El esperado índice de referencia del precio del alquiler ya se ha presentado oficialmente. El Gobierno de España, y concretamente el Secretario de Estado de Vivienda y Agenda Urbana, David Lucas, ha dado a conocer la herramienta que servirá para regular el precio del alquiler, con el objetivo de garantizar aquello que establece la Ley de Vivienda que entró en vigor el pasado 26 de mayo de 2023.

¿Qué es el índice de referencia del precio del alquiler y para qué sirve?

Vayamos al grano. El índice de referencia del precio del alquiler es una herramienta que ha de servir para controlar los precios del alquiler en aquellas zonas tensionadas. Se espera, de hecho, que a través de este índice que se impondrá sobre el precio de los alquileres, las cuotas puedan bajar en lo global y, por tanto, más personas puedan acceder a una vivienda digna por precios más asequibles.

Las zonas tensionadas son aquellas en las que hay una falta de oferta manifiesta y un exceso de demanda, lo que hace que los precios se disparen considerablemente. Y aunque este es un concepto que se aplicará en todo el país, será cada comunidad autónoma la que decida qué zonas pueden etiquetarse como tensionadas y cuáles no. Una vez declaradas como tales, los contratos de alquiler de esas zonas deberán limitar los precios máximos teniendo en cuenta el índice de referencia del precio del alquiler.

¿Cómo funcionará el índice de referencia del precio del alquiler?

Veamos, a continuación, cómo se aplicará el índice en las zonas consideradas como tensionadas, de modo que el propietario de una vivienda no podrá poner un precio superior al que señala el índice de referencia del precio del alquiler. Con esto se quiere conseguir que las cuotas no sean tan elevadas para los inquilinos y que estos puedan acceder a una vivienda con más facilidad.

No obstante, conviene tener en cuenta que no todos los alquileres se verán afectados por la aplicación de este índice. Hay que distinguir entre los siguientes:

Si se trata de un alquiler nuevo en una zona tensionada, propiedad de un gran tenedor

El precio máximo del contrato de alquiler no podrá superar el índice de referencia del precio del alquiler.

Si se trata de un alquiler nuevo para una vivienda que no ha sido alquilada en los últimos 5 años

En este caso, el precio máximo de los contratos nuevos no deberá superar el índice de referencia del precio del alquiler, sin importar que el casero sea un pequeño propietario o un gran tenedor.

Si se trata de un alquiler nuevo en zona tensionada con pequeño propietario

Se podrá mantener el precio del contrato anterior, pudiendo incrementarse el porcentaje que corresponda a la actualización del alquiler. Durante este año 2024 será del 3 %. Si de trata de un pequeño propietario, este podrá mantener el precio del alquiler anterior, aunque la mensualidad sea más alta que el máximo indicado por el índice.

¿Dónde se aplicará este índice para limitar el precio del alquiler?

Como te hemos indicado, este índice ha de servir para aplicarse en las zonas declaradas como tensionadas. Por tanto, en las zonas no tensionadas no se aplicará. Las Comunidades Autónomas serán las encargadas de elegir cuáles serán, aunque será preciso que cumplan alguna de estas condiciones:

• El coste medio de la hipoteca o el alquiler (más los gastos y suministros básicos) debe ser superior al 30 % de los ingresos medios de los hogares de esa zona
• El precio de compra o alquiler de la vivienda tiene que haber crecido al menos tres puntos porcentuales por encima del incremento del IPC en los últimos cinco años

¿Qué se tendrá en cuenta a la hora de calcular el índice de referencia del precio del alquiler?

Para calcular el índice de referencia del precio del alquiler se tendrán en cuenta múltiples factores. El rango tendrá en cuenta el estado de la vivienda y dentro del mismo se podrá establecer un precio. Las características que podrán modificarlo serán:

La superficie de la vivienda
El estado de conservación
Si tiene o no ascensor
Si tiene o no aparcamiento
El año de construcción
Si está amueblado o no
La altura de la vivienda
La letra de certificación energética
Si tiene zonas comunitarias
Si tiene piscina u otros servicios similares
Si incluye servicio de conserjería
Si tiene vistas especiales

¿Dónde puedo consultar el índice de referencia del precio del alquiler?

Es muy importante que sepas que este índice de referencia de precios del alquiler del Gobierno se puede consultar en la página web del Ministerio de Vivienda. En este apartado podrás realizar una búsqueda y filtrar por zona, indicando las características del piso, lo que te permitirá saber si estás alquilando dentro del rango de precios que corresponde alquilar en tu zona.

Lo que obtendrás al introducir la dirección exacta o la referencia catastral será un rango de precios, que también se ajustará según las características que hayas introducido de la vivienda. Porque no es lo mismo alquilar un piso de 80 metros cuadrados sin ascensor y certificación energética G, que alquilar un ático de 140 metros cuadrados con terraza, zonas comunes, ascensor y certificación energética B.

Si he hecho reformas, ¿cómo puedo acreditar la subida del precio del alquiler?

Hay algunas excepciones a la limitación del precio del alquiler que debes tener en cuenta. En el caso de que pequeños tenedores, el precio del alquiler se podrá incrementar un 10 % si el inmueble ha sido rehabilitado en los dos últimos años, de acuerdo con el artículo 41 del Reglamento del IRPF.

Este mismo porcentaje de incremento podrá aplicarse si se ha mejorado la accesibilidad de la vivienda o se ha incrementado la eficiencia hasta en un 30 %, de acuerdo con lo que dicta el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.

Por otra parte, si el contrato se firma por diez años o más o se acuerdo un derecho de prórroga del contrato en las mismas condiciones, este 10 % también podrá incorporarse. Por tanto, para demostrarlo será necesario que reúnas la documentación que acredite la consonancia con lo dictado en estas leyes.

Conviene, indicar, finalmente, que este índice de referencia del precio del alquiler se ha elaborado teniendo en cuenta los más de dos millones y medio de declaraciones de la renta que se han realizado en 2022. En el próximo ejercicio se actualizarán en base a los datos más recientes.