Entender la normativa que regula el alquiler en España es esencial tanto para arrendadores como para inquilinos. Y es que nadie puede escapar a la norma. El mercado de alquiler en el país se rige por varias leyes, siendo las tres más importantes la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el Código Civil y la Ley de Vivienda. En este artículo, exploraremos en detalle cómo estas normativas influyen en los contratos de arrendamiento y en qué aspectos específicos de la relación entre arrendadores e inquilinos tienen un impacto significativo.
¿Cómo regula el alquiler la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)?
La Ley de Arrendamientos Urbanos, conocida comúnmente como LAU, es una normativa clave que regula los contratos de alquiler de viviendas en España. Esta ley ha experimentado diversas modificaciones a lo largo de los años, siendo la última gran reforma en 2019, y su objetivo principal es equilibrar los derechos y deberes de arrendadores e inquilinos. Veamos cuáles son los aspectos más relevantes del alquiler que regula la LAU.
La duración de los contratos de arrendamiento
Uno de los aspectos más destacados de la LAU es la duración de los contratos de arrendamiento. Desde la reforma de 2019, los contratos de alquiler de viviendas tienen una duración mínima de cinco años si el arrendador es una persona física y de siete años si el arrendador es una persona jurídica. Por otro lado, los inquilinos pueden resolver el contrato a partir del primer año, con un preaviso de 2 meses.
El precio del alquiler
Ojo ahí, porque ha habido cambios recientes. Hasta hace bien poco, la LAU también regulaba el aumento del precio del alquiler. Según la ley, los alquileres solo podían aumentar anualmente de acuerdo con el Índice de Precios al Consumo (IPC), a menos que el contrato contemplara otra fórmula de revisión. Con la nueva Ley de Vivienda, esto ha cambiado. Se prevé que a partir de 2025 exista ya un índice específico para el alquiler, pero mientras tanto, se han limitado los incrementos de este modo:
- Hasta el 31 de diciembre de 2023: limitación del 2 % con el Índice de Garantía de Competitividad
- Hasta el 31 de diciembre de 2024: limitación del 3 %
- A partir del 1 de enero de 2025: con el nuevo índice de actualización del alquiler
Además, la nueva Ley de Vivienda trae la famosa limitación del precio del alquiler. Lo veremos más adelante, en cuanto exploremos la nueva norma.
La fianza a depositar, según la LAU
Otro punto importante es la fianza, que no puede exceder el equivalente a dos mensualidades. Además, en el artículo 36 de la LAU se establece que los arrendadores deben devolver esta fianza al inquilino dentro de un plazo de treinta días después de la finalización del contrato.
Realizar obras en el piso de alquiler
En su artículo 22, la LAU también especifica que las obras de mejora realizadas por el arrendador que aumenten la habitabilidad de la vivienda permiten el incremento del alquiler, siempre que se notifique con tres meses de antelación.
¿Cómo regula el alquiler el Código Civil en España?
Hay otra norma fundamental para el funcionamiento del país, en general, que es el Código Civil. Pero en este también se establecen algunas regulaciones, que atañen a los contratos de arrendamiento que no están sujetos a la LAU. Nos referimos a las viviendas que no son consideradas urbanas y a los arrendamientos de temporada. Pero veámoslo al detalle.
Los principios generales del alquiler: en el Código Civil
En general, el Código Civil establece principios generales para los contratos de alquiler. Algunos de los más importantes son:
- La obligación del casero de entregar la vivienda en buen estado
- La obligación del casero de mantenerla en condiciones adecuadas para el uso convenido.
- La duración del contrato
- La renta del alquiler
- La subrogación del inquilino
- La posibilidad de revisar la renta
El Código Civil no ofrece tanta protección a los inquilinos
El Código Civil permite una mayor flexibilidad en la duración de los contratos, lo que puede variar en función de lo que acuerden las partes. Sin embargo, en estos casos, los inquilinos no gozan de la misma protección que ofrece la LAU en términos de duración del contrato y regulación de aumentos de alquiler.
