Cambiar la hipoteca de un banco a otro es lo que se conoce como subrogación hipotecaria. Últimamente se ha convertido en un gesto muy común, debido a las actuales condiciones del euríbor, que ha superado el 3 % en un año y ha incrementado el coste de las hipotecas variables hasta 200 euros e incluso más. Esto significa que todos aquellos hipotecados a los que toque revisión verán una subida más que considerable en sus cuotas y, por tanto, sufrirán un impacto importante en su economía familiar. De ahí que muchas personas hayan decidido pasar sus hipotecas variables a fijas o, en estos momentos, buscar alternativas de hipotecas más baratas en otros bancos.
Cambiar la hipoteca de un banco a otro: la subrogación de acreedor
Puede que nos dé pereza, pero la mejora de las condiciones lo vale. La hipoteca es, normalmente, una operación de larga duración. Este tipo de préstamos suelen tener una duración larga (entre 20 y 30 años, de media), de modo que es fácil que las condiciones que se firmaron inicialmente. Ya sea porque nuestra situación laboral se ha modificado, porque percibimos más o menos ingresos o porque el contexto económico y social ha cambiado. En cualquier caso, cuando se cambia una hipoteca nos encontramos ante una subrogación de acreedor con la que conseguiremos mejorar las condiciones del préstamo anterior.
Cómo cambiar la hipoteca de un banco a otro: pasos a seguir
Si vas a cambiar la hipoteca de un banco a otro debes informarte acerca de las condiciones que te ofrece el nuevo acreedor. En estos casos, y como nuestro propósito es el de mejorar las condiciones del préstamo, deberíamos tener sobre la mesa no solo una, sino varias ofertas. De este modo, podremos comparar y elegir la hipoteca y el banco que más se ajuste a nuestras necesidades y bolsillo. Una vez decidido el cambio, debes tener en cuenta que habrá que redactar y firmar unas nuevas escrituras del préstamos y, por tanto, habrá que pasar por el notario. Los pasos a seguir son los siguientes.
1. Cuando tengas claro qué hipoteca y banco vas a elegir, habrá que iniciar el proceso de contratación de la hipoteca. En primer lugar y tras realizar la solicitud, el banco estudiará tu caso y te indicará si finalmente acepta que te conviertas en su deudor. A partir de ahí, te mandará una oferta en la que se especificarán las condiciones del nuevo préstamo.
2. Es fundamental que las estudies. Si ya lo tienes claro, tendrás que aceptar formalmente la oferta. Será el banco nuevo el que se encargue de comunicar al banco con el que actualmente tienes la hipoteca la subrogación. Este tendrá un plazo de 7 días hábiles para emitir un certificado en el que se especifica cuál es el importe exacto a subrogar (ahí se tienen en cuenta todas las cláusulas y el pago de las últimas cuotas). Además, tendrá 15 días de plazo para hacer una contraoferta que podrás aceptar o rechazar con toda libertad.
3. El acuerdo final tendrá que cerrarse en la notaría. El notario te citará unos días antes para explicarte las condiciones de la hipoteca y asegurarse de que las comprendes. La siguiente cita ya será con un representante de la nueva entidad financiera, se leerán nuevamente las condiciones de la hipoteca y firmaréis.
¿Qué documentación necesito para cambiar la hipoteca de banco?
Si ya te has decidido y tienes distintas ofertas, será imprescindible que aportes cierta documentación al nuevo banco. Prepara lo siguiente:
- El contrato laboral y las tres últimas nóminas
- La última declaración de IRPF
- La vida laboral
- Los últimos recibos de la hipoteca actual
- Los últimos recibos de otros préstamos
- La nota simple de la propiedad (en el Registro de la Propiedad la obtendrás)
- La escritura de la hipoteca actual
¿Me costará dinero cambiar la hipoteca de banco?
Es posible que sí, pero todo dependerá de las condiciones que hubieras firmado con el anterior préstamo. Por eso hay que comprobar las cláusulas incluidas en la escritura de la hipoteca. Es lógico que muchos bancos impongan una comisión de subrogación, que se aplica sobre el capital pendiente. Este porcentaje dependerá de la duración del préstamo, del tiempo transcurrido y del tipo de hipoteca. Actualmente, una de las pocas hipotecas que no tiene este tipo de comisión es a de ING.
Por otro lado, puede que el nuevo banco también te aplique una comisión de apertura por el préstamo, pero el importe y la obligación de pagarla dependerán de las políticas de la entidad. Hay que tener en cuenta otro gasto, que es el de la tasación. Antes de llevar a cabo la subrogación, será necesario tasar la vivienda. Este es un importe que suele ascender, como máximo, a 200 euros y del que habitualmente se hace cargo el banco nuevo.
Con respecto a los gastos hipotecarios, debes saber que la legislación dice que los gastos de gestoría, registro y tasación debe asumirlos el banco. Los gastos de notaría deben asumirse a partes iguales por el cliente y el banco y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados ha de asumirlo al cliente en su totalidad. No obstante, no es extraño encontrarnos con entidades que asumen la totalidad de estos gastos.
