Si estás planteándote adquirir una vivienda a medio plazo, el alquiler con opción a compra puede ser una formula interesante para ti. Hoy queremos darte todas las claves para entender en qué consiste esta modalidad y te indicamos todo lo que debes tener en cuenta, tanto si eres propietario como inquilino o comprador.
¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?
En el alquiler con opción a compra funciona el inquilino habita la vivienda y paga cuotas mensuales como si se tratara de un alquiler común. Una vez pasado un periodo de tiempo que previamente habrá acordado con el propietario, puede decidir si compra la vivienda o no.
¿Hasta aquí todo claro, verdad? Pero cuando nos empezamos a hacer preguntas, la cosa se complica un poco: ¿las mensualidades son más elevadas que en el contrato normal? ¿qué es la prima? ¿hay fianza si ya se ha pagado una prima? ¿Qué cantidad pierde el inquilino si se niega a comprar? ¿Qué consiguen con todo esto? Iremos resolviendo estas dudas una a una.
En cuanto al contrato, vamos a aclarar algunos puntos. En el caso del alquiler con opción a compra, la redacción del contrato es un poco más compleja. Para empezar, esta modalidad de arrendamiento se realiza mediante un contrato doble o mixto. Esto significa que incluye un subcontrato de alquiler y otro de compraventa. De esta manera, el inquilino puede vivir en el inmueble por un periodo de tiempo concreto y, al terminar, tiene derecho a comprarlo. En ese caso se descontarían total o parcialmente las cuotas del alquiler.
Al tratarse de dos subcontratos, el de alquiler se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) mientras dure el alquiler. La regulación del contrato de compraventa la encontraremos en el Código Civil.
Merece la pena el alquiler con opción a compra para el inquilino
El alquiler con opción a compra tiene ventajas e inconvenientes para cada una de las partes. Hay distintas situaciones que pueden empujar al inquilino o comprador a firmar este tipo de alquiler.
La primera situación en la que un inquilino podría preferir el alquiler con opción a compra frente al alquiler común o la compra de una vivienda sería en una situación financiera un poco precaria. Si las entidades bancarias son reticentes a financiarle, los precios del mercado inmobiliario son altos y no tiene suficiente capital para hacer frente a la entrada de una casa todavía, entonces el alquiler con opción a compra empieza a sonar mucho mejor. El alquiler con opción a compra es una opción frecuente para los jóvenes, que carecen de ahorros para comprar una vivienda.
Pero también puede darse el caso de que el inquilino está interesado en la casa, pero sin saber todavía su su futuro laboral le permitirá quedarse en esa zona o permitirse el precio de la vivienda. En este caso, como precaución, podría elegir un alquiler con opción a compra hasta estar seguro de que la casa realmente se ajusta a sus necesidades y perspectivas de futuro.
Y cuáles son las ventajas de este tipo de contrato?
1. El ahorro gracias al alquiler con derecho a compra
Para la parte arrendataria, la principal ventaja del alquiler con opción a compra es que supone ganar tiempo y ahorrar para la compra de la vivienda puesto que la renta del alquiler se descuenta si, finalmente, se adquiere el inmueble.
2. El alquiler con opción a compra facilita la concesión de una hipoteca
Además, este ahorro facilita la concesión de una hipoteca puesto que, por lo general, las entidades bancarias valoran positivamente que el solicitante ya haya pagado una parte de la vivienda.
3. Hay ayudas al alquiler disponibles
Con este tipo de contrato, los inquilinos pueden acogerse a las ayudas al alquiler de las Administraciones Públicas, siempre y cuando se cumplan los requisitos establecidos.
¿Cuánto puedo llegar a ahorrar con la opción a compra?
No se trata de un ahorro monetario, sino de un respiro hasta que finalmente se deba abonar la cantidad pactada por el piso. Sin embargo, hay un ahorro que sí podemos contabilizar y es el de la hipoteca. Al haber reducido el precio de compra mediante el alquiler con opción a compra, la hipoteca costará menos. En la práctica:
- La vivienda cuesta 100.000€
- El inquilino está 5 años con un alquiler con opción a compra.
