Ya es oficial: Cataluña es la primera comunidad autónoma que pondrá el límite de precios del alquiler en las zonas tensionadas. Con esto cumple con lo dispuesto en la Ley de Vivienda para tratar de frenar la escalada de precios y facilitar el acceso a la vivienda de alquiler. Así pues, a partir de febrero de 2024, el alquiler se limitará en un total de 140 municipios de Cataluña, que la Generalitat ha considerado zonas tensionadas y en julio de 2024 ha publicado en el DOGCun total de 131 municipios más.

Pero, ¿cómo funcionará el límite de precios del alquiler en Cataluña? ¿Cómo te afecta y qué debes tener en cuenta, tanto si eres propietario de una vivienda como si estás en el lado de los inquilinos?

¿Cómo funciona el limite de precios del alquiler en Cataluña?

Lo primero que debes saber es que la norma que regula esta cuestión es la Ley 12/2023 por el Derecho a la Vivienda. Esta señala que cuando una zona sea declarada tensionada, las administraciones (en el caso de Cataluña, la Generalitat) podrá poner un límite en el precio del alquiler de cada contrato nuevo respecto al precio del alquiler que se había indicado en el contrato anterior. No obstante, podemos encontrar diferencias en esta limitación, dependiendo de quién sea el propietario de la vivienda. Porque no es lo mismo que la vivienda pertenezca a un gran tenedor que a un pequeño propietario. Veamos por qué.

Cómo se limita el precio del alquiler si el casero es un pequeño tenedor

Si la vivienda ya estaba alquilada, el precio del contrato de alquiler tendrá que mantenerse del mismo modo que el contrato anterior. Solo podrá incrementarse, de hecho, el porcentaje correspondiente a la actualización del alquiler. Como ya te hemos indicado en otras ocasiones, en 2024 será de un 3 % y a partir de 2025 habrá que acudir al nuevo índice de actualización que prepara el Gobierno. Ahora veámoslo con un ejemplo. Si la vivienda se alquilaba por 1.000 euros mensuales, el nuevo contrato de alquiler tendrá que ser, como máximo, de 1.030 euros mensuales. Aquí solo se ha aplicado el incremento del 3 % fijado por ley. 

No obstante, existe la posibilidad de que el precio de la vivienda en alquiler se incremente un 10 % como máximo. ¿En qué casos?

• Si la vivienda se ha rehabilitado en los últimos dos años (lo determina el artículo 41 del Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas con respecto a reformas subvencionadas en materia de rehabilitación de viviendas en los términos previstos en el Real Decreto 233/2013, de 5 de abril, por el que se regula el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016 y que las reformas tengan el objetivo de la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas).
• También podrá aplicarse si en los dos años anteriores a la firma del contrato se han realizado rehabilitaciones o mejoras de la vivienda en las que se haya acreditado un ahorro energético de las no renovables del 30 %, si se han realizado mejoras de accesibilidad o se hayan firmado contratos por un periodo de diez o más años prorrogables.

Si la vivienda no se ha alquilado nunca o no se ha alquilado en los últimos cinco años, el precio será (como máximo) el que indique el Índice de referencia del precio del alquiler

Cómo se limita el precio del alquiler si el casero es un gran tenedor de vivienda

En el caso de los grandes tenedores de vivienda (personas o empresas con más de cinco viviendas en propiedad), el precio de los contratos no podrá superar el Índice de referencia del precio del alquiler. En este caso no importará que el piso no haya sido alquilado, que se hayan realizado reformas de accesibilidad o de eficiencia.

¿Dónde se aplica la limitación de precios del alquiler en Cataluña?

En Cataluña la limitación de precios del alquiler se realizará en 140 municipios, que son los que la Generalitat considera como tensionados, teniendo en cuenta la definición propuesta en la Ley de Vivienda. Si tienes alguna duda sobre si tu municipio está declarado como tensionado o no, puedes consultar directamente este listado oficial que incluye a los 140 municipios.

