Hay muchas razones por las que puedes necesitar comprar una casa nueva sin haber vendido la vivienda habitual: un cambio de trabajo, la ampliación de la familia… Si quieres vender una casa para comprar otra, debes tener claras una serie de cuestiones. Porque todo afecta en materia de finanzas e impuestos.
Además, conseguir que ambas operaciones se ejecuten a tiempo no es tarea fácil. Sin embargo, comprar sin haber vendido una vivienda hipotecada es una operación muy común en el mercado inmobiliario. Vamos a contarte cómo funciona y qué soluciones existen.
¿Cómo vender una casa para comprar otra?
Si quieres vender una casa para comprar otra, lo más probable es que te hagas una primera pregunta. ¿Qué tengo que hacer primero, vender o comprar? Lo más lógico es que puedas hacerlo todo a la vez, priorizando la venta a la compra.
Aunque esto no siempre es posible: a veces resulta difícil encontrar comprador y en otras ocasiones también es complicado encontrar una vivienda que nos guste y encaje con nuestras necesidades. Lo mejor siempre es vender primero y luego comprar, porque de otro modo, pueden surgir varios inconvenientes.
Uno de los que más preocupan es la imposibilidad de liquidar la hipoteca de la casa actual, dado que no dispondrás del dinero de la venta para pagar la nueva vivienda. Además, si todavía no has conseguido cancelar la hipoteca, es muy probable que el banco te lo ponga más difícil para concederte una nueva.
Si finalmente te la conceden, tendrás que hacer frente a las dos cuotas durante un período de tiempo indefinido. Esto significa que para poder asumir este tiempo de impase, deberás tener un buen colchón económico. También puede ocurrir que el banco considere esa segunda hipoteca para segunda residencia y entonces las condiciones no serán tan favorables como si hicieras una hipoteca para una vivienda habitual.
¿Qué ocurre al vender una casa y comprar otra con una hipoteca vigente?
Es muy habitual que a la hora de comprar una vivienda tengamos que pedir una hipoteca, de modo que también es lógico que al vender la vivienda, esta tenga hipoteca. ¿Qué podemos hacer en estos casos? Las opciones más habituales son las siguientes:
- Cancelar la hipoteca: en cuanto se venda la vivienda. Al comprar la nueva, contratarás una nueva hipoteca.
- Solicitar una hipoteca nueva: esto solo es viable si puedes asumir los gastos de dos hipotecas al mismo tiempo.
- Pedir una hipoteca puente: con la que podrás cambiar de inmueble sin vender la vivienda anterior durante un margen de tiempo.
- Negociar la subrogación hipotecaria: de modo que el préstamo anterior pase a nombre del nuevo propietario. El banco deberá aprobarlo porque, de lo contrario, no será posible.
La hipoteca puente: una solución temporal para comprar una vivienda sin vender la otra
Una de las soluciones más interesantes para aquellas personas que tengan una hipoteca sobre la antigua vivienda, pero necesiten comprar otra casa sin haber vendido la principal, es la hipoteca puente. Algunos bancos la ofrecen como préstamo para aquellos que quieren cambiar de casa y pueden llegar a ofrecer hasta el 100 % del precio de la compraventa, sin incluir gastos ni impuestos.
El plazo máximo para la operación puede ser de hasta 30 años, aunque lógicamente todo dependerá de la situación financiera del cliente y, por supuesto, de la política del banco. En cualquier caso, lo que te ofrece el banco es hipotecar dos casas con el mismo crédito y el dinero prestado servirá para pagar el inmueble nuevo, cancelando la hipoteca contratada sobre la casa anterior.
En este tipo de hipotecas suele proponerse al cliente un periodo de carencia de capital o la reducción de las cuotas (puede ser desde 6 meses hasta 5 años) durante el que podrá vender su vivienda habitual, de modo que tendrá cierto margen para vender la vivienda anterior sin perder la oportunidad de adquirir la casa que desea.
Si encuentras comprador (dentro del plazo acordado con el banco) podrás usar el dinero conseguido a través de la transacción para liquidar una parte de la deuda. Será, lógicamente, el importe equivalente a la hipoteca que tenías y tu deuda quedará liberada. A partir de ese momento, tu hipoteca pasará a ser normal, únicamente sobre la vivienda nueva, de modo que empezarás a pagar cuotas más elevadas (las que correspondan según lo acordado con tu banco).
¿Y si no consigo vender la vivienda hipotecada?
Esa es una de las grandes desventajas de la hipoteca puente: el riesgo que corres. Si no consigues vender la vivienda en el tiempo acordado, perderás la carencia y empezarás a pagar unas cuotas bastante elevadas. Debes tener en cuenta, además, que existe la posibilidad de que la vivienda antigua pierda valor. Todo dependerá del tiempo que tardes en vender. Si te la compran por menos de lo que tenías previsto, no podrás liquidar la deuda esperada y el importe de las cuotas mensuales será más elevado.
A cambio, eso sí, tendrás más tiempo para vender y no perderás la oportunidad de adquirir la vivienda que te interesa. Durante ese tiempo tu economía experimentará un respiro, porque pagarás unas cuotas muy bajas hasta que consigas vender la casa antigua.
¿Cuándo es recomendable optar por una hipoteca puente a la hora de comprar vivienda?
Es verdad que la hipoteca puente puede ser un balón de oxígeno para vender la vivienda con más tranquilidad, pero está claro que tiene unos riesgos asociados a tener en cuenta. Solo recomendaríamos una hipoteca puente a aquellas personas que tengan una vivienda relativamente fácil de vender. Una que esté situada en una zona interesante y con posibilidades, por ejemplo. Sin duda será más arriesgado vender una vivienda en una ubicación complicada o que se encuentre en malas condiciones.
No es recomendable optar por la hipoteca puente si los precios de la vivienda están bajos, porque podrías arriesgarte a no conseguir lo que realmente vale la vivienda. Además, es conveniente contar con una situación económica holgada, que te permita hacer frente al pago de las cuotas aunque no puedas vender tu casa.
