La regulación los precios del alquiler, con las limitaciones de precios como medida estrella, ha sido una de las iniciativas más polémicas que la Generalitat de Cataluña puso en marcha (aunque hoy ya no está vigente), incluso antes de que se aprobara la Ley de Vivienda en el Congreso de los Diputados. Una ley que, como es lógico, tiene su aplicación en el conjunto estatal.
Y aunque la ley catalana fue en buena parte tumbada por el Tribunal Supremo, Cataluña ha sido la primera comunidad autónoma en dar cumplimiento activo al índice de precios de la nueva Ley de Vivienda, para empezar realizando una propuesta de aquellos municipios catalanes denominados ‘zonas tensionadas’, en las que debe aplicarse la limitación de precios en los contratos de alquiler.
Pero el alquiler no es la única cuestión que nos ocupa cuando hablamos de vivienda en Cataluña. La escasez de inmuebles, también para comprar, es otro de los problemas que centran el debate en torno a la vivienda en esta comunidad autónoma. También debemos poner sobre la mesa la problemática de los elevados precios, unida a la dificultad de acceder a una vivienda por parte de la población más vulnerable, entre los que se incluyen jóvenes, familias y, en general, personas con bajos ingresos.
Hoy 11 de septiembre, con motivo de la Diada Nacional de Cataluña, damos un repaso al estado del mercado de la vivienda en esta comunidad en 2024. Empezamos.
El mercado de la compraventa de vivienda en Cataluña en 2024
La compraventa de vivienda en Cataluña pasa por momentos difíciles y, de hecho, se encuentra en su nivel más bajo de participación, debido principalmente a la contracción de la demanda y de la oferta de inmuebles.
Del mismo modo que en el mercado en general, el número de compraventas en mayo de 2024 (último mes del que se tienen datos) fue de 6.798, lo que significa un -24,48% en tasa interanual, según datos proporcionados por el Consejo del Notariado y el INE.
Las cifras resultan muy similares a las del país, en general. Si bien en junio las compraventas incrementaron ligeramente, hasta alcanzar las 50.099 operaciones, en mayo registraron su cifra más baja con 44.013 operaciones, según el INE. Los datos nos muestran que a pesar de la reciente bajada de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), tanto en Cataluña como en el resto de España se sigue materializando una ralentización de las compraventas desde principios de 2023.
Las perspectivas futuras apuntan a un período de estabilización y mejora, después de tres años muy intensos con cifras muy positivas (aunque fuera de la senda de la normalidad) tras la pandemia. ¿La razón? Un gran impulso de los ciudadanos, interesados en comprar vivienda, en parte motivado por los ahorros acumulados durante los meses más duros de la Covid-19.
El precio de la vivienda en Cataluña
Cataluña es una de las comunidades en las que el precio de la vivienda es más elevado. Si ampliamos el foco, veremos que el precio de la vivienda libre subió un 7,8% en España durante el segundo trimestre del año, según el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) del INE.
Y aunque en el segundo trimestre, todas las comunidades autónomas presentaron tasas anuales positivas, Cataluña no está entre las que más elevaron sus precios. La comunidad catalana se quedó en una variación interanual del 6,68%, respecto al mismo período de 2023. Según el INE, el precio medio del metro cuadrado en Cataluña se situó en abril 2.106 euros, un incremento que se debe, principalmente, al impulso de la vivienda nueva.
Comprar una vivienda tipo en Cataluña cuesta 40.000 euros más
Según datos del INE, el precio medio de la vivienda en Cataluña en el mes de junio de 2024 alcanzó los 2.463 euros por metro cuadrado, de modo que los incrementos se siguen reforzando.
Si lo comparamos con el resto de España, donde el precio medio por metro cuadrado está 1.963 euros, de modo que comprar una vivienda en Cataluña cuesta 500 euros euros más que hacerlo en cualquier otro lugar de España.
De este modo, un piso de 80 metros cuadrados en Cataluña nos costaría, de media, 197.040 euros, mientras que si decidiéramos adquirirlo fuera de esta comunidad, podríamos pagar por él 157.040 euros, lo que daría como resultado una diferencia que significativa de 40.000 euros.
Cataluña, una de las comunidades autónomas donde se han concedido más hipotecas en 2024
A pesar de la reciente bajada de tipos, que todavía no ha repercutido demasiado en la concesión de hipotecas, el contexto económico actual también ha tenido su impacto en el mercado hipotecario. Los últimos datos que ha dado a conocer el INE revelan que las hipotecas se redujeron un 5,5 % en el mes de junio, que es el último mes del que se han registrado datos. De acuerdo con este balance, se han alcanzado hasta 31.526 hipotecas, lo que sin duda es una buena noticia: porque se han superado otra vez los 30.000 créditos hipotecarios mensuales
Cataluña es una de las comunidades autónomas donde más hipotecas se han firmado en junio, el último dato publicado: un total de 5.542, precedida sólo por Andalucía, donde se firmaron 6.789 préstamos hipotecarios.
