Cuando firmas un contrato de alquiler, tanto si eres propietario como inquilino, debes tener en cuenta que este lleva implícitos unos derechos y obligaciones. Estos se encuentran regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que entró en vigor en marzo de 2019 y que debe funcionar como faro o guía para cualquier relación contractual de este tipo.

Si vas a alquilar una vivienda y estás en cualquiera de los dos lados, ya sea como casero o como inquilino, debes saber cuáles son tus derechos y obligaciones. Siempre puedes consultar la LAU, pero para tenerlo realmente fácil, bastará con que tengas bien claras las principales normas. Te las detallamos, a continuación.

Derechos y obligaciones de los inquilinos

Los inquilinos que firmen un contrato de alquiler pasarán a tener el derecho de residir en una casa cuya propiedad no les pertenece, pero que tienen derecho a habitar. El contrato les otorga toda una serie de derechos y obligaciones a los que deben hacer frente de manera obligada. Veamos cuáles son.

Los derechos de los inquilinos

Acordar el precio y la duración del contrato de alquiler

Antes de firmar el contrato, el inquilino y el casero tienen que haber pactado el precio del alquiler mensual, así como la duración del contrato. Debes saber, eso sí, que según el artículo 10 de la LAU, el contrato de alquiler tiene que ser, como mínimo, de cinco años, a no ser que el inquilino diga lo contrario. La renta podrá actualizarse cada año, pero siguiendo la nueva norma que regula la Ley Estatal de Vivienda.

Ampliar el contrato de alquiler hasta tres años más 

Uno de los derechos del inquilino que también debes tener presente es que al término del contrato, este se puede llegar a prorrogar hasta tres años. Si este no quiere ampliarlo, podrá rescindirlo sin problemas, pero tiene que avisar con cuatro meses de antelación, de acuerdo con el artículo 10 de la LAU. A partir de esos tres años, el contrato de alquiler puede ampliarse un año más, a no ser que inquilino o propietario digan lo contrario.

Rescindir el contrato de alquiler en cualquier momento

Es cierto que el contrato de alquiler se puede rescindir en cualquier momento. Pero ojo, que de acuerdo con el artículo 10 de la LAU, hay ciertas cuestiones que debes tener en cuenta.

• El inquilino puede anular el contrato después de seis meses de la firma
• Tiene que avisar al propietario con un plazo de 30 días naturales
• El inquilino tiene que indemnizar al propietario con una mensualidad por cada año que reste por cumplir

Conservar el alquiler de la vivienda aunque cambie el propietario

Si la vivienda cambia de propietario, los inquilinos tienen derecho a mantener el contrato de alquiler, sin que sus derechos y obligaciones se vean afectados. Esto incluye aquellos casos en los que el titular del alquiler no resida en la vivienda, siempre que sean cónyuges no separados legalmente o tengan hijos dependientes. Si el nuevo propietario tiene razones para usar la vivienda, el inquilino todavía podrá permanecer en ella tres meses, de acuerdo con el artículo 25 de la LAU.

Derecho de tanteo y retracto 

Del derecho anterior nace otro, que es el archiconocido derecho de tanteo y retracto. Según el artículo 25 de la LAU, el inquilino tiene derecho a comprar la vivienda si el casero le comunica que quiere venderla. Este debe indicarle el precio y hacerlo, como mínimo, con 30 días de antelación. Si lo desea, el inquilino también puede renunciar al derecho de adquisición preferente.

Deducirse el alquiler en la declaración de la renta 

Otro derecho importante: los inquilino pueden deducirse el alquiler, si es por vivienda habitual, en la declaración de la renta. También en caso de haber realizado reformas, si así se ha acordado con el propietario. De hecho, si entre ellos lo acuerdan, los inquilinos podrán acordar que el pago de la renta quede remplazado por el coste de las reformas, de acuerdo con los artículos 23 y 24 de la LAU.

