Comprar una casa puede ser una experiencia tan emocionante como abrumadora. De hecho, en condiciones normales, no haremos más que una o dos compras de vivienda en nuestra vida. Es lógico que durante el proceso antes de la entrega de llaves nos asalten muchísimas dudas. Comprar una vivienda suele ser, además, un proceso en el que se mezclan muchos sentimientos, como la inauguración de un hogar propio, el feliz inicio de una vida en pareja o la formación de una familia. Lo esperable es que todo vaya bien, pero lamentablemente no siempre es así.

Descubrir que la casa de tus sueños tiene vicios ocultos es un batacazo que uno no espera. Puesto que a partir de ese momento puede empezar un período de escollos y problemas que no esperabas y que, en ocasiones, pueden ser muy difíciles de solucionar. De ahí que sea tan importante comprobar siempre el estado de la vivienda haciendo todas las preguntas que necesites y descubrir, si no es por ti mismo con la ayuda de un profesional, si tiene vicios ocultos o no. En este artículo vamos a explorar qué son los vicios ocultos en una vivienda, cuándo y por qué aparecen, en qué puede ayudarnos la normativa y, por supuesto, de qué manera podemos abordarlos. Que no cunda el pánico: estamos aquí para ayudarte.

¿Qué son vicios ocultos y cuándo pueden aparecer?

Los vicios ocultos son defectos o problemas en una propiedad que no son visibles a simple vista y que el comprador no pudo descubrir incluso después de haber realizado una inspección minuciosa. Estos problemas pueden ser desde cuestiones estructurales hasta incidencias con las instalaciones eléctricas o de fontanería. Esencialmente, son sorpresas desagradables que pueden surgir después de haber cerrado el trato para comprar la vivienda. E incluso después de haberte mudado. Es decir, los problemas que se observan a simple vista, como por ejemplo unas humedades, no pueden ser consideradas vicio oculto, porque el comprador las habría tenido que observar y preguntar al vendedor sobre su origen.

En cualquier caso, estos vicios pueden aparecer en cualquier momento, incluso habiendo comprado una casa nueva. Por un lado, pueden ser el resultado de defectos de construcción o de diseño, mientras que por el otro, pueden haberse desarrollado con el tiempo debido al desgaste natural del inmueble. Por tanto, es crucial comprender que los vicios ocultos no siempre son evidentes en el momento de la compra, y es por eso que es vital tomar medidas para protegerte.

¿Qué dice la normativa sobre vicios ocultos en una vivienda?

Una de las normas españolas que regula cómo tratar los vicios ocultos es el Código Civil. El artículo 1485 señala que «El vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos del animal o la cosa vendida, aunque los ignorase. Esta disposición no regirá cuando se haya estipulado lo contrario, y el vendedor ignorara los vicios o defectos ocultos de lo vendido». Por tanto, es de ley que el vendedor responda por los vicios ocultos de la vivienda e informe al comprador, antes de la venta, sobre estos.

Lamentablemente, no es tan fácil demostrar que el vendedor ya conocía el vicio oculto y lo escondió deliberadamente, porque de otro modo no habría vendido la propiedad. En cualquier caso, el artículo 1484 indica que «El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos.

En cualquier caso, debemos quedarnos con que:

• Los vicios ocultos son responsabilidad del vendedor: aunque no los conociera, la ley lo obligará a repararlos
• No son vicios ocultos aquellos defectos que se pueden ver a simple vista (una humedad, un techo deteriorado…)
• El juez puede estimar que el comprador habría tenido que detectar esos vicios ocultos si tiene una profesión que le permita identificarlos

Ejemplos de vicios ocultos en una vivienda de segunda mano

Ya te hemos indicado que los vicios ocultos no suelen ser aparentes, sino que están presentes de manera silenciosa, hasta que el deterioro avanza y salen a la luz. Pueden manifestarse de diversas maneras, y es esencial estar atento a posibles problemas antes de firmar el contrato de compra. Algunos ejemplos comunes de vicios ocultos en viviendas de segunda mano incluyen:

Problemas estructurales

Grietas en las paredes, cimientos inestables o problemas en la estructura general de la casa pueden ser difíciles de identificar inicialmente. Por eso, antes de comprar, es fundamental acudir a la vivienda para revisarla con un arquitecto técnico.

Humedad y moho

La presencia de humedad o moho puede no ser visible a simple vista, pero puede tener consecuencias graves para la salud y la integridad de la vivienda. Si tienes dudas, te recomendamos llamar a una empresa especialista en humedades. Seguro que pueden detectarlas con sus recursos.

Problemas de fontanería

Tuberías corroídas, fugas o problemas con el sistema de fontanería pueden ser costosos de reparar y no siempre son evidentes en una inspección superficial. Llama a tu fontanero de confianza para que realice una inspección y detecte posibles problemas antes de que sea demasiado tarde.

Problemas eléctricos

Instalaciones eléctricas obsoletas o defectuosas pueden representar un peligro y pueden pasar desapercibidas hasta que ocurre un problema. Por tanto, debes solicitar al propietario el documento de instalación (aunque puede que no lo conserve) y hacerle todas las preguntas que necesites, como por ejemplo, la antigüedad de la instalación, la potencia contratada, el consumo habitual. Puedes pedirle que te enseñe una factura y que te acompañe un técnico electricista en la revisión, si tienes alguna duda.

Insectos y plagas

Puede que las infestaciones de insectos o plagas estén ocultas a la vista y se manifiesten en determinadas épocas del año o incluso de noche. Por eso hay que inspeccionar detalladamente cada rincón de la casa, en busca de pistas que indiquen la presencia de animales (superficies raídas, excrementos, trampas presentes… incluso botes de insecticida u otros productos, etcétera).

¿Cuál es el plazo para reclamar vicios ocultos en una vivienda de segunda mano?

El tiempo es esencial cuando se trata de reclamar vicios ocultos en una vivienda de segunda mano. El artículo 1484 del Código Civil señala que el plazo máximo para reclamar los vicios ocultos de una vivienda es de seis meses desde el momento en el que se entregaron las llaves de la vivienda. Transcurrido ese tiempo, el derecho habrá caducado y no podrás reclamar nada, a no ser que puedas demostrar que el vendedor hizo todo lo posible por ocultar esos vicios ocultos y venderte la casa o el piso antes de que pudieras darte cuenta.

Antes de reclamar, no olvides documentar bien el problema a través de fotos e informes, que puedan ayudar al juez a determinar que, en efecto, te vendieron la vivienda con vicios ocultos, sin mala intención o de forma deliberada, prácticamente, diríamos, a traición.