Subalquilar una habitación es de lo más común en pisos de estudiantes durante el curso escolar, de gente joven o de familias pequeñas, que quieren aprovechar al máximo el espacio de la vivienda y, además, sacarse un extra para afrontar otros gastos. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) subalquilar una habitación no es una práctica ilegal, pero conviene tener en cuenta ciertos aspectos, recogidos en el artículo 8 de dicha norma:

• Se cuenta con el consentimiento expreso (y por escrito) del casero
• Si se subalquilar de manera parcial (esto es, una habitación), también con el consentimiento escrito
• El precio de subalquilar una habitación no excede el precio que se paga por el alquiler de toda la vivienda

Además, este subalquiler se extinguirá cuando también se extinga el del inquilino principal.

¿Es legal subalquilar una habitación?

La respuesta sí. Es legal, pero el inquilino siempre debe contar con el consentimiento por escrito del casero o propietario de la vivienda. Esto significa que antes de dar ningún paso, es conveniente hablar con él para no tener problemas.

¿Hay que hacer contrato para subalquilar una habitación?

Claro, será el inquilino el que lo haga. Si el propietario de la vivienda consiente esta práctica, el titular del contrato de alquiler tendrá que hacer un contrato por cada subarrendatario que vaya a ocupar una habitación en la vivienda. En este debe especificarse:

• La duración del contrato de alquiler: indicando una fecha o la de finalización del contrato de alquiler general
• Las zonas de la casa que se han alquilado: señalando la habitación como zona de uso privativo y las zonas comunes disponibles
• Las normas de convivencia de la casa: especificando con detalle cualquier cuestión que queramos ver cumplida
• El precio y la fórmula para abonarlo: dejando claros los importes y vías

¿Y si el propietario no quiere que se subalquilen habitaciones?

Está en su perfecto derecho, pero para más seguridad, es muy importante que lo indique como una cláusula específica en el contrato de alquiler que vaya a firmar con el inquilino principal. Sea como sea, la LAU ya especifica que subarrendar una vivienda solo será legal si el arrendatario tiene consentimiento por escrito.

En caso de que el propietario sepa que se están subalquilando habitaciones sin su consentimiento, podrá pedir la resolución del contrato de alquiler. Y el inquilino principal (y los demás) tendrán que abandonar la vivienda.

¿Cómo se puede detectar que un inquilino está subalquilando sin consentimiento?

Como bien sabes, un casero no puede entrar en un piso alquilado sin el permiso del inquilino. Tanto es así que la inviolabilidad de la vivienda es uno derecho fundamental, recogido en la Constitución Española: El domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito».

Por tanto, detectar que un inquilino está subalquilando la vivienda sin el consentimiento del casero puede resultar un poco complicado. ¿Qué pueden hacer los propietarios que tengan sospechas?

• En primer lugar, estar pendientes del trasiego de personas entrando y saliendo de sus casas
• También se puede preguntar al portero, si tiene portería física, o a los vecinos
• Hay que permanecer atentos a posibles anuncios de viviendas que aparezcan en internet

Subalquilar para lucrarse: no está permitido

Otra cuestión que genera controversia tiene que ver con el precio del alquiler. Algunas personas usan la fórmula del subarriendo para lucrarse. Es decir, para conseguir un dinero extra para sus gastos. Esta fórmula se detecta más a menudo en grandes ciudades, donde el acceso a un alquiler para muchos ciudadanos, jóvenes y vulnerables, es sencillamente prohibitivo por los elevados precios.

Sin embargo, la LAU señala que la suma de los subalquileres de las distintas habitaciones de una vivienda no puede superar el precio total del alquiler que paga el inquilino. Esto significa que podría llegar a pagarse su parte con el importe que abonan los demás compañeros de piso, pero no exceder esa suma para conseguir un beneficio extra.

Por ejemplo, si un alquiler cuesta 1.200 euros mensuales y la vivienda consta de cinco habitaciones, cuatro de las cuales están subalquiladas, el inquilino principal (y ocupante de la quinta habitación), podría llegar a solicitar una renta de 300 euros a cada uno de los subalquilados, pero no más. 

• En cualquier caso, los importes obtenidos por subalquilar la vivienda tienen que tributarse como rendimientos del capital inmobiliario, integrándose dentro de la renta general que tributa al tipo medio del contribuyente, en lugar de formar parte de la base de la renta del ahorro del IRPF. Ojo con eso.