Realizar reformas previo a cuerdo o en caso de discapacidad 

Tanto si es propia como del cónyuge, una discapacidad puede motivar la realización de reformas en una vivienda. Es cierto que de acuerdo con el artículo 24 de la LAU, conviene notificar al propietario de que se llevarán a cabo obras. Esta norma también aplica si el inquilino o alguno de los familiares tienen más de 70 años. Si el propietario lo exige, el piso tiene que dejarse tal como lo encontró.

Las obligaciones de los inquilinos

Pagar la renta y la fianza del alquiler tal como se ha acordado 

Lógicamente, el inquilino tiene la obligación de pagar la renta pactada por el alquiler. Si no abona el importe estipulado, el contrato quedará rescindido, siempre y cuando el contrato de alquiler esté inscrito en el Registro de la Propiedad, que es lo deseable. El propietario puede exigir el pago por la vía judicial o notarial y el inquilino debe responder en un plazo máximo de diez días. Si no lo hace, el casero tiene la posibilidad de usar la fianza para compensar los gastos, mediante notificación notarial, según el artículo 17 de la LAU.

Por otra parte, los inquilinos deben tener en cuenta que depositar la fianza del alquiler es otra obligación importante. El artículo 36 de la LAU detalla que la fianza legal equivale a un mes de la renta o dos si el inmueble no se va a usar como vivienda. Esta fianza puede ser usada por el propietario si al finalizar el contrato del alquiler hay daños en la vivienda, pero también si el inquilino se marcha antes de tiempo o no paga el último mes.

Asumir los gastos de los suministros 

El inquilino tiene la obligación de asumir el coste de los suministros domésticos, como son el agua, la luz o el gas. También es recomendable contar con un seguro de la vivienda o para realizar el mantenimiento de algunos elementos vitales para el funcionamiento de la vivienda, como el calentador de agua o la caldera del gas. Esto debe señalarse en el contrato de alquiler, del mismo modo que se indique que el IBI y otras tasas municipales van a cargo del propietario. 

Dejar la vivienda si el propietario demuestra que la necesita 

El inquilino tendrá que dejar la vivienda si el propietario demuestra que la necesita, según el artículo 25 de la LAU. El casero puede solicitarlo después del primer año de contrato y habiendo comunicado esta necesidad al inquilino con, al menos, dos meses de antelación. Esto solo en aquellos casos en los que necesite el inmueble como primera vivienda para él, para sus familiares de primer grado o para el cónyuge, en casos de separación o divorcio. Si la vivienda no es ocupada en 30 días, el inquilino tendrá derecho a vivir de nuevo en ella y que le sean mantenidas las mismas condiciones del contrato anterior.

Resolución del derecho del propietario 

Hay otra cuestión importante y tiene que ver con la extinción del derecho de la propiedad. Esto puede ocurrir si el casero sufre una sustitución fideicomisaria, ejecución hipotecaria, sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra. El contrato de alquiler quedaría extinguido, a no ser que la vivienda esté inscrita en el Registro de la Propiedad. En esos casos, el alquiler debe alargarse de acuerdo con lo pactado en el contrato, de acuerdo con los artículos 27 de la LAU y 1.124 del Código Civil.

Derechos y obligaciones de los caseros

Hasta aquí hemos recogido los derechos y obligaciones de los inquilinos. A continuación, vamos a descubrir cuáles son los de los propietarios. 

Derechos de los caseros

De acuerdo con la LAU, los caseros también tienen una serie de derechos. Son los siguientes:

Recibir el pago de la renta en la fecha acordada

El artículo 17 de la LAU señala que la renta deberá estipularse en el contrato y que tiene que hacerse efectiva en los siete primeros días del mes. Por tanto, es muy importante que el inquilino acuda al pago de la renta dentro de ese plazo, a ser posible usando medios electrónicos. Esto es, mediante transferencia bancaria.

