El derecho a la privacidad del inquilino está protegido por la Constitución Española y por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Según ambas, cuando se firma un contrato de alquiler, la vivienda alquilada se considera el domicilio del arrendatario, y como tal, queda amparada por el derecho a la inviolabilidad del hogar.

Esto significa que, en principio, el propietario no puede acceder libremente al inmueble mientras esté alquilado, ni siquiera si conserva una copia de las llaves. Sin embargo, existen ciertas circunstancias específicas en las que el arrendador podría tener derecho a entrar en el piso alquilado, cumpliendo con las normativas legales y respetando los derechos del inquilino. Analizamos estas situaciones y las condiciones bajo las cuales el casero puede entrar en un piso alquilado.

Protección al inquilino según la ley

El artículo 18 de la Constitución Española establece que «el domicilio es inviolable. Ninguna entrada o registro podrá hacerse en él sin consentimiento del titular o resolución judicial, salvo en caso de flagrante delito». Este principio también se aplica a las viviendas alquiladas, lo que refuerza el derecho del inquilino a disfrutar de la propiedad sin que el casero acceda a él por causas injustificadas. También el Código Civil, en su artículo 433, considera que al poner la vivienda en alquiler, aunque se conserve la propiedad, se pierde su posesión legítima”.

Por su parte, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), en su artículo 27, regula las obligaciones tanto del arrendador como del arrendatario, pero no especifica explícitamente las circunstancias en las que el propietario puede entrar en la vivienda. Por ello, estas situaciones suelen depender del contenido que aparezca en el contrato de arrendamiento y de sus interpretaciones legales.

Cuándo puede entrar el casero en un piso alquilado

Aunque el principio general es que el propietario no puede acceder al inmueble sin permiso del inquilino, hay ciertas excepciones que lo permiten, siempre bajo condiciones estrictas. Veamos cuáles son.

El contrato de alquiler lo especifica

Una de las principales formas de regular el acceso del casero a la vivienda alquilada es mediante una cláusula explícita en el contrato de arrendamiento lo permita. Esta cláusula puede establecer en qué situaciones específicas y con qué frecuencia el propietario puede visitar el inmueble, siempre que se respete la privacidad del inquilino.

Sin embargo, estas cláusulas no pueden ser contrarias a la normativa, ser abusivas ni vulnerar los derechos del arrendatario bajo ningún concepto; de lo contrario, podrían considerarse nulas.

Inspección o mantenimiento urgente de la vivienda

El propietario tiene derecho a entrar en el inmueble si existen razones justificadas para realizar una inspección o llevar a cabo trabajos de mantenimiento que sean urgentes o necesarios. Estos casos suelen incluir:

• Reparaciones urgentes. Si se producen averías graves que afecten a la seguridad o a la habitabilidad del inmueble (como fugas de agua, problemas eléctricos serios o daños estructurales), el casero puede acceder a la vivienda para solucionarlas. No obstante, debe informar siempre al inquilino y concertar una cita para ello, salvo que la reparación no pueda esperar.
• Cumplimiento de obligaciones legales. Si es necesario cumplir con normativas de seguridad (como inspecciones de gas o electricidad) o medidas ordenadas por las autoridades, el casero también podría necesitar entrar en la vivienda.

En estos casos, aunque el propietario tenga derecho a acceder al inmueble, debe avisar al inquilino con antelación razonable siempre que sea posible.

Emergencias graves sucedidas en la vivienda

En situaciones de emergencias graves, el casero puede entrar en la vivienda alquilada sin necesidad de previo aviso, siempre y cuando esté justificado por la gravedad de la situación. Entre ellas, encontramos:

• Incendios. Si el propietario es conocedor de que del inmueble sale humo o hay llamas, puede entrar para intentar controlar el fuego o facilitar la intervención de los bomberos.
• Inundaciones. Si hay una fuga de agua importante, que puede causar daños graves en el inmueble o en las viviendas vecinas, el propietario tiene derecho a actuar de inmediato.
• Otros riesgos inminentes. En todo el resto de situaciones que pongan en peligro la seguridad del inmueble, del edificio e, incluso, de sus habitantes, el casero también podrá actuar. Hablamos, por ejemplo, de posibles fugas de gas, de roturas de tuberías, o de grietas que puedan perjudicar a la estructura del edificio, entre otros.

En todos estos casos, la prioridad es proteger la integridad del inmueble y la seguridad de las personas afectadas, por lo que el propietario puede actuar sin consentimiento previo del inquilino. Sin embargo, deberá justificar esta entrada posteriormente.

Visitas para enseñar la vivienda a posibles compradores o nuevos inquilinos

Cuando el contrato de alquiler está próximo a finalizar, el casero puede necesitar enseñar la vivienda a posibles compradores o futuros inquilinos. Aunque esta situación está permitida, debe gestionarse siempre con el consentimiento del inquilino. El propietario no puede entrar nunca en el piso sin previo aviso ni obligar al inquilino a aceptar visitas en momentos en los que no le resulte conveniente.

Lo habitual en estos casos es que se acuerden días y horarios específicos para realizar estas visitas. Si no se logra un acuerdo, el casero deberá respetar el derecho del inquilino a disfrutar de la vivienda hasta el último día del contrato.

Resolución del contrato y desalojo de la vivienda alquilada

Si el contrato de alquiler se resuelve por incumplimiento del inquilino o finalización del acuerdo, y este no abandona la propiedad, el casero tiene derecho a recuperarlo. Sin embargo, no puede hacerlo por la fuerza ni entrar en la vivienda sin seguir los procedimientos legales correspondientes.

Para ello, deberá iniciar un proceso judicial para el desalojo y esperar la autorización del juez antes de acceder al inmueble. Entrar sin permiso en este contexto podría considerarse allanamiento de morada.

Actividades ilegales en el inmueble alquilado

Si el propietario sospecha que en el inmueble se están llevando a cabo actividades ilícitas no podrá entrar por iniciativa propia para investigar qué está pasando. Para ello, deberá informar a las autoridades competentes, quienes determinarán los pasos a seguir. En este caso el casero podrá acceder sólo cuando una orden judicial se lo permita.

Acuerdo explícito con el inquilino

En muchos casos, el acceso del casero a la vivienda se resuelve mediante un acuerdo mutuo. Si el propietario solicita entrar al inmueble por motivos razonables y el inquilino está de acuerdo, no debería haber impedimentos legales. Este acuerdo debe ser voluntario, y el inquilino tiene derecho a negarse si considera que la solicitud es injustificada.

Consecuencias de que un casero entre en la vivienda cuando no debe

Si el propietario entra en la vivienda alquilada sin el consentimiento del inquilino o sin una justificación legal válida, podría enfrentarse a consecuencias legales.

• Denuncia por allanamiento de morada. La entrada no autorizada en un domicilio puede considerarse un delito grave, castigado con penas de prisión o multas.
• Reclamación por daños y perjuicios. Si el acceso indebido causa molestias o daños al inquilino, este podría solicitar una compensación económica al casero.
• Resolución del contrato. El inquilino tendría todo el derecho a solicitar la rescisión del contrato si el propietario viola sistemáticamente su derecho a la privacidad.

Para evitar este tipo de conflictos, lo recomendable es que en el contrato de alquiler aparezcan todos los términos y cláusulas bien explicadas, y que haya una buena comunicación entre ambos.