La titularidad de una vivienda se firma ante notario. Además, entre otros muchos de los trámites que hay que hacer a la hora de realizar una compraventa, también está el de inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad. Este paso se da una vez se ha completado la adquisición de la misma.

Al hacerlo, estamos haciendo oficial la inscripción de los propietarios, las cargas y los derechos que existen sobre la vivienda (hipotecas, embargos, etcétera), de modo que es esencial hacerlo a su debido tiempo y con todas las garantías, a través de la escritura. ¿Se puede añadir un titular a una vivienda después de la compraventa? Ojo, que no es tan sencillo como decirlo. Veamos si es posible y cómo funcionaría el procedimiento.

Añadir un titular nuevo a una vivienda después de la compraventa

Para añadir un titular nuevo hay que acudir, nuevamente, ante notario. Porque cualquier cambio que deba realizarse en la escritura tiene que hacerse oficial. En cuanto el documento esté modificado, podremos acudir nuevamente al Registro de la Propiedad para que conste. En cualquier caso, añadir un titular nuevo exige una serie de trámites y costes.

Uno puede querer añadir a un titular nuevo, que puede ser su pareja. Es uno de los casos más habituales. En este caso debes saber que solo hay dos maneras de añadirlo como titular: mediante una donación o a través de una compraventa.

Añadir un titular nuevo a una vivienda a través de una compraventa

Es una fórmula más económica que la donación, aunque el nuevo titular tendrá que correr (teóricamente) con los gastos de escritura y las modificaciones en el Registro, trámites que deben realizarse ante notario. Los impuestos derivados de la operación también tendrán que abonarse, nuevamente, de modo que el nuevo titular tendrá que hacer frente al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que es un 6 % sobre la cantidad de la compraventa.

El primer propietario, que en este caso será el vendedor de la mitad de la vivienda (o del porcentaje que se haya acordado), también tendrá que abonar los gastos de notario y el de la plusvalía. Por supuesto, ambos tendrán que declarar este cambio en la titularidad de la vivienda a la hora de presentar el Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas (IRPF).

Incluir un titular nuevo a una vivienda mediante donación

Otra manera de añadir un titular nuevo es hacerlo mediante donación. Es cierto que puede parecer más fácil, pero también resulta más caro. En realidad hay que realizar las mismas modificaciones en el Registro y hacerlo ante notario. No obstante, hay que tener en cuenta que en este caso hay que abonar el Impuesto sobre donaciones. El coste y la idoneidad de hacerlo de un modo u otro dependerá de la comunidad autónoma, porque puede oscilar entre el 7,65 % y el 34 % del precio de adquisición. 

Además, hay otra cuestión a tener en cuenta, que son los coeficientes multiplicadores. Esto se aplican teniendo en cuenta el grado de parentesco y del patrimonio del que ya dispongan.

Añadir un titular a una vivienda después de haber realizado la compraventa es perfectamente posible, pero exige llevar a cabo unos trámites y asumir unos costes, en ciertas ocasiones elevados.

¿Se puede añadir un titular nuevo a la hipoteca?

Si el propietario nuevo también va a hacerse cargo de la hipoteca, será necesario realizar una modificación sobre la misma. Este trámite se llevará a cabo a través de una novación, que no es otra cosa que un cambio de las condiciones del préstamo hipotecario. La solicitud se puede realizar, pero será la entidad bancaria la que decida si acepta o no al nuevo titular. 

Al solicitar la novación, el banco pedirá la documentación siguiente:

• Documentación acreditativa de ingresos (nómina, contrato de trabajo, declaraciones de IVA e IRPF trimestrales, certificado de prestaciones por subsidios u otros certificados, vida laboral, si proceden)
• Documentación acreditativa de circunstancias familiares (libro de familia, certificado de empadronamiento de los convivientes, carné de familia numerosa, certificado de minusvalía, certificado de víctima de violencia de género, si proceden)
• Documentación sobre la vivienda (nota simple de la escritura)

A partir de ahí, la entidad bancaria someterá la petición a estudio e indicará, tras unas semanas, si es posible añadir un titular nuevo a la hipoteca. Si existe una cláusula de novación, habrá que abonarla al banco. Esta suele estar entre el 0,5% y el 1% del capital pendiente. De este modo, si el capital pendiente son 70.000 euros, el importe a pagar sería, como máximo, de 700 euros. Este gasto sería adicional a los costes ya indicados para la modificación de la escritura, los impuestos y la inscripción en el registro.