Firmar un contrato de arras es muy común a la hora de asegurar la compraventa de una vivienda. A través de esta fórmula legal, se puede reservar una vivienda antes de firmar el contrato definitivo ante notario. En realidad se trata de un contrato privado que se firma entre comprador y vendedor para asegurar la reserva del inmueble deseado. De este modo, bloqueamos la posibilidad de que otro comprador se haga con la vivienda o de que este se eche atrás antes de firmar la escritura ante notario.

El acuerdo, que se firma por escrito, contempla el cumplimiento de un contrato y una serie de acciones, como el pago de un porcentaje por parte del que quiere comprar. Habitualmente se trata de un 10 %, que hay que abonar en el momento de firmar el contrato de arras e incluso antes de firmar la hipoteca, si se va a solicitar.

¿Qué importe se paga por el piso en el contrato de arras?

Lo más habitual es que en el momento de firmar el contrato de arras, se entregue el 10 % del precio de venta del piso. No obstante, no sería extraño que las partes acuerden otro porcentaje: en realidad dependerá de lo que acuerden el comprador y el vendedor. Eso sí, hay que tener en cuenta dos cuestiones fundamentales:

• La entrega del 10 % del importe de la venta tiene que detallarse en un contrato por escrito
• Ese 10 % es considerado un adelanto y, por tanto, como parte de la entrada para el piso

Veamos un ejemplo. Imaginemos que queremos comprar un piso que cuesta 100.000 euros y que firmamos un contrato de arras para formalizar la reserva. El importe a abonar en el contrato de arras será del 10 %, de modo que en ese momento deberemos abonar 10.000 euros.

Hay que tener en cuenta, además, que si vamos a solicitar una hipoteca, tendremos que aportar una entrada del 20 %, esto es, 20.000 euros. Los primeros 10.000 ya los habremos abonado, de modo que en el momento de firmar la compraventa ante notario, solo hará falta aportar los 10.000 siguientes, si el banco nos ha concedido el 80 % de la hipoteca.

¿Se puede firmar un contrato de arras sin pagar ese 10 %?

Un contrato de arras implica el pago de una cantidad, que sirve para asegurar la reserva de la vivienda. Es muy habitual que se estipule el abono del 10 % del valor de la vivienda, pero también es verdad que al tratarse de un documento privado, la cantidad puede ser elegida libremente por los firmantes. Por tanto, se podría llegar a estipular un 5 %, aunque no sería lo más habitual.

Es decir, se puede llegar a solicitar un 20 % o un 5 %, que teniendo como ejemplo la vivienda de 100.000 euros, estaríamos hablado de 20.000 o  5.000 euros, respectivamente.

¿Cuánto cuesta hacer un contrato de arras y quién asume los costes?

Actualmente no exige ninguna norma que indique quién debe hacerse cargo del gasto que conlleva realizar un contrato de arras. No obstante, lo más lógico es que si se han contratado los servicios de un abogado para realizar las gestiones, el coste de los honorarios de divida entre las dos partes. No obstante, y como ya hemos indicado anteriormente, la decisión deberán tomarla privadamente comprador y vendedor.

¿Qué pasa si se incumple el contrato?

Todas las cuestiones relacionadas con el incumplimiento del contrato de arras deben estipularse dentro del mismo. Así pues, las consecuencias a asumir serán las indicadas en el mismo. En primer lugar, debes saber que en caso de incumplimiento por parte del comprador, las arras se perderían. Así pues, la parte compradora que finalmente ha desestimado la compra perdería los 10.000 euros aportados por la adquisición de ese piso de 100.000 euros que comentábamos.

Si es la parte vendedora la que incumple el contrato de arras, tendría que devolver ese importe por duplicado (o lo que se hubiera indicado en el contrato). Pero, ¿qué sucede en aquellos casos en los que el comprador incumple el contrato de arras por causas de fuerza mayor, como por ejemplo, que el banco haya denegado la concesión de la hipoteca?

En estos casos, lo más habitual es perder igualmente las arras, a no ser que se haya incluido una cláusula, como es la cláusula de devolución de arras por no concesión de hipoteca. En esta debe indicarse de manera expresa que las arras se devolverán en caso de que la entidad bancaria no conceda el préstamo hipotecario al comprador.

Por eso es tan importante que, a la hora de firmar el contrato de arras, se tengan en cuenta todos estos supuestos para que en ningún caso se produzcan grandes pérdidas de dinero.