puede beneficiar a rentas bajas, supone intervenir zonas con precios bastante razonables respecto al resto de zonas de la misma provincia.
