Invertir en vivienda sigue siendo el valor más seguro y preferido de los españoles por su gran rentabilidad a largo plazo. Una de las grandes dudas de los inversores privados en inmuebles es qué tipo de rendimiento económico sacar de la inversión y normalmente se plantea la duda sobre si alquilar o esperar a vender el activo, lo que suscita dudas sobre si, una vez alquilado el piso, se puede poner a la venta.

Una cosa está clara, antes de dar el paso de comprar una vivienda hay que tenerlo todo muy bien estudiado y tener claras cuáles son las preguntas que debes hacer sí o sí si vas a visitar un piso para comprar. Aunque sea como inversión. A continuación, vamos a contarte si se puede o no vender un piso con inquilinos dentro.

¿Se puede vender un piso si está alquilado?

Lo primero que debes saber es que, en principio, no hay nada que pueda impedir que el propietario de una vivienda venda el piso. Esto significa que aunque esté arrendada, podrá venderla. Esto no es sinónimo de que la transacción pueda llevarse a cabo. ¿Cómo podemos saberlo?

Bien, lo primero que debemos hacer es acudir a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), para saber algo muy importante: el arrendatario tendrá derecho de adquisición preferente de la vivienda, a no ser que en el contrato se haya previsto la renuncia de manera explícita. Esto significa que el futuro comprador podrá igualar la oferta y comprar el inmueble.

¿Qué pasa si el inquilino no quiere comprar la vivienda?

Si el inquilino decide comprar la vivienda, este será el momento. Si decide que no, el propietario de la vivienda tendrá derecho a venderla. En este caso, tendrá que cumplir con un plazo de preaviso mínimo de treinta días a la fecha de compraventa para comunicarlo al inquilino.

Estos derechos, en virtud del artículo 14 de la LAU, se mantendrán durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete si el vendedor o el arrendador fuese persona jurídica. Esto significa que, por ende, la persona que finalmente comprará la vivienda no podrá resolver el contrato de arrendamiento hasta que haya transcurrido dicho plazo. 

Hay que indicar, por otra parte, que aunque el propietario quiere vender, no podrá entrar en el piso si está alquilado y mucho menos enseñar el piso o la casa a futuros compradores. A no ser que el inquilino decida facilitarle las visitas al propietario, aunque cierto es que no tiene ninguna obligación de hacerlo. No si no ha vencido el contrato.

Hay que tener en cuenta, además, que algunos contratos todavía se rigen por la Ley de 1964, y en estos casos, el inquilino tiene siempre el derecho de adquisición preferente, de manera que a la hora de afrontar una compraventa, aunque el inquilino no opte por la adquisición, podrá instar la impugnación judicial de la misma, si el precio supera el de capitalización de la renta.

¿Durante cuánto tiempo hay que mantener el contrato de alquiler?

Por lo general, el derecho señala que hay que mantener el contrato de alquiler:

• Durante cinco años, para las personas físicas
• Durante siete años, para las personas jurídicas

No obstante, es posible que dentro del contrato se haya pactado una duración superior. Si alguien compra el inmueble, tendrá que soportar el contrato de alquiler durante estos periodos mínimos.

A partir de ahí, el contrato de alquiler se resolverá. En caso de que estén estipulados más años en el contrato, el propietario estará obligado a indemnizar al inquilino con un mes de renta por cada año que reste por cumplir.

¿Qué hacer para evitar problemas a la hora de vender un piso con inquilinos dentro?

Lo más importante, a la hora de vender un piso con inquilinos dentro es estar bien informado y tener toda la información contractual sobre la mesa. Además, hay que recoger la transmisión de la propiedad con un anexo al contrato de alquiler y, a partir de ahí, comunicar que se va a realizar la operación al organismo competente de depósito de fianzas.

Además, conviene tener en cuenta que en Cataluña está vigente el límite de precios del alquiler. Por tanto, existen límites en cuanto a la determinación de la renta, lo cual hay que tener en cuenta a la hora de comprar un inmueble.