El precio del alquiler según el Código Civil
En cuanto a las rentas, el Código Civil no establece un límite específico para los aumentos, lo que significa que las partes pueden acordar libremente las condiciones económicas del contrato. Esto había propiciado que lo más habitual fuera que las partes usaran como referencia el IPC. Con la nueva Ley de Vivienda, el aumento del a renta del alquiler queda estrictamente regulada y a la espera de que se dé a conocer el nuevo índice, que será referencia y guía a partir de 2025.
¿Cómo regula el alquiler la nueva Ley de Vivienda?
Aunque no es una ley específica para los contratos de alquiler, la nueva Ley de Vivienda aborda algunas problemáticas clave en nuestro país: el elevado coste del alquiler o la escasa disponibilidad de viviendas para alquiler. Así pues, está claro que su implantación puede tener un impacto significativo en este ámbito. Veamos qué ámbitos del alquiler se regulan:
El precio de los alquileres en zonas tensionadas
Con la nueva Ley de Vivienda se limita el precio de los alquileres en zonas tensionadas, esto es, en aquellas en los que el precio del alquiler esté sobrepasando el precio medio. Esto se determinará así si el importe del alquiler más los gastos y suministros básicos supera el 30 % de la renta media de los hogares y si el precio de compra o arrendamiento de la vivienda se haya incrementado un mínimo de tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores a la declaración como zona tensionada.
- Aquí los precios se establecerán según:
- La modalidad del contrato
- Si el casero es pequeño propietario o gran tenedor
El límite de la actualización de precios de los alquileres
La actualización de los alquileres se desvincula del IPC con la nueva Ley de Vivienda. A partir de 2025 se usará un nuevo índice específico que todavía no se ha dado a conocer, pero mientras tanto, se han bloqueado las subidas para 2023 y 2024 del siguiente modo:
- Hasta el 31 de diciembre de 2023: limitación del 2 % con el Índice de Garantía de Competitividad
- Hasta el 31 de diciembre de 2024: limitación del 3 %
- A partir del 1 de enero de 2025: con el nuevo índice de actualización del alquiler
Una mayor protección frente a los desahucios
Con la nueva Ley de Vivienda los inquilinos estarán más protegidos frente a desahucios, especialmente si forman parte de colectivos vulnerables. La norma dicta que se suspenden los desahucios y lanzamientos y se establece una compensación para los caseros, con el objetivo de que nadie se quede fuera. De momento, los desahucios están suspendidos hasta el 31 de diciembre de 2023.
Prohibición de aumentar el precio del alquiler con extras
Una cuestión importante y que no debe pasar por alto: con la Ley de Vivienda se impide a los caseros aumentar el precio del alquiler con extras, como pueden ser el impuesto de basuras, la cuota de la comunidad de propietarios, etcétera. Esta práctica era legal hasta ahora, pero deja de ser practicable con la nueva legislación.
Prohibición de acuerdo entre las partes contrarias a la ley que regula el alquiler
Por último, cabe indicar que ya no es posible incorporar cláusulas contrarias a la Ley si existe un acuerdo entre las partes, como hasta ahora se podía hacer. Por tanto, no habrá manera de incluirlas en el contrato de alquiler.
La ley que regula el alquiler
Como ves, las normas que regulan el alquiler en España son complejas y se basan en tres pilares fundamentales: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), el Código Civil y la Ley Estatal de Vivienda. La LAU establece los principios generales de los contratos de alquiler, con un enfoque en la duración, la renta y la revisión de los precios. El Código Civil es relevante para los arrendamientos no sujetos a la LAU y proporciona un marco legal más amplio. Por último, las Ley de Vivienda ha establecido nuevos marcos y sendas para garantizar el acceso justo a la vivienda para todo el mundo y, especialmente, para los colectivos más vulnerables.
Es importante recordar que esta es una visión general de la normativa y que la legislación puede variar en función de la comunidad autónoma. De hecho, existen ayudas al alquiler que solo se han puesto en marcha en determinadas comunidades y serán estas, a través de sus correspondientes gobiernos autonómicos, las que sugieran la declaración de zonas tensionadas. Por tanto, si quieres alquilar una vivienda, tanto si eres propietario como inquilino, te recomendamos realizar las consultas pertinentes para ajustarte a la normativa específica de cada zona de España.
