Existen muchos motivos por los cuales queramos o tengamos que vender una casa antes de lo que teníamos previsto cuando la compramos. Quizás hayamos encontrado otra que se adapta más a nuestras necesidades económicas o familiares, puede que debamos cambiar de lugar de residencia por motivos laborales o, incluso, que hayamos heredado un piso y decidamos vivir en él.
En cualquier caso, es importante saber si existe un plazo mínimo para vender una vivienda y qué debemos tener en cuenta al respecto, si decidimos hacerlo. ¡Te lo contamos a continuación para evitar cualquier tipo de problema!
Plazos para vender una casa: ¿qué dice la ley?
No hay ninguna ley que impida vender una casa después de comprarla; es decir, no hay un plazo mínimo para vender una propiedad después de haberla adquirido: es completamente legal hacerlo. Eso sí, Hacienda tendrá en cuenta ciertos plazos de tiempo y algunos aspectos que te contamos a continuación.
¿Qué pasa si vendo una casa antes de los tres años?
Vayamos por partes. A nivel fiscal no es lo mismo vender una vivienda habitual que una segunda residencia. Como normal general, la AEAT considera que una vivienda habitual es aquella en la que hemos vivido de manera continuada en los últimos tres años, como mínimo.
En el caso de que vendamos una vivienda habitual antes de este plazo deberemos pagar el IRPF en la declaración de la renta del año siguiente a la venta, en el caso de que la venta haya generado ganancias patrimoniales, es decir, si hemos ganado dinero con la venta. El porcentaje que deberemos pagar dependerá de los beneficios obtenidos, que van desde el 19% al 28%. Eso sí, si vendemos nuestra vivienda habitual para comprar otra estaremos exentos de rendir cuentas con Hacienda, siempre que reinvirtamos todo el dinero obtenido con la venta; de lo contrario, deberemos pagar el IRPF de la parte que no hayamos destinado a la compra del nuevo piso. Incluso, si vendemos la casa que hemos comprado en un plazo inferior a un año podríamos tener que enfrentarnos a impuestos más elevados, dependiendo de cada caso.
Pero hay algunas excepciones. Estaremos exentos de pagar el IRPF en ciertas ocasiones, como en caso de celebración de matrimonio, separación o traslado laboral, entre otros.
¿Puede el contrato de compraventa establecer un plazo mínimo antes de poder vender una casa?
Algunos contratos de compraventa pueden incluir ciertas cláusulas que pueden limitar o restringir la venta de una casa durante un tiempo determinado. Se trata también de una práctica legal, pero debe aparecer en el contrato de manera clara y explícita, y nunca ir en contra de la ley. Por ello, es muy importante que prestemos mucha atención a todo lo que aparece en el contrato.
¿Qué debemos tener en cuenta al vender una casa que hemos comprado hace menos de tres años?
Si queremos vender una casa que hemos comprado hace relativamente poco, y para evitar cualquier tipo de problema legal, deberemos cumplir una serie de requisitos.
Revisar el contrato de compraventa
Ya hemos dicho que algunos contratos de compraventa pueden contener cláusulas que limiten la venta de la propiedad que hemos comprado durante un determinado periodo de tiempo, que deberemos tener en cuenta antes de volver a ponerla al mercado para que otra persona la compre.
Verificar que la propiedad esté a tu nombre
Para poder vender la casa ésta debe estar registrada a nuestro nombre en el Registro de la Propiedad.
Saldar las posibles deudas hipotecarias
Si la casa está hipotecada será necesario saldar la deuda antes de venderla, es decir, cancelar la hipoteca o bien traspasarla a los nuevos propietarios, mediante una subrogación hipotecaria.
Cumplir con todas las obligaciones fiscales
Existen una serie de impuestos vinculados a la venta de una vivienda de segunda mano que deberemos liquidar en el caso de querer venderla. Hablamos de la plusvalía municipal y del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que se debe abonar cuando se vende una propiedad de segunda mano en España.
Disponer de toda la documentación necesaria
Para poder vender la casa sin contratiempos también deberemos disponer de toda la documentación necesaria paras hacer efectiva la compraventa, que son:
- La nota simple.
- El certificado de eficiencia energética.
- Cédula de habitabilidad.
- Certificado de Inspección Técnica del Edificio (ITE).
- Últimos recibos del IBI.
- Certificado de deuda cero con la comunidad de propietarios.
- Copia de la escritura de compraventa.
Ya ves que no existe un plazo mínimo para vender una casa pero sí que debes tener en cuenta todos los aspectos que hemos analizado para evitar sorpresas de última hora.
