La regulación los precios del alquiler, con las limitaciones de precios como medida estrella, ha sido una de las iniciativas más polémicas que la Generalitat de Cataluña puso en marcha (aunque hoy ya no está vigente), incluso antes de que se aprobara la Ley de Vivienda en el Congreso de los Diputados. Una ley que, como es lógico, tiene su aplicación en el conjunto estatal.
Y aunque la ley catalana fue en buena parte tumbada por el Tribunal Supremo, Cataluña ha sido una de las primeras comunidades autónomas en dar cumplimiento activo de la nueva Ley de Vivienda, para empezar realizando una propuesta de aquellas ciudades denominadas ‘zonas tensionadas’, que podrán ser declaradas más adelante. En estas deberá aplicarse la limitación de precios en los contratos de alquiler.
Pero el alquiler no es la única cuestión que nos ocupa cuando hablamos de vivienda en Cataluña. La escasez de inmuebles, también para comprar, es otro de los problemas que centran el debate en torno a la vivienda en esta comunidad autónoma. También debemos poner sobre la mesa la problemática de los elevados precios, unida a la dificultad de acceder a una vivienda por parte de la población más vulnerable, entre los que se incluyen jóvenes, familias y, en general, personas con bajos ingresos.
Hoy 11 de septiembre, con motivo de la Diada Nacional de Cataluña, damos un repaso al estado del mercado de la vivienda en esta comunidad en 2023. Empezamos.
El mercado de la compraventa de vivienda en Cataluña en 2023
Del mismo modo que en el mercado en general, las compraventas en junio de 2023 (último mes del que se tienen datos) fue de 8.187, lo que significa un -5,79 % en tasa interanual, según la Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad del INE. Los datos de mayo sobre el número de transacciones, proporcionados por el Consejo General del Notariado, revelan la cifra de 9.039, lo que supone una variación interanual del -12,37 %.
Las cifras resultan muy similares a las del país, en general, donde el descenso interanual se fijó en el -6,4 %. Los datos nos muestran que en el contexto de inflación y con las subidas de tipos impulsadas por el Banco Central Europeo (BCE), en el mercado catalán también se está materializando una ralentización de las compraventas desde principios de 2023.
Las perspectivas futuras apuntan a un período de estabilización, después de dos años muy intensos con cifras muy positivas (aunque fuera de la senda de la normalidad) tras la pandemia. ¿La razón? Un gran impulso de los ciudadanos, interesados en comprar vivienda, en parte motivado por los ahorros acumulados durante los meses más duros de la Covid-19.
El precio de la vivienda en Cataluña
Cataluña es una de las comunidades en las que el precio de la vivienda es más elevado. Si ampliamos el foco, veremos que el precio de la vivienda libre subió un 3,6 % en España durante el segundo trimestre del año, según el Índice de Precios de la Vivienda (IPV) del INE.
Y aunque en el segundo trimestre, todas las comunidades autónomas presentaron tasas anuales positivas, Cataluña no está entre las que más elevaron sus precios. De hecho, por delante están Navarra, Cantabria, Andalucía o Canarias, quedándose la comunidad catalana en una variación interanual del 3,19 %, respecto al mismo período de 2022.
El incremento de precios se debe, principalmente, al impulso de la vivienda nueva. No en vano, el precio medio de la vivienda de segunda mano en Cataluña se alzó un 2,64 % interanual, mientras que el de la vivienda nueva experimentó una variación del 7,84 %.
Comprar vivienda en Cataluña cuesta un 25 % más
Según datos del INE, el precio medio de la vivienda en Cataluña en el mes de mayo de 2023 alcanzó los 2.026 euros por metro cuadrado, de modo que los incrementos se siguen reforzando.
Si lo comparamos con el resto de España, donde el precio medio por metro cuadrado está 1.616 euros, de modo que comprar una vivienda en Cataluña cuesta 410 euros más que hacerlo en cualquier otro lugar de España, lo que significa un 25.37 % más.
