Heredar una vivienda acarrea una serie de obligaciones legales y financieras para todas aquellas personas que pasarán a ser sus propietarias, es decir, para los herederos. Por ello, es cada vez más habitual donar una vivienda en vez de dejarla en herencia, dado que en términos económicos sale mucho más a cuenta.

De hecho, según el Consejo General del Notariado, las renuncias a cobrar las herencias en España han aumentado más de un 26% desde la pandemia, principalmente, por motivos económicos. Por ello, muchas personas quieren vender el piso incluso antes de heredarlo. ¿Pero es posible hacerlo? Lo analizamos detenidamente.

¿Se puede vender un piso antes de heredarlo?

No. Hasta que los herederos no aceptan la herencia de una vivienda ésta se encuentra en lo que se conoce como herencia subyacente, que significa que no tiene propietario. Hasta la fecha de la defunción pertenecía a la persona que ha fallecido, conocida como testador o testadora, y por ello sigue estando a su nombre.

Por lo tanto, un piso sólo se podrá poner a la venta cuando los herederos lo hayan aceptado como parte de su herencia y pase a estar a su nombre. Es lo que establece el artículo 440 del Código Civil, que asegura que para poder pasar a ser propietarios de cualquier bien inmueble y, en consecuencia ponerlo a la venta o en alquiler, los herederos deberán haber aceptado la herencia ante notario y hacer un cambio de titularidad.

¿Se puede vender un piso heredado?

Sí, tanto si los herederos son directos o legitimarios, como si no lo son.

• Herederos forzosos o legitimarios. Según el artículo 807 del Código Civil, los herederos forzosos o legitimarios son los abuelos, padres, cónyuges, hijos y nietos, de la persona fallecida. Si alguno o algunos de ellos heredan la propiedad no estarán obligados a esperar un tiempo mínimo desde la aceptación de la herencia. Es decir, el piso se podrá poner a la venta inmediatamente.
• Herederos no directos. Si los herederos no comparten ninguno de los grados de parentesco mencionados, es decir, si no son legitimarios, serán considerados herederos no directos. Hasta hace relativamente poco, la Ley Hipotecaria establecía que éstos debían esperar dos años desde la aceptación de la herencia para poder poner el inmueble a la venta. Pero esta normativa se derogó en septiembre de 2021, por lo que actualmente cualquier propiedad que haya sido heredada e inscrita en el Registro de la Propiedad se podrá poner a la venta sin tener que esperar un periodo de tiempo determinado.

Sin embargo, en ambos casos se deberá figurar como propietario y disponer de todas las escrituras de la propiedad para poder venderla sin ningún tipo de problema.

¿Cuáles son los pasos para vender un piso heredado?

Ya hemos visto que no podemos vender un piso antes de heredarlo y que, en consecuencia, que no sea de nuestra propiedad. Por lo tanto, el primer paso que deberemos hacer es aceptar la herencia y ponerlo a nuestro nombre.

Aceptar la herencia

A la hora de aceptar la herencia existen dos posibles escenarios:

• Existe un testamento: en este caso todos los pasos serán mucho más sencillos y, en general, será suficiente con acudir al notario para aceptar la herencia y hacer las escrituras de la casa que se va a heredar.
• No hay testamento: el proceso será un poco más largo, dado que habrá que demostrar quiénes son los herederos y cómo se reparte la herencia; es decir, qué parte le corresponde a cada uno.

Pagar los impuestos correspondientes

Al aceptar una vivienda en herencia y venderla posteriormente estaremos obligados a pagar ciertos impuestos para heredar:

• Impuesto sobre sucesiones y donaciones: se debe abonar en el momento de recibir la herencia y su importe varía dependiendo de cada comunidad autónoma.
• Plusvalía municipal: este impuesto grava el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, siempre que éste se produzca. Es decir, lo que se ha ganado con la venta.

Inscribir el piso en el Registro de la Propiedad

Cuando ya hayamos aceptado la herencia y pagado todos los impuestos correspondientes, deberemos inscribir el piso en el Registro de la Propiedad para que conste a nuestro nombre y podamos ponerlo a la venta.

Vender el piso heredado

Ahora sí, ya podremos poner la casa a la venta. Debemos tener en cuenta que, en el caso de que haya más de un heredero, cada uno será propietario de la proporción de éste estipulada en la escritura de partición, por lo que el importe de su venta deberá repartirse entre todos los herederos según su cuota de participación de la vivienda.

En este caso, para evitar problemas y responsabilidades, se suele designar a un mediador que se encargue de llevar a cabo todos los trámites necesarios para la compraventa.

¿Qué sucede si un heredero no quiere vender su parte del piso heredado?

Se trata de una situación bastante común y existen varias vías para poder llegar a posibles acuerdos.

Extinción de condominio

En este caso, el heredero o herederos que se oponen a la venta del inmueble podrán comprar las demás partes para convertirse así en el único o únicos propietarios. Es lo que se conoce como extinción de condominio.

Solicitud o acto de conciliación

Otra de las vías disponibles es la de procurar conciliar la venta del piso a través de un mediador profesional, que ayudará a que todos los herederos lleguen a un acuerdo.

Venta de proindivisos

Otra opción es que los beneficiarios que quieran vender el piso es que vendan su parte a empresas que compran proindivisos. Se trata de una práctica habitual, contemplada en el Código Civil.

Vía judicial

Si ninguna de las anteriores vías es posible, los herederos deberán acudir a los tribunales para que un juez decida cómo se debe proceder en cada caso.