Fuente: Generalitat de Catalunya

Ahora en julio se han declarado 131 nuevos municipios que actualmente están publicados en el DOGC y que se enviarán al Ministerio de Vivienda para su aprobación:

Aiguafreda, Albinyana, Alcanar, Alcarràs, Alcover, l'Aldea, Almacelles, Alpicat, Altafulla, l'Ametlla de Mar, l'Ametlla del Vallès, l'Ampolla, Anglès, l'Arboç, Arbúcies, Artés, Artesa de Segre, Bagà, Begues, Begur, Bellpuig, Bellver de Cerdanya, Besalú, Bigues i Riells del Fai, la Bisbal del Penedès, les Borges Blanques, Breda, Cadaqués, Calaf, Calafell, Caldes de Malavella, Calonge i Sant Antoni, Canyelles, Cassà de la Selva, Castellet i la Gornal, Castellgalí, Castelló d'Empúries, Castell d'Aro, Platja d'Aro i S'Agaró, Castellterçol, Celrà, Centelles, Creixell, Cunit, Deltebre, Dosrius, l'Escala, l'Esquirol, Folgueroles, Fornells de la Selva, Gelida, Gironella, Hostalric, Linyola, Llançà, Lliçà d'Amunt, Lliçà de Vall, Maçanet de la Selva, Masquefa, Moià, Monistrol de Montserrat, Montblanc, Montbrió del Camp, Mont-roig del Camp, Móra d'Ebre, el Morell, Navàs, Òdena, Olèrdola, Olesa de Bonesvalls, Olivella, Pallejà, la Palma de Cervelló, Pals, Peralada, Piera, la Pobla de Montornès, el Pont de Suert, Ponts, Prats de Lluçanès, Puig-reig, la Ràpita, Riells i Viabrea, Riudarenes, Riudoms, Roda de Berà, Roda de Ter, Roses, Sant Antoni de Vilamajor, Sant Cebrià de Vallalta, Sant Esteve de Palautordera, Sant Feliu de Codines, Sant Hipòlit de Voltregà, Sant Jaume dels Domenys, Sant Jaume d'Enveja, Sant Joan de Vilatorrada, Sant Julià de Ramis, Sant Llorenç d'Hortons, Sant Llorenç Savall, Sant Martí Sarroca, Sant Pere de Riudebitlles, Sant Pere de Torelló, Sant Pere de Vilamajor, Sant Pere Pescador, Sant Quirze de Besora, Santa Bàrbara, Santa Coloma de Queralt, Santa Cristina d'Aro, Santa Eulàlia de Ronçana, Santa Maria de Palautordera, Santa Oliva, Santpedor, la Selva del Camp, la Sénia, Sentmenat, Seva, Sils, Súria, Taradell, Torrelles de Foix, Torroella de Montgrí, Tossa de Mar, Ulldecona, Vacarisses, Vallgorguina, Vidreres, Vielha e Mijaran, Viladecavalls, Vilafant, Vilanova del Vallès, Vilobí d'Onyar, Vinyols i els Arcs.

¿Cuándo entra en vigor la limitación de precios del alquiler?

La limitación de precios del alquiler entrará en vigor a partir de febrero de 2024, de modo que los propietarios (sean o no grandes tenedores) que vayan a alquilar una vivienda tendrán que redactar los nuevos contratos de acuerdo con la norma. De acuerdo con la Generalitat, esta normativa estará vigente, por lo menos, durante tres años. Y es posible que se considere la posibilidad de una prórroga si el mercado sigue tensionado. 

¿Podrán seguir actualizándose las rentas del alquiler cada año?

La respuesta es sí. Las rentas del alquiler, como suele ser habitual en todos los contratos, se podrán actualizar al cumplirse cada año de alquiler. Durante este 2024, tal como te hemos indicado al principio, podrán subir hasta un máximo del 3 % y a partir de 2025 los incrementos se llevarán a cabo de acuerdo con el nuevo índice de actualización que el Gobierno tiene previsto dar a conocer durante este mismo año.