Los últimos datos que tenemos sobre la mesa sobre hipotecas y euríbor siguen sin ser alentadores para aquellos ciudadanos que tienen firmada una hipoteca a tipo variable. Durante los últimos doce meses, el euríbor ha ido experimentando incrementos, aunque su magnitud nada ha tenido que ver con lo que ocurrió el año pasado. Y es que se ha producido el incremento más agresivo de los últimos tiempos, marcado en buena parte por la política de subida de tipos del BCE.

Afortunadamente, el organismo ha decidido no volver a subir los tipos de momento en su última reunión del año (14 de diciembre de 2023), a la espera de ver cómo evoluciona la inflación, y si se reduce hasta un 2 %. De momento estamos lejos de alcanzar esa cifra, pero el ritmo se ha suavizado y todo apunta a que entremos en la esperada senda de la estabilización.

Desde el comparador HelpMyCash pronostican que este índice cerrará 2023 con valores superiores al 4 %, pero por debajo del 4,5 %. ¿Esto qué significa? Los clientes que lo seguirán notando serán aquellos que tengan que revisar la cuota de su hipoteca en enero, que todavía pueden notar ligeros incrementos. Si hace doce meses pasaron de ver aplicado un euríbor del -0,502 % a un incremento de 3,5 puntos tras la actualización de su contrato, ahora podrán ver un incremento de más de medio punto. Sin embargo, todo apunta a que durante los próximos doce meses, el euríbor no sufrirá grandes variaciones.

En estas circunstancias no es extraño que todavía haya personas que se pregunten si este es un buen momento para cambiar una hipoteca de tipo variable a tipo fijo. En este artículo queremos ayudarte y dar respuesta a esta pregunta, porque está claro que por ahora, el coste de las hipotecas no se reducirá. Y si son a tipo variable, tocará pagar más. Veamos.

El coste de las hipotecas variables se dispara por el incremento del euríbor

El interés de las hipotecas variables se calcula sumando el diferencial (un porcentaje fijo) y el índice de referencia (que en la mayoría de casos es el euríbor). Según el contrato, este interés puede revisarse cada seis o doce meses, de modo que el banco se apoyará en el último valor registrado por el euríbor para recalcular el interés y, en consecuencia, las cuotas del préstamo. ¿Qué ocurre si sube el euríbor? Pues que las mensualidades de la hipoteca se revisan al alza y el hipotecado termina pagando un recibo más elevado. En este caso, como decíamos, hasta un 50 % más alto.

¿Tengo que cambiarme ahora a una hipoteca a tipo fijo?

Cambiar la hipoteca de tipo variable a fijo dependerá de nuestra situación y es importante valorar y hacer cálculos según nuestra situación antes de hacerlo. Cambiarla es posible a través de un mecanismo llamado novación, si se realiza con la misma entidad bancaria. Hay otra opción, que es la subrogación hipotecaria, que consiste en pasar la hipoteca de un banco a otro, si las condiciones del préstamo pueden mejorar.

Lo primero que debes saber es que, a diferencia de las variables, las hipotecas a tipo fijo suelen tener un tipo de interés más elevado. Esto hace que sea perfecta para préstamos a corto plazo (menos de veinte años). Las hipotecas variables, en cambio, suelen estar más indicadas para préstamos con plazos de amortización más largos (de 30 a 40 años). Las cuotas bajan si el euríbor baja y suben si este se incrementa. No hay ningún otro secreto. No obstante, es verdad que en estos momentos hay pocas ofertas interesantes de hipotecas a tipo fijo, puesto que las entidades están promocionando con más interés las hipotecas a tipo variable. Esto nos indica que antes de tomar una decisión, conviene hacer comparativas con ofertas de varias entidades y comprobar si de verdad compensa el cambio según nuestra situación financiera y las ofertas específicas que nos propongan desde la entidad.

Con el incremento del euríbor, los hipotecados con préstamos a tipo variable verán subir las cuotas. El año pasado ya precedimos que los bancos encarecerían las hipotecas a tipo fijo, que hasta entonces resultaban bastante más rentables. También dijimos que, en su lugar, el interés para las hipotecas de tipo variable se reduciría, de modo que terminaría siendo interesante seguir contando con una hipoteca a tipo variable. No en vano, las hipotecas a tipo fijo están ofreciendo ahora mismo menos margen de beneficios a las entidades, que han terminado por relegar este producto a un segundo plano.

