elpais.com, Juan Carlos Martinez, 08 de mayo – La gran banca española sigue reduciendo la exposición inmobiliaria por la cada vez menos abultada cartera de créditos al promotor, pero la entrada de activos adjudicados está aún por controlar. A pesar de ventas masivas de inmuebles, con más de 22.000 operaciones cerradas por los grandes bancos en el primer trimestre, entran más activos de los que salen.

Las dificultades de las empresas para amortizar los préstamos para comprar suelos y edificar, y las de los particulares que, a pesar de los bajos tipos de interés, no pueden pagar las hipotecas, están tras los casi 66.000 millones de euros brutos que, hasta el 31 de marzo, acumulaban en sus balances Santander, BBVA, Caixabank, Popular, Sabadell y Bankia. Unos 10.000 millones más que hace un año.

El caso de Bankia resulta especialmente significativo de cómo los impagos de empresas y particulares han provocado el aumento de su cartera de adjudicados, después de quedar muy reducida tras el traspaso de activos realizados a la Sareb, el banco malo, en diciembre de 2012.

Entonces, al cierre de ese ejercicio, la entidad presidida por José Ignacio Goirigolzarri tan solo contabilizaba inmuebles procedentes de impagos de hipotecas —pisos, en su mayoría— por un valor bruto de 1.892 millones. Quince meses después, y a pesar del gran número de activos vendidos, esos inmuebles tienen un valor en libros de 3.091 millones, un 63 % más, lo que ha obligado a subir la provisión por deterioro hasta los 1.036 millones de euros. También ha incrementado Bankia los activos por créditos al promotor no satisfechos, aunque en menor medida. Apenas 200 millones de euros más que, al aumentar la provisión, quedan en un valor neto contable, como entonces, ligeramente por debajo de los 400 millones de euros.

Pero los activos adjudicados de Bankia están muy lejos de las cifras registradas por las cinco grandes entidades restantes. Santander, BBVA, CaixaBank, Popular y Sabadell sumaban hace un año inmuebles por un valor bruto de 53.249 millones de euros. Doce meses después, ese valor se ha disparado hasta los 61.451 millones.

A pesar de los esfuerzos que se están haciendo, tanto con promotores como con particulares, al final a los bancos no les queda otra que activar los mecanismos para quedarse con las garantías que respaldaban los créditos, e intentar recuperar parte del dinero prestado vendiendo posteriormente a terceros.

El reparto de esos más de 8.000 millones en activos acumulados en los últimos doce meses resulta desigual. El Santander es el que ha tenido una menor incidencia, al aumentar apenas 300 millones brutos su cartera de inmuebles, mientras que, en el caso del Banco Popular, el incremento ha sido de casi el 30 %, hasta sumar casi 13.750 millones de euros brutos, en su mayoría procedentes de las garantías ligadas a los créditos que los promotores no pudieron pagar, bien en operaciones de dación en pago o, directamente, tras la ejecución judicial del préstamo.

Como los demás, el Sabadell también ha visto aumentados los activos adjudicados, pero por un camino diferente. Prácticamente todo el incremento, hasta los 12.835 millones de euros, proviene de impagos de los promotores. A diferencia del resto de entidades, no solo no ha logrado frenar la entrada de pisos por desahucios de particulares, sino que ha logrado reducir esta brecha en un 32 %, de 3.594 a 2432 millones.

La alta morosidad existente del crédito promotor —desde el 64 % de CaixaBank al 96 % del Santander— deja entrever que en los próximos meses, salvo que las ventas se sigan acelerando de la manera que lo han hecho en el primer trimestre, la cartera de activos seguirá incrementándose.

Tras las condiciones impuestas por el Banco de España de considerar como morosos los créditos refinanciados, los cinco grandes bancos sumaban, al finalizar el primer trimestre de 2014, 50.648 millones brutos de créditos dudosos al promotor y otros 8.574 millones calificados como subestándar, en muchos casos al corriente de pago pero con irregularidades en las amortizaciones en algún momento. Son cerca de 60.000 millones de morosidad promotora que han obligado a aportar provisiones por unos 25.000 millones.

Lo mejor para los bancos es que esta morosidad promotora no tiene mucho recorrido al alza, ya que el crédito vivo, como consecuencia del mantenimiento de la restricción para las actividades inmobiliarias, se ha reducido a poco menos de 20.000 millones, y con tendencia a la baja en los próximos meses.

Sobre la otra vía por la que llegan activos inmobiliarios a los bancos, la que procede de los impagos de las hipotecas por parte de los particulares, se ciernen algunas incertidumbres sobre las que las entidades financieras poco pueden hacer, ya que se relacionan con la situación económica de las familias y su capacidad para ir afrontando las cuotas hipotecarias.

De momento, se trata de una variable estable, con ligera incidencia al alza, y se cuantifica, para el conjunto de las cinco grandes entidades (Santander, BBVA, CaixaBank, Popular y Sabadell) ligeramente por debajo de los 11.000 millones de euros brutos. No obstante, también en este caso, el aumento de la morosidad se ha disparado, lo que hace pensar que los impagos pueden ir a más.

Las nuevas directrices sobre las refinanciaciones también han afectado a las hipotecas. Así, el Santander vio cómo en 2013 se incrementó en 2.616 millones de euros el volumen de hipotecas dudosas, de 1.425 a 4.041 millones. Y lo hacía con tipos y diferenciales muy bajos, con varios meses en los que la revisión anual del coste de los préstamos acababa por ser menor que la del ejercicio anterior. Ahora, eso se ha acabado.

El pasado mes de marzo marcaba un cambio de tendencia. Ha sido el primer mes en el que el euríbor se situaba por encima de la cotización marcada en marzo de 2013. En abril se ha mantenido la tendencia y en lo que llevamos de mayo se tiende a asentar el índice por encima del 0,6%. De momento, no se trata de un repunte astronómico. Hablamos de unos cinco euros mensuales (unos 60 más al año) para una hipoteca de unos 125.000 euros y referenciado a un euríbor más un diferencial de un punto.