El aumento de los precios del alquiler en las grandes ciudades españolas ha provocado un intenso debate sobre cómo afrontar esta problemática para que los alquileres no se vuelvan inasumibles para los ciudadanos.
Siguiendo la estela de algunos países y ciudades europeos, la Generalitat de Catalunya aprobó el pasado mes de septiembre una Ley para regular los precios el alquiler. Una normativa “que está generando inseguridad en el sector inmobiliario”, según Cristina Bilbao, abogada del departamento de Private Law de CIM Tax & Legal.
“La tendencia normativa ha sido cada vez más proteccionista hacia el arrendatario. Y esto crea inseguridad al propietario y al sector inmobiliario en general”, opina Bilbao. En concreto, la Ley del alquiler catalana establece unos límites al precio del alquiler de viviendas, basados en unos índices de referencia en numerosos municipios catalanes.
Esta Ley “está siendo objeto de mucha controversia en el sector inmobiliario”, según la abogada. Y ha sido recurrida ante el Tribunal Constitucional por parte del Partido Popular, por lo que es incierto si la normativa se terminará aplicando en el futuro.
¿Posible inconstitucionalidad?
“Lo más probable es que la normativa acabe siendo declarada inconstitucional”, opina Cristina Bilbao. Y entiende que, por un lado, la Generalitat no tiene competencias para regular medidas relativas al derecho a la propiedad. Por otro, que “los índices de referencia solo pueden ser utilizados como criterios orientadores y a efectos informativos”.
En este sentido, la abogada hace referencia a la sentencia del Tribunal Constitucional por la resolvía el recurso de inconstitucionalidad presentado contra el Decreto Ley catalán sobre medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda, aprobado en 2019 en Cataluña. Esta resolución declaró varios de los preceptos de la Ley inconstitucionales, entendiendo que no pueden ser reguladas por decreto ley medidas relativas al derecho de propiedad.
En esta sentencia, el TC no se pronuncia sobre a limitación de los precios del alquiler, ya que no eran objeto de recurso. Sin embargo, sí que avala la existencia de los índices de referencias de precio, “pero únicamente a efectos informativos y como criterios orientadores que sirvan tanto a propietarios como arrendatarios para conocer el estado del mercado de alquiler”, matiza Cristina Bilbao.
En opinión de la experta, los índices de referencia según este criterio “no pueden menoscabar la libre voluntad de las partes al pactar los términos del contrato de arrendamiento ni limitar el derecho a la propiedad privada”. Por lo que, a su entender, la normativa será declarada inconstitucional. “El precio del alquiler de la vivienda supone una limitación del derecho a la propiedad. Un derecho que está reconocido constitucionalmente y que no puede ser limitado por las Comunidades Autónomas”, añade.
Inseguridad jurídica
Cristina Bilbao opina que, en el supuesto de que se siguiera este criterio y el Constitucional tumbara la ley de alquiler catalana, al reinstaurarse la libre voluntad de pactos entre las partes a la hora de acordar el precio de renta, está por ver si la sentencia tendrá efectos “ex tunc, esto es, desde el momento en que el TC resuelva, o ex nunc, como si nunca hubiera existido”.
“Esta situación no hace más que alimentar la inseguridad jurídica en el sector inmobiliario”, opina la experta. Y considera que esta inseguridad acaba afectando “tanto al arrendatario como al propietario”.
