Cuando empiezas a buscar una vivienda te das cuenta de las múltiples opciones que existen: pedir una hipoteca, pagarla al completo al momento, alquiler con opción a compra… En ocasiones, habrás encontrado ofertas de casas a un precio bastante más reducido a lo que es habitual en el mercado. Y que están señaladas como nuda propiedad. Los expertos de iAhorro.com nos explican en qué consiste esta fórmula.

¿Qué es comprar un piso en nuda propiedad?

Cuando compras un piso en nuda propiedad, compras una vivienda en la que actualmente vive gente. Normalmente, los dueños de estos pisos son personas mayores con un estado de salud más o menos delicado. Estas personas quieren seguir disfrutando de su piso hasta el final de sus vidas, pero pudiendo sacar una rentabilidad de ello. 

Y, ¿cómo es posible ser dueño de una vivienda sin poder utilizarla? Esto se debe a que la propiedad de una vivienda se compone de dos partes. Por un lado la nuda propiedad y por otro el usufructo vitalicio. 

Qué es el usufructo

La nuda propiedad es ese derecho a ser dueño de la vivienda. Pero lo que da derecho al uso y disfrute de la casa, es decir, a vivir en ella, es el usufructo.

Por lo tanto, una persona puede ser dueña de un inmueble, pero no tener derecho a vivir en ella y viceversa. Así el propietario de una vivienda puede poner a la venta la nuda propiedad y seguir sustentando el usufructo del inmueble. 

Nuda propiedad para el comprador: cómo afecta

Cuando se compra una vivienda adquiriendo una nuda propiedad se adquiere solo la propiedad. La vivienda no se podrá usar, ya que el usufructo seguirá correspondiendo al propietario hasta su defunción.

La compra de nuda propiedad empieza a ser algo habitual en España. Entre otros motivos, por los precios que se pueden conseguir. Al comprar la nuda propiedad de una casa el precio de esta puede rebajarse entre un 30% y un 50% sobre el precio de mercado. Así, se pueden encontrar casas donde los precios más baratos llegan a los 60.000 euros y los más caros superan los 500.000 euros. 

¿Qué implica comprar una vivienda en nuda propiedad?

No se podrá hacer uso de la vivienda inmediatamente, pero se trata de una inversión a futuro a unos precios reducidos. También habrá que hacer frente al pago del notario, registro e impuestos. Además, una vez extinguido el usufructo habrá que pagar nuevos gastos de registro e impuestos para la adquisición del pleno dominio de la propiedad. Un derecho que sí tiene el propietario es que si necesita liquidez de nuevo, puede vender su nuda propiedad, respetando siempre el usufructo.

Ventajas y desventajas de comprar nuda propiedad

Que la nuda propiedad conlleve más o menos desventajas dependerá de la situación del comprador. En primer lugar, hay que indicar que las viviendas en nuda propiedad suelen encontrarse en el mercado por un precio bastante más bajo, si lo comparamos con otros inmuebles de características similares o situados en la misma zona. Esto significa que al adquirir una vivienda, estaremos disfrutando de la ventaja de conseguirla mejor de precio. Y esto es estupendo si estamos pensando en hacernos con ella como inversión.

La gran desventaja de comprar nuda propiedad tiene que ver con la disponibilidad de la vivienda. Lo más habitual es que no podamos disfrutarla hasta pasados unos años, cuando el vendedor fallezca. De este modo, si teníamos pensado habitarla o reformarla para alquilar de inmediato, la nuda propiedad no será la mejor opción. En cambio, si no hay prisas, esta puede ser una magnífica oportunidad.

¿Qué impuestos paga el comprador?

Como en cualquier operación, el comprador de la vivienda tendrá que hacerse cargo de una serie de impuestos. Y es que estamos hablando de una alteración patrimonial, porque el vendedor percibirá una serie de ingresos. Por tanto, el comprador tendrá que señalar la compra en el Impuesto de la Renta sobre las Personas Físicas, del mismo modo que tendrá que hacerlo el vendedor.

Pero también hay que considerar otros impuestos, como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Es un tributo clásico y el comprador tendrá que asumirlo. Hay que abonarlo en el momento de adquirir la vivienda en nuda propiedad y cuando se extinga el derecho de uso, habitualmente cuando el vendedor fallece. Además, aunque el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) suele tener que abonarlo el vendedor, ambas partes pueden acordar que lo asuma el comprador.

Nuda propiedad para el vendedor: cómo afecta

Como decíamos, es habitual que los vendedores sean jubilados que en muchas ocasiones no tienen herederos. Además, el sistema de pensiones no les garantiza un adecuado nivel de vida. Y al llegar a una edad más avanzada optan por la utilización de su patrimonio inmobiliario para mejorar sus ingresos, poniendo a la venta la nuda propiedad de sus casas.  

¿Qué implica vender una vivienda en nuda propiedad?

Esta vivienda se puede vender a cambio de un importe inicial, ante notario. El proceso de venta es el mismo que en la venta habitual de una casa, anunciar la casa o piso en un portal inmobiliario, contratar una inmobiliaria, etc. Al vender una nuda propiedad, los propietarios tendrán la posibilidad de seguir habitando la vivienda, normalmente de por vida, y obtener a cambio una renta mensual. Aunque también cabe la opción de percibir todo el dinero de golpe.  

Ventajas y desventajas de vender nuda propiedad

La mayor ventaja como vendedor es disponer de efectivo al momento sin tener que dejar de hacer uso de la vivienda. Este dinero va en función de la edad y expectativa de vida del vendedor. Es decir, a mayor expectativa de vida menor precio de venta. Si por algún motivo el usufructuario no va a vivir en el inmueble, podrá alquilarlo sin necesitar el permiso del nudo propietario.

Algo negativo respecto a esta venta es la reducción del patrimonio familiar. Porque si se tienen herederos, no podrán disfrutar de la vivienda. Además, el vendedor debe correr con el gasto de liquidar la plusvalía municipal.

¿Qué impuestos paga el vendedor?

En primer lugar, debes saber que el vendedor también tiene que declarar el IRPF de la compraventa, porque con ella se produce una alteración patrimonial. No obstante, hay que tener en cuenta que existen excepciones:

• Si la vivienda es residencia habitual del vendedor: no será necesario abonar este impuesto
• Si el vendedor tiene más de 65 años: tampoco será necesario declararlo

Si se perciben rentas vitalicias (es decir, no se acuerda un pago único), habrá que tributar por ello, según el plazo estipulado del cobro. Debes saber, eso sí, que están exentos de tributar el 92 % los mayores de 70 años. Si se acuerdan rentas temporales (no vitalicias), la exención se situará entre el 75 % y el 88 %.

Además del Impuesto de Sucesiones (que puede variar dependiendo de la comunidad autónoma en la que residamos y esté situada la vivienda), es muy común que el vendedor haga frente al Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI). No obstante, también es posible acordar lo contrario y que finalmente lo asuma el comprador.