Si tienes un contrato de alquiler vigente, no importa que seas casero o inquilino, tienes que saber que las cosas han cambiado a la hora de calcular la actualización de la renta del alquiler. La medida llega a bordo de la Ley de Vivienda que entró en vigor el pasado 26 de mayo de 2023, de modo que ya se encuentra plenamente operativa.

Si antes la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) determinaba que el alquiler se podía subir o actualizar de acuerdo con el Índice de Precios del Consumo (IPC), ahora la nueva norma señala que la limitación de la subida se circunscribirá a un nuevo índice que el Instituto Nacional de Estadística debería tener listo el próximo 31 de diciembre de 2024, para ser aplicado a partir de 2025.

Mientras tanto, el Gobierno ha aprobado una serie de topes que ya se comenzaron a aplicarse en el pasado 2023. De hecho, esta fue una de las medidas que, al principio de carácter temporal, tenían que servir para paliar los efectos económicos que tenía la guerra de Ucrania y la crisis generalizada de precios. Pero con la inflación acechando y el Banco Central Europeo (BCE) subiendo los tipos de interés para intentar frenarla, esta medida es una de las que se ha fijado como definitiva.

De este modo, durante 2023 el incremento del alquiler se limitó al 2 %. A partir de 2024, las rentas solo podrán actualizarse, como máximo, un 3 %. Desde 2025, como te hemos indicado, los contratos de arrendamiento dependerán de un nuevo índice que, por ahora, todavía no conocemos.

¿Este porcentaje puede ser acumulativo a la hora de subir la renta del alquiler?

Sí, es una cuestión que debes tener en cuenta. Esto puede suceder, pero vayamos primero a poner la lupa en la norma nueva, que es la Ley de Vivienda: «el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variación anual de la renta pueda exceder del tres por ciento» si el casero es un gran tenedor y, si el casero es un pequeño tenedor, «el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes. En ausencia de este nuevo pacto entre las partes, el incremento de la renta a aplicar no podrá ser superior al tres por ciento».

Las dos condiciones diferenciadas que pueden darse para la subida del alquiler tiene que ver con la naturaleza del sujeto que alquila. Si es un gran tenedor, el incremento de la renta tiene que pactarse entre casero e inquilino, y la variación anual de la renta no puede exceder el 3 %. Si no hay pacto entre las partes, el incremento de la renta quedará sujeto a esta limitación. Si el casero no es un gran tenedor, el precio del alquiler puede actualizarse a través del acuerdo entre las partes. Pero si no hay acuerdo, el incremento no podrá superar el 3 %.

Sin embargo, hay otra norma que debes tener en cuenta y es el Código Civil en su Artículo 1964. Este reza que el porcentaje podría ser acumulativo para determinar la subida, en el caso de que en 2023 no se haya aplicado la subida correspondiente al 2 %. Eso sí, esta subida no podrá ser retroactiva, de modo que si no se ha cobrado el incremento durante 2023, no podrá añadirse como deuda para 2024. Lo único que podrá hacer el casero es incrementar la suma de los dos porcentajes no aplicados. Además, tendrá que hacerlo avisando al menos 30 días antes de que se cumpla el año desde la firma del contrato.

Cómo calcular la actualización del precio de nuestro alquiler

Vamos a realizar un cálculo de ejemplo, para que tengas más claro cómo se actualizará el precio del alquiler en tu caso. En primer lugar, debes saber que el incremento del alquiler se dará previa negociación y acuerdo entre las partes, estando siempre dentro de ese límite marcado del 3 % en 2024. Si no hay pacto entre las mismas, el incremento no podrá exceder ese porcentaje en ningún caso. Lo único que tendremos que hacer es multiplicar:

El precio alquiler x 0,03  (o el índice que hayáis pactado)

Ahora lo veremos con un ejemplo. Imagina que pagas 1.000 euros al mes por el alquiler de tu piso en Cornellà de Llobregat. Al cumplirse la anualidad del contrato, el incremento puede ser, como máximo, del 3 %. Si no hemos podido llegar a un acuerdo, el incremento será del 3 %, por tanto:

En este caso, el incremento sería de 20 euros mensuales (esto es, 240 euros anuales más). Tu renta mensual quedaría en 1.020 euros.