El mercado del alquiler de vivienda en Cataluña en 2024
En España el precio del alquiler alcanza actualmente una media de unos 1.000 euros mensuales, aunque las diferencias entre comunidades autónomas y provincias son más que significativas. Según los datos obtenidos a partir del Índice Inmobiliario Fotocasa, Cataluña es la tercera comunidad autónoma más cara para alquilar vivienda: con una media de 1.347 euros/m2, sólo precedida por Baleares, donde cuesta 1.574 euros, y Madrid, donde el precio es de 1.411 euros.
Si tomamos como referencia el salario medio de las vacantes publicadas en el portal de empleo InfoJobs durante 2022, 24.395 euros anuales (en 14 pagas), esto es,1.742,5 euros al mes, nos daremos cuenta que para pagar un alquiler de estas dimensiones, tenemos que destinar la mayor parte del salario, quedándonos únicamente con 395 euros. Esto sin contar los gastos.
Teniendo en cuenta las recomendaciones de los expertos de no destinar más de un 30% a la vivienda y sus gastos, con un salario de 1.742,50 euros, un ciudadano no debería invertir más de 522 euros en el pago del alquiler.
El límite del precio del alquiler en Cataluña
El precio del alquiler estará limitado en Cataluña, del mismo modo que lo estará en el resto de comunidades autónomas. Así lo señala la Ley de Vivienda aprobada por el Gobierno, que pide a los distintos gobiernos establecer un mapa de zonas tensionadas.
Municipios declarados zonas tensionadas en Cataluña (orden alfabético)
- A: Abrera, Alella, Amposta , Arenys de Mar, Arenys de Munt, Argentona.
- B: Badalona, Badia del Vallès, Balaguer, Banyoles, Barberà del Vallès, Barcelona, Berga, La Bisbal de l’Empordà, Blanes.
- C: Cabrera de Mar, Cabrils, Caldes de Montbui, Caldes d’Estrac, Calella, Calldetenes, Cambrils, Canet de Mar, La Canonja, Canovelles, Cardedeu, Castellar del Vallès, Castellbisbal, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cervelló, Cervera, Corbera de Llobregat, Cornellà de Llobregat, Cubelles.
- E: Esparreguera, Esplugues de Llobregat.
- F: Falset, Figueres, Les Franqueses del Vallès.
- G: La Garriga, Gavà, Girona, Granollers, Guissona.
- H: L’Hospitalet de Llobregat.
- I: Igualada, La Llagosta, Lleida, Llinars del Vallès, Lloret de Mar.
- M: Malgrat de Mar, Manlleu, Manresa, El Masnou, Matadepera, Mataró, Molins de Rei, Mollerussa, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Montmeló, Montornès del Vallès, Móra la Nova.
- O: Olesa de Montserrat, Olot.
- P: Palafolls, Palafrugell, Palamós, Palau-solità i Plegamans, El Papiol, Parets del Vallès, Pineda de Mar, Polinyà, Porqueres, El Prat de Llobregat, Premià de Dalt, Premià de Mar, Puigcerdà.
- R: Reus, Ripoll, Ripollet, La Roca del Vallès, Roquetes, Rubí.
- S: Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià del Besòs, Sant Andreu de Llavaneres, Sant Boi de Llobregat, Sant Celoni, Sant Climent de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Esteve Sesrovires, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Fost de Campsentelles, Sant Fruitós del Bages, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Pol de Mar, Sant Quirze del Vallès, Sant Sadurní d’Anoia, Sant Vicenç de Montalt, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Cervelló, Santa Coloma de Farners, Santa Coloma de Gramenet, Santa Margarida de Montbui, Santa Perpètua de Mogoda, Santa Susanna, Sarrià de Ter, La Seu d’Urgell, Sitges, Solsona, Sort.
- T: Tarragona, Tàrrega, Teià, Terrassa, Tiana, Tona, Torelló, Torredembarra, Torrelles de Llobregat, Tortosa, Tremp.
- V: Vallirana, Valls, Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova del Camí, Vilanova i la Geltrú, Vilassar de Dalt, Vilassar de Mar.
Cómo se realiza la actualización de las rentas del alquiler en Cataluña
Del mismo modo que en el resto del Estado. En las zonas marcadas como tensionadas, los nuevos contratos de alquiler estarán limitados por el precio del contrato de alquiler anterior más el índice de contención de precios, lo que deja fuera la vinculación el IPC. Este nuevo índice no estará operativo hasta 2025. Mientras tanto, para los contratos que se firmen a partir de ahora, la limitación será del 3% durante todo 2024.
Veamos, pues, cómo será la actualización de las rentas del alquiler con un ejemplo. Es el caso de una vivienda cuyo alquiler cuesta 1.200 euros mensuales y se encuentra ubicada en el municipio de Cornellà de Llobregat. En la renovación del contrato de este año solo podría aplicarse un 3%, por tanto, el incremento sería de 36 euros; es decir de 1.236 euros mensuales.
Cualquier consulta adicional deberá hacerse en la Agència del Habitatge de Catalunya, donde se publica el Índex de referència de preus de lloguer, el indicador de consulta pública de carácter informativo donde se puede conocer el precio estimado del metro cuadrado de alquiler de una vivienda ubicada en una zona y con unas características definidas por quien realice la consulta. Del mismo modo, aquí mismo se ofrece una orientación sobre el precio mínimo y máximo que esa vivienda puede llegar a tener.
