Es uno de los máximos expertos en el funcionamiento del mercado inmobiliario español y nos da algunas pistas sobre si es mejor comprar o alquilar o qué hipoteca elegir en estos momentos.
Gonzalo Bernardos es profesor de economía en la Universitat de Barcelona, director del Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria e imparte numerosas conferencias y cursos sobre economía en general y sobre vivienda y construcción en particular. Hemos hablado con él y estos son sus consejos.
Habitaclia: El precio de la vivienda sigue subiendo y la firma de hipotecas ha registrado máximos históricos desde 2011. ¿Estamos asistiendo al nacimiento de una nueva burbuja inmobiliaria?
Gonzalo Bernardos: No. Los precios elevados y que no van a continuar subiendo los podemos encontrar en Barcelona, en Madrid, en Palma de Mallorca o en Ibiza. Y seguramente en estas cuatro ciudades los precios bajarán ya en 2020, y en Barcelona incluso en 2019. En el resto del país creo que la expansión del boom inmobiliario todavía tiene que esperar. En capitales como Zaragoza, Sevilla, Granada, Salamanca o Santander tenemos precios un 30-40% más baratos que en 2007, y eso sin contar la inflación que ha habido desde entonces. Ni hay burbuja inmobiliaria ni se la espera.
Habitaclia: Según los últimos datos, el Euribor ha registrado una pequeña recuperación. ¿Puede esta tendencia al alza frenar la subida de precios y la venta de viviendas?
Gonzalo Bernardos: En la mayoría de las ocasiones, lo que hace que el mercado pase de la expansión a la recesión es la subida de los tipos de interés. Pero para eso tienen que subir mucho y alcanzar niveles por encima del 4%. El año que viene el tipo de interés del Banco Central Europeo será del 0,25% como mucho, y el Euribor a finales de 2019 puede llegar al 0,40-0,50%. En 2020 podría subir al 1,5%. Es decir, tenemos subidas previstas pero muy lentas y que no van a perjudicar de manera significativa al mercado inmobiliario. Lo que sí que puede ocurrir es que se reduzca, cada vez más, el componente especulativo del mercado.
Habitaclia: ¿Cómo crees que va a evolucionar el precio de alquiler de la vivienda en las grandes ciudades?
Gonzalo Bernardos: Yo creo que en los tres próximos años, hasta 2021, el principal protagonista del mercado va a ser la vivienda en propiedad. Alrededor de un millón de familias pasarán del alquiler a la propiedad. Por tanto, el mercado de alquiler empezará a resentirse y a partir del 2020 probablemente se estancará en muchas poblaciones de España. Barcelona es un caso especial y ya está viendo bajadas del precio del alquiler, un 6%, porque ha desaparecido una gran parte de la demanda por parte de clientes extranjeros, que eran quienes estaban más dispuestos a pagar precios altos por las viviendas de alquiler.
Habitaclia: Para quien esté pensando en independizarse próximamente, ¿recomendarías comprar o alquilar?
Gonzalo Bernardos: Sin ninguna duda, comprar. Ahora es más fácil conseguir una hipoteca y son muchos los bancos, además, que ofrecen el 100% del valor de la vivienda, con lo pueden acceder también quienes no dispongan de un gran ahorro previo. Hay que comparar los intereses de la cuota hipotecaria, no la cuota completa sino los intereses solamente, con la cuota del alquiler. Y, desde esta perspectiva, en sitios como Barcelona y Madrid sale a mitad de precio comprar que alquilar.
Habitaclia: ¿Qué es más aconsejable en este momento, una hipoteca a tipo fijo o variable?
Gonzalo Bernardos: Fijo. Ahora se pueden conseguir hipotecas a 30 años al 2,25% de tipo fijo. La media histórica del Euribor desde que se creó hasta ahora es del 2,33%. Si se le suma un 1% de diferencial estará claramente por encima de lo que se puede contratar en tipo fijo. Hay quien dice que los datos pasados no son una buena referencia para el futuro. Yo creo que son la mejor referencia, porque no hay otra. Además, los tipos han sido muy bajos desde que nació el euro, por lo que no estamos exagerando en absoluto, sino tomando una referencia muy precavida. Es más, cuando se apruebe la ley hipotecaria que facilite y reduzca los gastos de pasar de una hipoteca de tipo variable a tipo fijo, yo recomendaría a todo el mundo que lo hiciera cuanto antes. Además, se espera que en ese momento haya muchas ofertas por parte de entidades financieras.
Habitaclia:¿Qué debe ofrecer un buen profesional inmobiliario?
Gonzalo Bernardos: Debe ser una persona que asesore, que vele por los intereses de los clientes y que tenga buenos conocimientos. Debe estar al día del mercado de la vivienda, pero también de macroeconomía, de fiscalidad, de valoraciones inmobiliarias, de decoración y reformas… Debe ser alguien que realmente aporte cosas que los clientes por sí mismos no pueden conseguir.