De este modo, un piso de 80 metros cuadrados en Cataluña nos costaría, de media, 162.080 euros, mientras que si decidiéramos adquirirlo fuera de esta comunidad, podríamos pagar por él 129.280 euros, lo que daría como resultado una diferencia que significativa de 32.800 euros.
La concesión de hipotecas en Cataluña en 2023 también se reduce
Las subidas de tipos impulsadas por el BCE ya van teniendo su impacto en el mercado hipotecario. En términos generales, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas bajó un 21,9% en junio (último mes del que se tienen datos), según el INE, hasta alcanzar los 33.478 préstamos. Se trata de la cifra más baja en un mes de junio desde 2020, año de la pandemia.
El retroceso en Cataluña es un poco más acusado, puesto que en el mes de junio, habiéndose registrado 5.336 hipotecas, la variación respecto al mismo período del año pasado es del -23,19 %.
Del mismo modo que descienden las hipotecas, se ha observado una reducción significativa del capital prestado, que en Cataluña ha alcanzado los 858,38 millones de euros, lo que significa una variación interanual del -24,17 %, un poco más elevada que la media estatal, donde la variación interanual se ha situado en el -22,49 %.
El mercado del alquiler de vivienda en Cataluña en 2023
En España el precio del alquiler alcanza una media de 674 euros mensuales, aunque las diferencias entre provincias son más que significativas. Según datos del Observatorio de Vivienda y Suelo del Ministerio de Fomento, Madrid alcanza los 819 euros, mientras que Barcelona registra los 769 euros.
Estos datos, que por cierto son de un índice nuevo, con muy poco recorrido, distan considerablemente de los obtenidos a través del Índice Inmobiliario Fotocasa para un piso de dimensiones medias. Así, para este portal inmobiliario el precio del alquiler se situó en 11,59 euros por metro cuadrado en julio, lo que para un piso de 80 metros serían 927,20 euros al mes. Si ponemos la lupa en Cataluña, nos daremos cuenta de que este precio es superado con creces, alcanzando los 15,99 euros.
Así pues, un piso de las mismas dimensiones podría costarnos 1.279,20 euros al mes, lo que sin duda pone en jaque la economía de cualquier ciudadano con un salario medio. Si tomamos como referencia el salario medio de las vacantes publicadas en el portal de empleo InfoJobs durante 2022, 24.395 euros anuales (en 14 pagas), esto es,1.742,5 euros al mes, nos daremos cuenta que para pagar un alquiler de estas dimensiones, tenemos que destinar la mayor parte del salario, quedándonos únicamente con 463,3 euros. Esto sin contar los gastos.
Teniendo en cuenta las recomendaciones de los expertos de no destinar más de un 30 % a la vivienda y sus gastos, con un salario de 1.742,50 euros, un ciudadano no debería invertir más de 522 euros en el pago del alquiler.
El límite del precio del alquiler en Cataluña
El precio del alquiler estará limitado en Cataluña, del mismo modo que lo estará en el resto de comunidades autónomas. Así lo señala la Ley de Vivienda recién aprobada por el Gobierno, que pide a los distintos gobiernos establecer un mapa de zonas tensionadas.
Municipios declarados zonas tensionadas en Cataluña (orden alfabético)
- A: Abrera, Alella, Amposta , Arenys de Mar, Arenys de Munt, Argentona.
- B: Badalona, Badia del Vallès, Balaguer, Banyoles, Barberà del Vallès, Barcelona, Berga, La Bisbal de l’Empordà, Blanes.
- C: Cabrera de Mar, Cabrils, Caldes de Montbui, Caldes d’Estrac, Calella, Calldetenes, Cambrils, Canet de Mar, La Canonja, Canovelles, Cardedeu, Castellar del Vallès, Castellbisbal, Castelldefels, Cerdanyola del Vallès, Cervelló, Cervera, Corbera de Llobregat, Cornellà de Llobregat, Cubelles.
