elconfidencial.es, Elena Sanz, 04 de septiembre – Optar a una vivienda en propiedad resulta, hoy en día, más accesible que hace doce años, cuando comenzaban a asentarse los cimientos de la reciente burbuja inmobiliaria. Quienes a día de hoy deciden y pueden comprar casa lo hacen en unas condiciones bastante más favorables que hace una década, ya que los tipos de interés han caído, los plazos de amortización se han alargado, los niveles de endeudamiento se han reducido y los salarios han subido ligeramente.

Un cóctel que, unido al fuerte ajuste de precios y a la apertura del crédito por parte de las entidades financieras, ha resucitado al maltrecho mercado inmobiliario español. Los últimos datos del Colegio de Registradores, correspondientes al segundo trimestre de 2015, reflejan cómo, “con carácter general, los resultados muestran unas condiciones de accesibilidad especialmente favorables, encontrándose, tanto en términos trimestrales como interanuales, en los niveles más bajos de la serie histórica, es decir, de los últimos doce años”.

Los registradores calculan que durante el segundo trimestre del año -respecto a los tres primeros meses de 2015-, los tipos de interés de contratación de los nuevos créditos hipotecarios se han reducido en -0,20 puntos porcentuales, los plazos de contratación de los nuevos créditos hipotecarios han aumentado un 0,36 %, mientras que el endeudamiento hipotecario por vivienda se ha reducido en un -2,12 % y los salarios se han incrementado un 0,34 %. «El resultado de este conjunto de factores ha sido la favorable evolución de los indicadores de accesibilidad durante el segundo trimestres del año”.

Tipos de interés más bajos

Una de estas variables que incide directamente en la accesibilidad a una vivienda en propiedad son los intereses que las entidades cobran al hipotecado. Entre abril y junio, el interés medio de los contratos a tipo variable se ha situado en el 2,86 %, frente al 3,06 % del primer trimestre. Se trata del quinto trimestre consecutivo de descenso después de alcanzar niveles superiores al 4 % a comienzos de 2014, muy lejos también del máximo del 5,29 % que se alcanzó en el cuarto trimestre de 2008.

Y según los registradores, “todavía existe un notable margen para el descenso” gracias a un euribor que se mantiene en mínimos históricos, tras despedir agosto en el 0,161 % y a la política adoptada por las entidades en el último año y medio de rebajar los diferenciales -que recogen el margen de la entidad financiara asociado al nivel de riesgo de impago percibido-, y que en la actualidad se sitúan en torno al 2,7 %. «En la medida en que se consolide la recuperación económica y los nuevos créditos hipotecarios se vayan consolidando con unos parámetros de mayor solvencia, este diferencial deberá ir minorándose significativamente y, con ello, las cuantías de los tipos de interés contratados”, apuntan los registradores en su informe.

Mayor plazo para pagar la hipoteca

A esto se suma el hecho de que la banca, en el último año, ha ido incrementando los plazos de amortización de las hipotecas, de tal manera que hoy en día, se necesitan, de media, 276 meses -23 años-, para devolver el dinero prestado. Una cifra que supone un ligero incremento del 0,36 % respecto al primer trimestre. En comunidades como la de Madrid, este plazo alcanza incluso los 310 meses -25 años y 10 meses, mientras que en Baleares se reduce a 261 meses -21 años y 10 meses-. El mínimo de la serie histórica se fijó en el primer trimestre de 2014, cuando se necesitaban 263 meses -21 años y 11 meses- para pagar la hipoteca, aunque desde entonces, el plazo se ha ido ampliando hasta los niveles actuales.

“Sin duda, todo parece indicar que se consolida un escenario de alargamiento de los plazos medios de los nuevos créditos hipotecarios, dando lugar al quinto trimestre consecutivo con incrementos después de doce trimestres de descensos”, apuntan los registradores.

Esos dos factores, tipos de interés más bajos y plazos de amortización más amplios, unidos a una mayor aportación de ahorros a la hora de hipotecarse -lo que se traduce en un menor importe prestado y un menor endeudamiento-, ha permitido, además, reducir la cuota hipotecaria mensual. La media, en el segundo trimestre, se ha situado en 531,96 euros al mes, un 4,34 % por debajo de las cifras del primer trimestre. Y no solo eso, sino que representa un 28,17 %, respecto al coste salarial, pode debajo del 29,55 % del primer trimestre.

Las diferencias entre comunidades autónomas son evidentes. Así por ejemplo, en la Comunidad de Madrid, la cuota mensual se sitúa en 788,40 euros frente a los 331,48 euros de Extremadura, donde la vivienda es sensiblemente más barata. Así, en Madrid el nivel de esfuerzo, respecto al coste salarial se sitúa en el 34,74 %, mientras que en Extremadura, este porcentaje se reduce al 21,17 %.

Menor endeudamiento hipotecario

A todos estos factores hay que sumar el menor endeudamiento hipotecario de las familias que deciden comprar casa. Un endeudamiento -al que ha favorecido la mayor aportación de ahorros a la hora de comprar casa– que venía sufriendo constantes incrementos durante los últimos trimestres. Dentro de una tendencia claramente alcista, en el segundo trimestre del año ha presentado un ligero descenso.

Así por ejemplo, el endeudamiento hipotecario por metro cuadrado se ha situado en los 1.083 euros el metro cuadrado, frente a los 1.094 euros del pasado trimestre, lo que supone un descenso intertrimetral del -1,01 %. Esta situación parece constatar una cierta estabilidad de resultados, con cuantías por debajo de los 1.100 euros el metro cuadrado. Pero además, el endeudamiento por vivienda también ha presentado un ligero descenso durante el segundo trimestre del año, alcanzando un resultado medio de 107.494 euros, frente a los 109.823 del primer trimestre, lo que supone un descenso intertrimestral del -2,12 %.

“Sin duda, todo parece indicar que se consolida un escenario de alargamiento de los plazos medios de los nuevos créditos hipotecarios“, dicen los registradores

«Las cifras de los últimos trimestres parecen mostrar que las compras de vivienda se afrontan con mayores niveles de ahorro de lo esperado, dando lugar a menores niveles de endeudamiento. Este hecho constituye, sin duda, un factor positivo ya que los niveles de riesgo asumidos son mucho más reducidos, favoreciendo un mejor comportamiento actual y futuro del mercado hipotecario», apuntan los registradores.
Salarios, ligeramente al alza

Por último, pero no menos importante, se constata un ligero repunte en los salarios de los ciudadanos que también vienen aportando su “granito de arena, dando lugar a ligeras mejoras, abandonando poco a poco el escenario bajista y las negras perspectivas que se observaban sobre esta variable. La evolución económica influirá significativamente en el comportamiento de esta variable. En la medida que se consolide una activa recuperación económica, esta variable contribuirá más activamente a la mejora de los indicadores de accesibilidad», concluyen los registradores.