La recuperación de las transacciones inmobiliarias, con un volumen del 2% del total del parque de viviendas español, se mantiene por debajo del 4% registrado entre 2004 y 2006, durante el periodo del ‘boom inmobiliario’, como apuntan las conclusiones del XV Observatorio de la Valoración de la Asociación Española de Análisis de Valor (AEV).

La AEV descarta que el mercado inmobiliario español se encuentre sobrecalentado, como ya ha empezado a ocurrir en otros países de Europa, y sostiene que está dentro del equilibrio, por debajo de ese 4% del ‘boom’, pero por encima del mínimo del 1,4% alcanzado durante entre 2011 y 2014, durante la anterior crisis.

El 80% de los profesionales encuestados por la AEV para este observatorio explica que este repunte de las transacciones que comienza a observarse responde «a la buena marcha de la vacunación, el incremento de la confianza de los consumidores, las nuevas necesidades de vivienda creadas por la pandemia y los niveles de ahorro alcanzado por muchas familias».

Además, la situación también ha cambiado respecto a la década anterior, tanto en las cifras absolutas de producción de vivienda como a la política de los bancos a la hora de conceder hipotecas. A juicio de la AEV, estos dos factores evitan la sobrealimentación de los precios y alejan la formación de una burbuja inmobiliaria.

Sin embargo, tras la caída de los precios de la vivienda en 2020, a causa de la pandemia, durante los primeros trimestres de este ejercicio se ha constatado una rebote, que desde la AEV estiman que se mantendrá hasta finales de 2022.

El precio de la vivienda de segunda mano podría subir hasta un 6% hasta diciembre del próximo año y, a partir de ese momento, comenzar a moderarse. Así lo prevén seis de cada diez expertos participantes en el Observatorio.

Para las viviendas nuevas se espera un comportamiento similar, con revaloraciones cercanas al 5%, como apuntan el 74% de los encuestados. En este caso, el incremento de los precios responde a la escasa oferta, el encarecimiento de la mano de obra y la escasez de materias primas.

Moderación en la oferta

La oferta experimentó un fuerte crecimiento desde junio de 2020, pero a lo largo de 2021 la financiación a los promotores se ha congelado, según los expertos consultados por AEV, con una caída de los créditos a estas actividades. Aún así, solo el 40% de los consultados cree que la reducción de los créditos puede deberse a un endurecimiento de las condiciones de acceso a los créditos y limitación de la financiación a pequeños promotores.

Como solución a esto, están apareciendo alternativas de financiación a través de fondos de inversión, mercado de capitales o plataformas de ‘crowdlending’. En este sentido, la AEV no descarta que en los próximos meses estas formas de financiación ganen peso, sobre todo para acceder a la compra de suelo y los desarrollos de las primeras fases de las nuevas promociones.

De cara a los próximos meses, los panelistas auguran una moderación de los ritmos de producción, basados en «las discretas cifras» de visados de obra nueva y viviendas iniciadas. Sin embargo, también advierten de ciertos riesgos que podrían obstaculizar el crecimiento de la oferta, como la escasez de la mano de obra, el incremento de los costes, los retrasos en las entregas de materiales y el problema estructural asociado a los largos tiempos de tramitación de licencias.

Ahorro y alquiler

El Observatorio de la AEV aprecia en esta edición que los compradores recurren cada vez menos a las entidades bancarias, con una merma del mercado hipotecario, y acuden cada vez más a sus ahorros para poder acceder a la entrada de una vivienda.

Además, en el caso de los jóvenes, la opción más frecuente para vivir es el alquiler. En el tercer trimestre de este año, las rentas se han suavizado, aunque no se descarta que en el futuro vuelvan a repuntar.