El contrato de alquiler es un documento que firman el propietario de una vivienda y el inquilino con el objetivo de ceder temporalmente el uso de una vivienda a cambio de una cantidad de dinero determinada. Es lo que se conoce como cuota del alquiler y se abona con una periocidad mensual, a no ser que las partes acuerden algo distinto.

Para que el contrato sea válido tiene que regirse por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y por la nueva Ley de Vivienda, ahora que ya está aprobada y es vigente.

Pero, ¿cuáles son los puntos más importantes a tener en cuenta? Tanto si tenemos una casa y queremos ponerla en alquiler como si buscamos alquilar un piso, hay una serie de cuestiones que debes tener claras

Todas ellas se aplican cuando el inmueble en cuestión está destinado a vivienda habitual. Por tanto, estas no serán idénticas para el alquiler de locales, despachos, alquileres vacacionales o pisos de estudiantes. Hay hasta diez cosas importantes que debes saber sobre los contratos de alquiler.

1. La duración del contrato de alquiler de vivienda

La duración de un contrato de alquiler suele ser de un año, renovable hasta cinco. Si se han pactado periodos más cortos, el inquilino puede tener derecho a prorrogarlo hasta cinco años. La legislación anterior limitaba la renovación a tres.

Además de la duración inicial, el contrato de alquiler puede prorrogarse tácitamente: si al final de los 5 o 7 años previstos, ninguna de las partes comunica que quiere extinguir el contrato, este se amplía de nuevo hasta tres años más. El plazo para comunicar la extinción antes de que se active esta prórroga tácita es de cuatro meses para el propietario y dos meses para el inquilino. Con esto se modifica el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

2. Derecho de tanteo y retracto

Si la vivienda se vende, el derecho del inquilino a permanecer en ella durante el periodo de su contrato (cinco o siete años) tiene que estar garantizado. Luego hay que tener en cuenta el derecho de tanteo y retracto, que no es otra cosa que el derecho de adquisición preferente, que queda recogido en el artículo 1521 del Código Civil y en el artículo 25 de la LAU. 

Si el inquilino está en la vivienda con un contrato vigente y el propietario quiere vender, el primero tiene derecho preferente antes de cualquier persona que estuviese interesada en la adquisición de esa vivienda. Además, tendrían que respetarse las mismas condiciones ofertadas (el precio, la forma de pago, etcétera).

3. Plazo mínimo del alquiler de vivienda

Hay que respetar la legislación en este sentido, porque algunos propietarios pueden estar tentados a hacer trampas, proponiendo un contrato de alquiler de once meses para que sea como un alquiler. Haciéndolo así se evitan la extensión del plazo que ha de ser de cinco años, como mínimo. Si es inferior, el mínimo es un año prorrogable, siempre que el inquilino lo desee. Sea como sea, lo que cuenta es si la vivienda se usa como vivienda habitual. En ese caso, aunque el contrato diga una cosa distinta, debe aplicarse el artículo 9 de la LAU y el plazo del contrato se deberá prorrogar.

4. Cuándo se puede cancelar un contrato de alquiler

El arrendador puede recuperar el piso después del primer año, pero tiene que demostrar que necesita la vivienda para él mismo o para algún familiar directo (en primer grado de consanguinidad), de acuerdo con el artículo 11 de la LAU sobre el desistimiento. Esta es una excepción que muchos arrendadores habían usado como excusa para finalizar los contratos antes de tiempo, pero ahora solo será válida si se ha indicado de manera expresa en el contrato inicial.

El inquilino, en cambio, tiene reconocido el derecho a desistimiento del contrato después de los seis primeros meses, comunicándolo con al menos dos meses de antelación. En cualquier caso, el contrato del alquiler también se puede finalizar si el inquilino no cumple con su parte (porque no paga, por ejemplo).

5. Fianza del alquiler y depósitos

La cuestión de la fianza y los depósitos preocupa a los inquilinos, pero se prevé que para los alquileres de vivienda se fije la entrega de un mes de fianza y un máximo de dos mensualidades más como garantía adicional, tal como señala el artículo 36 de la LAU. Se recomienda a propietarios como garantía del pago de la renta, gastos asociados y conservación de la vivienda en buen estado.

6. Actualización del precio del alquiler con la nueva Ley de Vivienda

La nueva Ley de Vivienda incluye cambios importantes en la regulación de la actualización del precio del alquiler. En las zonas tensionadas habrá un tope para el precio. En el caso de los grandes tenedores, el precio del alquiler no podrá ser más alto que la subida que se haya registrado en el Índice de Contención de Precios en lugar del IPC. Este es un índice nuevo del que todavía no conocemos los detalles, pero que se comenzará a aplicar en 2025. Tal como reza en el texto de la Ley Estatal de Vivienda, el Instituto Nacional de Estadística definirá este índice antes del 31 de diciembre de 2024

En el caso de los pequeños propietarios, el contrato nuevo no podrá superar el incremento con dicho índice, siempre tomando como referencia el precio estipulado en el anterior contrato de alquiler. No obstante, esto solo sucederá en las zonas tensionadas. 

Sea como sea, para los contratos de alquiler vigentes en 2023 se seguirá aplicando el límite del 2 %. Esto significa que si el piso costaba 1.000 euros, el contrato nuevo no podrá superar los 1.020 euros. En 2024 el límite se ampliará hasta el 3 %, de modo que el precio del alquiler no se incrementará más allá de los 1.030 euros. Y será a partir de 2025 cuando se aplique el nuevo índice.

7. El inventario del contrato de alquiler

Para evitar cualquier tipo de problema, es importante incluir en el contrato de alquiler un inventario de la vivienda: incluso se pueden hacer fotos. Luego, en cuanto se devuelvan las llaves del piso, la vivienda tiene que revisarse por ambas partes.

Si hay desperfectos, tendrá que elaborarse un documento. Si todo está en orden, la fianza se devolverá normalmente. El inventario no es una obligación contemplada por ley, pero se trata de un trámite muy aconsejable para evitar problemas.

8. Quién paga los gastos de un contrato de alquiler

Es preciso especificar cuál es el reparto de gastos entre las partes en el mismo contrato de arrendamiento. ¿De qué suele hacerse cargo cada parte? Pues bien, el arrendador asume impuestos como el IBI, la comunidad de propietarios y los gastos de conservación de la vivienda y sus instalaciones. El inquilino, por su parte, se hace cargo de los suministros y las pequeñas reparaciones ordinarias., tal y como se establece en el artículo 21.4 de la LAU. La tasa de basuras, por ejemplo, puede pactarse.

9. Cláusula abusiva en el contrato alquiler

Si bien las partes pueden pactar cláusulas específicas en el contrato de alquiler, estas nunca pueden pasar por encima de los derechos recogidos por la normativa vigente. Estamos hablando, por ejemplo, de no impedir la prórroga hasta los cinco años o exigir un pago por desistimiento superior al contemplado por ley.

10. Modelos de contrato de alquiler

Un contrato de alquiler puede redactarse libremente entre las partes, siempre y cuando cumpla los requisitos de la normativa vigente. Pero siempre es útil contar con un modelo básico para no dejarse ningún punto importante. La OCU (Organización de Consumidores y Usuarios) ofrece un modelo gratuito que puedes descargar. Incluye un ejemplo de inventario que seguro que te viene fenomenal.