¿Cómo crees que recordaremos 2023 como año inmobiliario? Este ciclo de doce meses que estamos a punto de dejar atrás ha sido bastante intenso y se han puesto en marcha algunos cambios importantes, que dejarán huella para los años venideros. Ha habido cambios sociales, pero también transformaciones económicas y novedades legislativas que pretenden ayudarnos a progresar en este sentido, pero sobre todo, poner al alcance de todas las personas una vivienda, que es el derecho constitucional que a todos nos ampara.

Pero estamos recuperándonos de una pandemia, de la guerra de Ucrania y de la posterior alza de precios. De un contexto inflacionista, de una política monetaria intensamente restrictiva en la eurozona y, por supuesto, adaptándonos a la llegada de la nueva (y polémica) Ley Estatal de Vivienda, con la que el Gobierno ha querido dar solución a muchos problemas vinculados a la escasez y baja disponibilidad de vivienda, pero también a los elevados precios, que hacen del todo inaccesible la vivienda, especialmente para los colectivos más vulnerables.

Pero, ¿cómo ha sido el año 2023 en cifras? Hoy nos hemos propuesto contarte, a modo de resumen, cuáles son las cifras inmobiliarias más destacadas del año.

Todavía se apuntarán cifras de récord en compraventas: por encima de 550.000 en 2023

La constante de las compraventas durante todo 2023 ha sido la normalización. Venimos de un contexto completamente extraordinario: en 2022 vivimos un boom. Y aunque no fue un boom inmobiliario tal y como lo conocimos en 2008 (nada que ver, por supuesto), las compraventas alcanzaron cifras muy abultadas, si las comparamos con las cifras que manejábamos antes del estallido de la pandemia. Por tanto, hay que analizar los datos teniendo en cuenta el contexto: es normal que ahora se produzcan caídas, porque veníamos de datos, digamos, anormales.

En cualquier caso, todo apunta a que este año terminarán firmándose más de 550.000 operaciones, según María Matos, portavoz de Fotocasa, lo que significa que, a pesar de la tendencia a la moderación, este habrá sido uno de los mejores años desde 2008. Más teniendo en cuenta el nivel al que se encuentran los tipos de interés. Se espera que a partir de 2024 avancemos en la senda de la moderación y terminen registrándose más de 450.000 operaciones, puesto que a pesar de todo, existe una demanda latente.

El precio de la vivienda: templanza en las cifras inmobiliarias

La cuestión del precio no es baladí y hay que poner bien la lupa. En obra nueva el precio de la vivienda se ha endurecido y la principal razón tiene que ver con la escasez de stock. A esto hay que sumar la falta de suelo, el incremento de los costes de la construcción (cifrado en un 25 %, nada más y nada menos, de acuerdo con el análisis realizado por la Asociación Nacional de Constructores Independientes) o la falta de mano de obra. Todo esto hace muy difícil que haya disponibilidad de obra nueva y que los precios puedan moderarse. En cuanto a la vivienda de segunda mano, no podemos decir lo mismo. La templanza ya se va notando, de modo que en noviembre se ha registrado el incremento más moderado del año: un 6,2 %, según datos del INE. Es muy posible que este porcentaje vaya reduciéndose y cerremos 2023 con incrementos más cercanos al 5 %.

La subida de tipos: hasta 450 puntos básicos

Estamos en un momento especialmente tenso, en el que el Banco Central Europeo (BCE) se ha propuesto bajar la inflación y está costando. De hecho, los expertos reconocen que estamos ante el ciclo más agresivo de la historia de este organismo. Desde julio de 2022 se han anunciado y aplicado hasta diez subidas consecutivas de los tipos de interés. La más reciente fue en septiembre de 2023. Y este ha sido un factor, claro que también ha afectado al mercado inmobiliario, porque hablando en plata, esto afecta directamente al precio del dinero. Por tanto, pedir una hipoteca o, lo que es lo mismo, que el banco nos preste dinero es bastante más caro que hace dos años.