Así pues, como te decíamos, a la hora de tomar la decisión, lo más recomendable es comparar las ofertas entre entidades. Es muy posible que para las primeras cuotas, una hipoteca a tipo fijo no nos parezca la opción más acertada, ya que las hipotecas de tipo variable serán más atractivas a partir de ahora. ¿Qué puede hacer que nos decantemos por una u otra opción? El tiempo en que vayamos a estar hipotecados, nuestra situación financiera y las condiciones de cada oferta.

Los expertos sostienen que este año el euríbor se moverá por debajo del 4,5 % en 2024, así que no esperamos grandes incrementos. Esto hará que las hipotecas variables sigan revisándose mínimamente alza y los hipotecados paguen cuotas mensuales un poco más elevadas.

A tener en cuenta: el Código de Buenas Prácticas

Con el Real Decreto-ley 19/2022 se puso en marcha hace un año el Código de Buenas Prácticas, una iniciativa con la que el Gobierno quiso ayudar a los ciudadanos que tenían problemas para pagar la hipoteca, ante el incremento de tipos, con el objetivo de reducir unos incrementos verdaderamente asfixiantes para muchas personas. Gracias a este Código se permitía a las personas en situación de vulnerabilidad realizar cambios en el interés de la hipoteca sin tener que pagar comisiones.

En estos momentos, es posible que por la moderación del euríbor y de la pausa en los incrementos de los tipos de interés por parte del BCE, el Código de Buenas Prácticas no sea prorrogado y, por tanto, el 31 de diciembre de 2023 deje de ser gratuito realizar estos cambios. Nos encontramos, pues, en tiempo de descuento. Por eso es importante que las personas que quieran cambiar el interés de sus hipotecas lo hagan antes de que finalice el año en curso. Si lo hacen más adelante puede que tengan que enfrentarse al pago de un 0,5 % del valor de la hipoteca por cambiarla de variable a fija. No obstante, conviene tener en cuenta que esta condición dependerá del contrato que tengan y de las nuevas condiciones que quiera ofrecerles el banco. Además, puede que también tengan que hacer frente al importe de la tasación, que puede oscilar entre los 300 y los 400 euros. 

¿Cómo puedo realizar el cambio de hipoteca variable a fija?

Hay varias maneras de realizar el cambio de hipoteca variable a fija. Y son las siguientes:

La primera es la que denominamos novación, que consiste en un cambio de las condiciones, pero no tendrás que marcharte de tu banco. Eso sí, tendrás que contactar con tu asesor bancario de confianza para obtener una oferta. Si las condiciones te gustan, habrá que realizar una tasación de la vivienda y ponerse de acuerdo con el cambio. Como es lógico, la novación tendrá que firmarse ante notario.

La siguiente opción es la subrogación. Es decir, cambiar el préstamo de banco. Si las condiciones que propone tu entidad bancaria para la hipoteca a tipo fijo no te convencen, habrá llegado el momento de explorar qué otras opciones tienes. Lo ideal es pedir distintas ofertas y comparar hasta obtener la mejor opción. El proceso, lógicamente, será como empezar con una hipoteca de cero (incluida tasación, estudio económico, notario…).

Por último, también puedes optar por cancelar tu hipoteca actual y contratar una hipoteca nueva, en este caso a tipo fijo. Es preciso que realices la solicitud para una hipoteca nueva y vayas dando todos los pasos: tasación, notario, liquidación de la deuda, registro, etcétera.

Y no te duermas en los laureles. Ya ves que el mercado hipotecario está cambiando al loco ritmo de la economía, con pocas certezas en el largo plazo y con pocas también para el más corto. Si te toca revisión a principios de 2023, este es un buen momento para realizar el cambio. Ten en cuenta que este tipo de procesos se alargan entre dos y tres meses. Sé cauteloso y estudia bien todas las opciones. Con el cambio puedes ahorrarte un buen pico mes a mes y año a año.