Cataluña ha sido la primera comunidad autónoma que aplicará la limitación del precio del alquiler que dicta la Ley de Vivienda aprobada por el Gobierno. Y lo hará en 140 municipios, que son los considerados como ‘zonas tensionadas’, que son municipios o ciudades en los que se considera que hay riesgo por la escasez de oferta y la elevada demanda de pisos de alquiler.
Con la nueva legislación vigente, los propietarios que tengan un inmueble y quieran alquilarlo dentro de una zona tensionada, tendrán que regirse por esta ley. Pero es que además, no podrán incrementar el precio de la vivienda a su antojo. De hecho, desde 2022 el Gobierno ya puso en marcha un paquete de medidas para paliar los efectos económicos de la guerra en Ucrania, entre los que se estableció el límite de la subida del alquiler al 2 %. Esto desvinculó el incremento del alquiler al IPC, tal como se había hecho hasta el momento.
El Gobierno estipuló que desde abril de 2022 y hasta diciembre de 2023, el precio del alquiler se actualizaría con el Índice de Garantía de Competitividad (IGC) limitado a un máximo del 2 %. Durante 2024, el precio del alquiler no podrá ser superior al 3 % y desde el 1 de enero de 2025, el alquiler tendrá que actualizarse de acuerdo con el nuevo índice de precios del alquiler.
¿Cómo funcionará el Índice de Referencia del Alquiler?
El Índice de Referencia del Alquiler servirá para limitar el precio del metro cuadrado de las viviendas alquiladas en zonas tensionadas. No obstante, aunque el Gobierno informó de que el nuevo Índice de Referencia del Alquiler se daría a conocer a principios de 2024, todavía no sabemos qué parámetros se están usando para elaborarlo y de qué manera deberá aplicarse en cada caso. No obstante, expertos apuntan a que el funcionamiento será muy parecido al que se estableció en Cataluña en 2020 durante un año y medio, pero que luego fue derogado por el Tribunal Constitucional.
Sin embargo, en ese caso se tenían en cuenta los siguientes factores:
Ubicación del inmueble
Año de construcción
Superficie
Estado de mantenimiento
Letra del certificado energético
Extras de la vivienda (ascensor, trastero, zonas comunitarias…)
Es muy probable que se tengan en cuenta estos datos. Además, todo apunta a que el Índice de Referencia del Alquiler se podrá consultar en la página web oficial de cada comunidad autónoma que haya decidido adherirse a la limitación de precios que estipula la Ley de Vivienda.
Mientras tanto, ¿cómo se actualizará el alquiler hasta que se conozca el nuevo índice?
A falta de conocer el nuevo Índice de Referencia del Alquiler, que se aplicará a partir del 1 de enero de 2025, ahora mismo la actualización del precio del alquiler dependerá de tres factores:
- Si la vivienda está o no en una zona tensionada
- Si el casero es un pequeño propietario (tiene menos de cinco viviendas)
- Si el casero es un gran tenedor (tiene cinco o más propiedades)
- Si se renueva el contrato de alquiler
- Si se firma un nuevo contrato de alquiler
En primer lugar, debes saber que si la vivienda se encuentra en una zona no tensionada, el precio del alquiler que marcará el propietario será libre. La cosa cambia si el piso o casa en alquiler está en una zona tensionada.
Si el casero es un pequeño tenedor
Es decir, si tiene menos de cinco propiedades… y tiene que actualizar un contrato que ya existe, el precio del alquiler no podrá superar el 3 %. Esto significa que si actualmente se está pagando 500 euros por el piso, solo podrá incrementarse 15 euros. Es decir, que a partir de hora el precio del alquiler será de 515 euros. A partir de 2025 habrá que ceñirse a lo que indique el nuevo índice.
Habrá algunas excepciones. El precio del alquiler se podrá incrementar un 10 % (esto es, hasta 550 euros) si el inmueble ha sido rehabilitado en los últimos dos años (según el artículo 41 del Reglamento del IRPF), para mejorar la accesibilidad o incrementar su eficiencia en un 30 %. El mismo porcentaje se podrá aplicar si el contrato de alquiler se firma por diez años o más o se acuerda el derecho de prórroga del contrato en las mismas condiciones.
Si el casero es un gran tenedor
En el caso de los grandes tenedores (con cinco propiedades o más), a la hora de firmar un nuevo contrato del alquiler, tendrán que ceñirse al Índice de Referencia del precio del alquiler. Si hay que actualizar un contrato de alquiler que ya existe en una zona tensionada, será preciso que el precio se ciña a lo que señala el mismo índice.
Esto significa que si el gran tenedor dispone de una vivienda en alquiler por 1.000 euros y el Índice de Referencia estipula que el máximo puede ser 500 euros, tendrá que reducirlo y aplicarlo al contrato.
En cualquier caso y a falta de conocer cómo será y cómo funcionará el nuevo índice, seguiremos atentos para contártelo y actualizaremos este artículo al detalle.