- E: Esparreguera, Esplugues de Llobregat.
- F: Falset, Figueres, Les Franqueses del Vallès.
- G: La Garriga, Gavà, Girona, Granollers, Guissona.
- H: L’Hospitalet de Llobregat.
- I: Igualada, La Llagosta, Lleida, Llinars del Vallès, Lloret de Mar.
- M: Malgrat de Mar, Manlleu, Manresa, El Masnou, Matadepera, Mataró, Molins de Rei, Mollerussa, Mollet del Vallès, Montcada i Reixac, Montgat, Montmeló, Montornès del Vallès, Móra la Nova.
- O: Olesa de Montserrat, Olot.
- P: Palafolls, Palafrugell, Palamós, Palau-solità i Plegamans, El Papiol, Parets del Vallès, Pineda de Mar, Polinyà, Porqueres, El Prat de Llobregat, Premià de Dalt, Premià de Mar, Puigcerdà.
- R: Reus, Ripoll, Ripollet, La Roca del Vallès, Roquetes, Rubí.
- S: Sabadell, Salou, Salt, Sant Adrià del Besòs, Sant Andreu de Llavaneres, Sant Boi de Llobregat, Sant Celoni, Sant Climent de Llobregat, Sant Cugat del Vallès, Sant Esteve Sesrovires, Sant Feliu de Guíxols, Sant Feliu de Llobregat, Sant Fost de Campsentelles, Sant Fruitós del Bages, Sant Joan Despí, Sant Just Desvern, Sant Pere de Ribes, Sant Pol de Mar, Sant Quirze del Vallès, Sant Sadurní d’Anoia, Sant Vicenç de Montalt, Sant Vicenç dels Horts, Santa Coloma de Cervelló, Santa Coloma de Farners, Santa Coloma de Gramenet, Santa Margarida de Montbui, Santa Perpètua de Mogoda, Santa Susanna, Sarrià de Ter, La Seu d’Urgell, Sitges, Solsona, Sort.
- T: Tarragona, Tàrrega, Teià, Terrassa, Tiana, Tona, Torelló, Torredembarra, Torrelles de Llobregat, Tortosa, Tremp.
- V: Vallirana, Valls, Vendrell, Vic, Viladecans, Vilafranca del Penedès, Vilanova del Camí, Vilanova i la Geltrú, Vilassar de Dalt, Vilassar de Mar.
Cómo se realizará la actualización de las rentas del alquiler en Cataluña
Del mismo modo que en el resto del Estado. En las zonas marcadas como tensionadas, los nuevos contratos de alquiler estarán limitados por el precio del contrato de alquiler anterior más el índice de contención de precios, lo que deja fuera la vinculación el IPC. Este nuevo índice no estará operativo hasta 2025. Mientras tanto, para los contratos que se firmen a partir de ahora, la limitación será del 2 % en 2023 y del 3 % en 2024.
Veamos, pues, cómo será la actualización de las rentas del alquiler con un ejemplo. Es el caso de una vivienda cuyo alquiler cuesta 1.200 euros mensuales y se encuentra ubicada en el municipio de Cornellà de Llobregat. En la renovación del contrato de este año solo podría aplicarse un 2 %, por tanto, el incremento sería de 24 euros, pasando a ser la mensualidad de 1.224 euros al mes. En 2024, un alquiler de 1.200 euros podría pasar a 1.236 euros por efecto del incremento del 3 %.
Cualquier consulta adicional deberá hacerse en la Agència del Habitatge de Catalunya, donde se publica el Índex de referència de preus de lloguer, el indicador de consulta pública de carácter informativo donde se puede conocer el precio estimado del metro cuadrado de alquiler de una vivienda ubicada en una zona y con unas características definidas por quien realice la consulta. Del mismo modo, aquí mismo se ofrece una orientación sobre el precio mínimo y máximo que esa vivienda puede llegar a tener.
