El alquiler con opción a compra ha sido durante mucho tiempo una opción residual, pero lo cierto es que sigue ganando adeptos en nuestro país. Son muchas las personas que quieren participar en el mercado de la vivienda, pero no pueden. No en vano, el precio de la vivienda se ha triplicado y las consecutivas subidas de tipos han provocado que hipotecarse sea cada vez más difícil, en un momento en el que la inflación sigue siendo elevada, aunque ya va moderándose. 

Para adquirir una vivienda es muy habitual que el banco nos pida un 20 % del importe de la tasación. Esto significa que si una vivienda cuesta 100.000 euros, a la hora de hipotecarse hay que abonar alrededor de 20.000 euros. Una cantidad a la que hay que sumar el pago de impuestos y otros gastos inherentes a la operación de compraventa.

Es por eso que muchas personas no tienen la oportunidad de acceder a la compra de una vivienda, a no ser que puedan acogerse a las líneas de avales promovidas últimamente por algunos gobiernos autonómicos y el estatal. El alquiler con opción a compra podría ser una alternativa interesante para garantizar que, al cabo de los años, los inquilinos puedan quedarse con la vivienda en propiedad con menos dificultades de las que tendrían mediante el procedimiento habitual.

Cómo funciona el alquiler con opción a compra

En la práctica, este modelo de compra, consiste en la firma un contrato de alquiler que garantice que, pasado un plazo acordado, el comprador tiene derecho a adquirir la vivienda a un precio pactado previamente, descontando parte del precio de los alquileres que haya pagado. 

De esta forma, permite a los inquilinos habitar una vivienda en régimen de arrendamiento durante el periodo de tiempo que se haya estipulado (generalmente entre dos y cinco años). Y, una vez finalizado ese plazo, el inquilino tiene derecho a adquirir en propiedad la vivienda por el precio que se haya acordado con el propietario previamente, descontando las cuotas del alquiler que se hayan abonado hasta ese momento.

De esta forma, el futuro comprador, tiene la tranquilidad de que si finalmente los planes no salen como espera, su compromiso estará limitado a interrumpir el contrato de alquiler en las condiciones legales habituales. 

El alquiler con opción a compra tiene también sus ventajas para el arrendador. El propietario de la vivienda percibe unos ingresos y una rentabilidad durante los meses en que está alquilada, y puede ser una opción interesante para los propietarios que encuentran dificultades para vender su inmueble por hallarse situado en zonas –o cuando se atraviesan en situaciones económicas- en las que las compraventas aún se encuentran muy paradas.

Por qué no se paga entrada con el alquiler con opción a compra

Si formalizas el contrato para un alquiler con opción a compra no será necesario que aportes el 20 % al banco para formalizar la compraventa, porque de hecho, no estamos ante una compraventa como tal. No obstante, existe una figura que se denomina la prima o entrada. Estaríamos hablando de un importe que han de pactar propietario e inquilino y que habitualmente se corresponde con el 5 % o el 10 % del valor de la vivienda.

Esta garantía puede resultar de gran ayuda para el propietario, que verificará de este modo las intenciones de compra a futuro del inquilino. Si finalmente decidiera no adquirir la vivienda, esta cantidad se perdería y el propietario podría quedarse con ella. Así pues, para una vivienda que costara 100.000 euros, estaríamos hablando de una prima de entrada de 5.000 euros.

Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra para compradores

Está claro que para los futuros compradores, el alquiler con opción a compra tiene múltiples ventajas. Son las siguientes:

• Se ahorran el tener que aportar el 20 % de la entrada de la vivienda 
• Reducen progresivamente el precio de compra, de modo que el importe a solicitar por la hipoteca se reduce
• Tienen la oportunidad de conocer el barrio, sus ventajas y desventajas

Pero también presenta algunas desventajas que hay que considerar:

• Hay que aportar la prima o entrada, que sería del 5 % o el 10 % del valor de la vivienda
• Si finalmente se desestima la compra, esa prima aportada se pierde
• El precio de la vivienda pactado al principio será el válido (si los precios bajan, no podrán beneficiarse del contexto)

Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra para propietarios

El alquiler con opción a compra también presenta ciertas ventajas para los propietarios. Son las siguientes:

• Es una buena manera de asegurar la venta de un inmueble difícil de vender (por si situación o características)
• Es una formula interesante para recibir dinero por adelantado (la prima y las cuotas del alquiler, mes a mes)
• El propietario se puede acoger a las ventajas fiscales que se ofrecen por alquilar una vivienda

Pero, evidentemente, los propietarios también están expuestos a ciertas desventajas:

• A diferencia de una operación de compraventa, el dinero se recibe de manera fragmentada
• El precio de la compraventa se pacta al principio, de modo que si se producen subidas, no podrán ser aprovechadas
• La prima aportada por el inquilino tendrá que gravarse en la declaración de renta y, por tanto, provocará un aumento de ingresos a declarar

Más consejos para propietarios y futuros compradores de vivienda

El alquiler con opción de compra permite a las partes pactar libremente las condiciones del acuerdo, si bien es imprescindible establecer una prima de opción de compra, que consiste en un depósito, que el inquilino entrega a cuenta y que este pierde si, finalmente, la adquisición no llega a término. 

Otros consejos son los de detallar claramente en el contrato el tiempo que el inquilino puede permanecer arrendado en la vivienda, el plazo de tiempo en el que el inquilino puede ejercer su derecho de compra, el importe mensual de alquiler de la vivienda o, a quién corresponde el pago de los gastos de la comunidad o posibles reformas que sean necesarias llevar a cabo, entre otros. 

Es también necesario especificar la voluntad del propietario de vender la vivienda, el precio final de la misma, el porcentaje a descontar (parcial o totalmente) de las cuotas del alquiler en el precio de venta y la prima o aval inicial que tiene que aportar el arrendatario y que el arrendatario perderá en el caso de que no ejerza su derecho de compra. 

En definitiva, el alquiler con opción de compra se trata de una fórmula de adquirir vivienda que aporta múltiples ventajas, pero que sin duda alguna es algo más complicada que el formato tradicional. Es por eso que para realizar este proceso siempre hay que estar acompañado por un profesional inmobiliario que cuente con la suficiente experiencia a nivel legal como para concluir con éxito esta operación.