- La renta mensual es de 833€.
- Al cabo de 5 años, ha pagado 49.980€ (que redondeamos a 50.000€ por facilitar los cálculos).
- Ya solo le quedan 50.000€ por abonar, de modo que el inquilino solicita una hipoteca, que puede tener una duración 5 años menor que si la hubiera contratado al inicio.
Llegados a este punto, tenemos dos situaciones hipotéticas que resolver:
1. El inquilino compra la vivienda al inicio, sin alquiler: debe pedir una hipoteca mayor y quizá pagarla en más años para reducir la cuota mensual. Por ello, el precio es superior y es posible que el banco ni siquiera le conceda más del 80% del valor de la vivienda.
2. El inquilino compra tras haber alquilado con opción a compra durante cinco años: para nuestro ejemplo, debe solicitar una cantidad mucho menor y los plazos pueden ser inferiores. Por 50.000€ pagará menos en intereses que por 80.000€ o 100.000€.
Desventajas del alquiler con opción a compra para el inquilino
Este tipo de alquiler también tiene algunas desventajas. Son las siguientes:
1. Prima de la opción a compra
La prima por opción a compra debe ser pactada en el contrato de compraventa, no siendo obligatoria pero sí muy frecuente y recomendada. Se suele fijar como un porcentaje del precio de venta acordado y se parece a una fianza, pues sirve para garantizar al propietario que la intención de compra es seria. De hecho, la cantidad de la prima se perderá en caso de no ejercer la opción a compra y eso es una gran desventaja de este modelo de contrato.
2. El inquilino no puede disfrutar de las bajadas del precio de la vivienda
El precio de venta de la vivienda está pactado en el contrato de compraventa desde el principio, por lo que no variará. Esto será un alivio si los precios de mercado se disparan, pero se invierte para el caso contrario: si el precio de la vivienda baja, el inquilino no podrá aprovecharse de este hecho. El precio del alquiler, por otro lado, sí que puede variar en dependencia del IPC.
Como propietario, ¿por qué un alquiler con opción a compra?
Ahora que entendemos las ventajas y los riesgos que afronta el inquilino, es el turno de los propietarios, que también podrán obtener beneficios del alquiler con opción a compra.
Situaciones que empujan al propietario o arrendador a firmar este tipo de alquiler
¿En qué contexto se plantea un propietario firmar un contrato de alquiler con opción a compra en lugar de vender o alquilar sin más? Por lo general, un propietario que quiera vender su casa rápido: ya sea porque necesita liquidez o porque no quiere dejarlo parado durante el tiempo que tarde en encontrar a un comprador.
También puede darse el caso de que el propietario espere una bajada de los precios de mercado, motivo para fijarlo en el momento, o que realmente quiera al comprador interesado y le permita estar de inquilino antes de formalizar la compraventa.
Ventajas del alquiler con derecho a compra para el propietario
Ahora revisamos las ventajas de este tipo de contrato para el propietario o arrendador. Son las siguientes:
1. Dar salida al inmueble rápidamente
Para la parte propietaria de esa vivienda también hay beneficios que convierten el alquiler con opción a compra en una opción interesante. Por ejemplo, comentábamos que con este tipo de arrendamiento se puede dar salida al inmueble más rápido sin tener que renunciar a la venta.
2. Ventajas fiscales
Además, de la misma manera que los inquilinos pueden optar a las ayudas al alquiler, los propietarios de una vivienda alquilada con opción a compra pueden beneficiarse de las ventajas fiscales para arrendadores. Por otra parte, no se pagan impuestos de compraventa hasta que se ejecute la escritura.
3. La opción a compra concede liquidez al arrendador
La principal ventaja suele ser recibir dinero por adelantado, además de la posibilidad de cobrar mensualidades superiores. En otras palabras, liquidez.