Exigir la reparación de los daños causados en la vivienda 

Del mismo modo que te hemos indicado que el inquilino tiene derecho a realizar obras para adecuar la vivienda en caso de discapacidad, también está obligado a dejarlo todo tal como estaba en el momento de firmar el contrato. De acuerdo con el artículo 21 de la LAU, es el inquilino el que tiene que hacerse cargo de las pequeñas reparaciones que deban realizarse por el desgaste cotidiano de la vivienda. Eso por una parte. Los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil también detallan que el deterioro por otras causas también tendrá que ser imputado al inquilino.

Incrementar la renta de acuerdo con lo indicado en el contrato 

El propietario podrá actualizar la renta de alquiler de acuerdo con lo estipulado en el contrato, aunque deberá hacerlo teniendo en cuenta las nuevas directrices de la Ley de Vivienda. Que son los siguientes:

• Hasta el 31 de diciembre de 2023: limitación del 2 % con el Índice de Garantía de Competitividad
• Hasta el 31 de diciembre de 2024: limitación del 3 %
• A partir del 1 de enero de 2025: con el nuevo índice de actualización del alquiler

Disponer de la vivienda si la necesita él (o alguno de sus familiares)

El propietario puede disponer de la vivienda en caso de necesidad, tanto para él como para sus familiares de primer grado. También para el cónyuge y sus hijos. No obstante, esto tiene que demostrarse. Si la vivienda no es habitada en 30 días, el inquilino tendrá derecho a recuperar la vivienda con las mismas condiciones firmadas en el anterior contrato, de acuerdo con el Artículo 9 de la LAU.

Dar por finalizado el contrato si el inquilino no paga 

De acuerdo con el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), si el inquilino no paga, el contrato de arrendamiento se dará por finalizado. El propietario deberá comunicar al inquilino que tiene que dejar la vivienda. Y esto podrá ser así desde el primer mes de impago.

Obligaciones de los caseros

Depositar la fianza y devolverla al finalizar el contrato

El depósito de la fianza es una de las obligaciones recogidas por el artículo 27 de la LAU. El propietario de la vivienda tiene que solicitar una fianza (de un mes, si el inmueble se usará como vivienda o de dos meses, si se le dará otros usos) y depositarla en el organismo de la comunidad autónoma que corresponda. Al finalizar el contrato, si todo está en orden y no hay ningún desperfecto, tendrá que devolverla.

Hacer todo lo posible por garantizar que la vivienda sea habitable

El artículo 21 de la LAU recoge la obligación del propietario a mantener la vivienda habitable, así como de hacerse cargo de las reparaciones y averías que se produzcan en las instalaciones. Del mismo modo, se establece la necesidad de que el inquilino comunique lo antes posible cualquier problema. Si este exige una reparación urgente para evitar daños inminentes o incomodidades graves, podrá ordenarla el inquilino y el propietario estará obligado a devolverle el importe de inmediato.

No acceder a la vivienda del inquilino sin previo aviso

Si el propietario accede a la vivienda sin el permiso del inquilino, se enfrentará a un delito de allanamiento de morada, que puede castigarse con penas de prisión de 6 meses a 2 años. De hecho, la Constitución reconoce la inviolabilidad del domicilio. Una vez firmado el contrato de alquiler, el casero no podrá acceder en el domicilio, a no ser que sea con el consentimiento expreso del inquilino. Este último tampoco estará obligado a mostrar la casa a potenciales compradores, si el propietario quisiera vender.

Comunicar cualquier cambio en la renta o cuestión contractual

De acuerdo con la Ley de Arrendamientos Urbanos en su artículo 18, el casero está obligado a avisar al inquilino de que quiere subirle el precio del alquiler con un mes de antelación a la fecha a partir de la que se quiera cobrar la nueva renta. Hay que recordar que esta solo se puede incrementar cuando se cumpla un año de vigencia del contrato, en los términos pactados en el momento de firmar el contrato.