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¿Cuáles son los gastos que tengo que pagar para conseguir una hipoteca?

Financiar la compra de una vivienda con una hipoteca no solo conlleva hacer frente al pago periódico de su cuota hipotecaria, que a su vez se distribuye en capital e intereses. También hay que hacer frente a una serie de gastos, que hasta hace muy poco repercutían casi exclusivamente al cliente. Tras cientos de procesos judiciales con sentencias contradictorias, el Tribunal Supremo dictaminó un reparto de forma casi salomónica entre consumidores y gastos, que posteriormente la nueva Ley Hipotecaria consolidó y modificó en algún caso, determinando que gastos pagará cada parte y aumentando las obligaciones por parte de las entidades bancarias. 

En todo caso, conocer la naturaleza y reparto de estos gastos es fundamental de cara a hacer un buen análisis financiero de la hipoteca, conocer que desembolsos son necesarios y proteger tus derechos.

Comisión de apertura

La comisión de apertura, que tiene que ser única tal y como determina la Ley 5/2019 reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, debe ser abonada por el cliente. El Tribunal Supremo dictaminó que no es una cláusula abusiva y que forma parte del precio de la hipoteca. Es importante que no olvidemos que esta comisión es opcional, hay muchas entidades que no la aplican y por tanto puede suponer un importante ahorro. En todo caso, la existencia de esta comisión de apertura debe ser informada con anterioridad al cliente. 

Notaría

El Tribunal Supremo decidió en enero repartir el gasto ya que consideraba que “interesa a ambas partes”, pero la Ley reguladora de los contratos de crédito inmobiliario acabó dictaminando que el arancel notarial de la escritura de préstamo hipotecario la debe pagar el banco. El coste dependerá de los costes de la matriz -número de folios- y su coste suele oscilar entre los 400 y los 600 euros. 

Pero también señala que quien desee una copia de la escritura deberá abonar la totalidad de esta copia, con lo que entidad financiera y cliente pagarán cada uno su copia que se sitúa entre 90 y 120 euros de media.

Gestoría

Aunque el Tribunal Supremo dictaminó un reparto entre las partes, la Ley 5/2019 estable que los gastos de gestoría corresponderán al prestamista. Su coste para una hipoteca de 150.000 euros se sitúa alrededor de los 300 euros.

Gastos de registro

Lo mismo ocurre con la inscripción registral de la hipoteca en el que se señala la existencia de una deuda garantizada por el inmueble. El Tribunal Supremo señaló que esta garantía hipotecaria se inscribe a favor de la entidad financiera y por tanto es la que tiene que abonar todos los gastos derivados de la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, así también lo confirmó la nueva Ley Hipotecaria. Este gasto supone unos 400 euros.

Ocurre lo contrario cuando cancelamos la inscripción porque hemos pagado la totalidad de la deuda. El interesado en que la propiedad aparezca como “libre de cargas” es el cliente y por tanto es quien tiene que hacer frente a este gasto. 

Actos jurídicos documentados (AJD)

Este impuesto representa el importe más elevado de los gastos hipotecarios, dependiendo de la comunidad autónoma entre la mitad y los dos tercios de los gastos. Para nuestro ejemplo de una hipoteca de 150.000 euros suponen unos 3.000-3.600 euros. En este caso, la Ley 5/2019 señala que: “El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable”, por lo que nos remite al decreto ley aprobado por el Gobierno que determinó que este impuesto que anteriormente pagaban los clientes ahora lo abona el banco. 

Tasación

El Tribunal Supremo no se pronunció al respecto de quien debe pagar este gasto, por lo que nos regimos según lo señalado en la actual normativa hipotecaria, la Ley 5/2019. Esta determina en su artículo 13 que “los inmuebles aportados en garantía habrán de ser objeto de una tasación adecuada antes de la celebración del contrato de préstamo” por lo que es obligatoria. A la hora de determinar el gasto, en el artículo 14 de esta Ley sobre normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios señala que corresponderán al prestatario.

No te olvides que tienes total libertad de elegir la tasadora, siempre que esté homologada por el Banco de España, y su importe, que determina libremente cada empresa suele oscilar entre 200 y 300 euros.

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