Los compradores ya no solicitan hipotecas porque han subido los tipos y esto ha sucedido de manera paulatina. Tanto es así que desde hace siete meses se están produciendo decrementos en la firma de hipotecas, pero pasa como en las compraventas, de acuerdo con el último informe del INE. Los datos de 2022 fueron tan abultados que resulta hasta cierto punto lógico que hoy estemos ante cifras a la baja. A pesar de eso, siguen siendo cifras positivas.

Más cifras inmobiliarias: las hipotecas, el 40 % de los compradores buscan otras vías para comprar

Ante la subida de tipos, no quieren endeudarse, así que los compradores buscan otras vías para adquirir vivienda. Como por ejemplo, echar mano de sus ahorros, en muchos casos todavía disponibles tras la pandemia. Los últimos datos sobre hipotecas del INE (correspondientes al mes de septiembre) reflejan un incremento mensual del 9,6 % y una caída interanual del -29,6 %. La concesión de hipotecas encadena, como decíamos anteriormente, hasta siete meses de tasas negativas, lo que pone de manifiesto que estamos regresando a la normalidad después de un tiempo de verdadero boom. Se espera que en 2024 las cifras sigan tendiendo a la moderación, pero en absoluto a una caída más abrupta: los compradores siguen manifestando su interés por participar en el mercado de la vivienda.

El euríbor ya ha superado el 4 %, pero se estabiliza

Era una posibilidad a la que apuntábamos a finales del año pasado y finalmente sucedió. El euríbor ha presentado el mayor ascenso de los últimos años en 2023, de acuerdo con los datos proporcionados por el Banco de España, y ahora nos encontramos en un momento de estabilización. Después de haber superado el 4 %, las hipotecas se han encarecido y de algún modo se ha ralentizado la actividad hipotecaria, que es lo que pretendía el BCE con las subidas de tipos. Ahora mismo, y en cuanto a previsiones, todo apunta a que el Euríbor no superará el 4,5 % y se irá moviendo por debajo de ese límite.

El alquiler: el gran desequilibrio entre la oferta y la demanda

Hablábamos de escasez de vivienda de obra nueva y ahora tenemos que hablar de la grandísima distancia que existe entre oferta y demanda en el mercado del alquiler. El stock de vivienda de alquiler está bajo mínimos. De hecho, este mercado está conformado por un 80 % de inquilinos y menos de un 20 % de propietarios, de acuerdo con estudios de Fotocasa. Esto hace muy evidente la tremenda desigualdad que existe y la falta manifiesta de inmuebles para alquilar. Y uno de los grandes problemas que esto ocasiona tiene que ver con el sobreprecio de la vivienda que se alquila.

Como estamos ante una inestabilidad tan manifiesta, los precios se tensionan muchísimo y se producen incrementos desproporcionados. Tanto es así que en el primer semestre de 2023 se llegó al máximo histórico de precio a nivel nacional, según datos de Fotocasa. El precio de la vivienda de alquiler llegó a estar en 11,69 € el metro cuadrado, cifra que supera marcas registradas durante la burbuja de 2007, según Fotocasa. Esto significa que por un piso de 80 m2 podemos llegar a pagar 935,2 euros mensuales, lo que significa la práctica totalidad del salario mínimo: 1.080 euros.

Es evidente: las cifras reflejan que hay mucho trabajo por hacer para vencer la escasez de stock, moderar los precios y resolver los problemas que acechan tanto a propietarios como a inquilinos en el mercado del alquiler. Los expertos consideran que la Ley de Vivienda no aportará soluciones en este sentido, sino que empeorará buena parte de los frentes que ahora mismo ya están abiertos y presentan grandes dificultades. Aun así, nuestro mercado inmobiliario siempre ha sido resiliente y desde hace años está dando señales de que así es. La demanda sigue latente y, a pesar de todo, las cifras inmobiliarias son positivas, aunque tiendan a la moderación.