Desventajas del alquiler con opción a compra para el propietario
1. El dinero se recibe gradualmente y no de una tacada
La parte menos positiva para los propietarios es que en un primer momento, se renuncia a la cuantía que se percibe por una compra. El dinero se recibe gradualmente, lo cual suponía una ventaja de liquidez pero también es un inconveniente al no disponer de la cuantía al momento.
2. Incertidumbre respecto a la venta y la situación del mercado
Además, al definirse el precio del inmueble en el momento de la firma, se tiene que adaptar a la situación del mercado. Esto supone que, aunque los precios suban, el coste del inmueble tendrá que mantenerse en el momento de la compra. Pero lo peor para el propietario es la incertidumbre, pues no puede estar seguro de que la venta se lleve a cabo. Aunque se quedaría con las cantidades abonadas hasta el momento en ese caso, perdería a su comprador.
3.Problemas de tributación en el alquiler con opción a compra
El dilema lo plantea la prima de la opción de compra, pues pasa a formar parte de la base imponible del IRPF y por ello puede aumentar el tipo medio del gravamen. Este aumento de los impuestos perjudica al arrendador, pues sólo se “libraría” de esto si el inquilino ejecutase la opción de compra en el mismo año, pero lo normal es que no sea así.
El contrato del alquiler con opción a compra: qué debe incluir
Al ser un tipo de contrato tan peculiar, es conveniente que se especifiquen bien todas las condiciones en el documento para evitar cualquier problema posterior. Además, como es un contrato doble, tendrá que incluir todo lo relativo al alquiler y a la compra:
1. El contrato de alquiler
En la parte del contrato de alquiler, hay una serie de datos imprescindibles: plazo de duración del arrendamiento, plazo estimado para ejercer el derecho a la compra, la renta mensual o quién corre con los gastos de la comunidad o de posibles reformas.
2. El contrato de compraventa
Por lo que se refiere al contrato de compraventa, tendrá que especificar la voluntad del propietario de vender al inquilino la vivienda si este se muestra interesado en ella. Además, debe incluir el precio de venta del inmueble, el porcentaje (ya sea fijo o variable) de las cuotas del alquiler que se descontarán del precio de venta o la cuantía de la prima inicial que ha de desembolsar el arrendatario.
¿Qué debe considerar el inquilino antes de aceptar el alquiler con opción a compra?
Además de estos puntos, hay una serie de consideraciones que ambas partes deben tener en cuenta a la hora de elaborar un contrato de alquiler con opción a compra. En este sentido, el inquilino o comprador tiene que ser consciente de que:
1. Tiene derecho a permanecer en la vivienda mientras dure el contrato de alquiler. Aunque se decida no ejercer el derecho a la compra, el inquilino puede permanecer arrendado mientras tenga vigencia el contrato.
2. Puede prorrogar el contrato de alquiler. Para ello es imprescindible que el propietario esté de acuerdo. Si se realiza esta acción, la opción de compra también deberá especificarse en la prórroga porque si no quedaría invalidada.
3. El inquilino tiene exclusividad para la compra de la vivienda. Siempre y cuando se respete el plazo establecido en el contrato.
4. No hace falta esperar al final del contrato para ejercer el derecho a compra. Se puede realizar antes y, de hecho, es beneficioso para ambas partes: el inquilino no sufre las fluctuaciones de precios en la renta del alquiler y el propietario consigue completar la acción de venta antes de lo previsto.
5. Si se producen dos retrasos en el pago del alquiler, se pierde la opción a compra. Además, si esto sucede, también se pierde la prima aportada.
6. Cumplir con las obligaciones fiscales. Mientras sólo se indique el precio de la vivienda y el plazo para ejercer el derecho a compra, el inquilino podrá deducirse el coste del alquiler.
Qué debes tener en cuenta antes de firmar un alquiler con derecho a compra si eres propietario
Por otro lado, el propietario, antes de firmar un contrato de alquiler con opción a compra, debe tener en cuenta los siguientes aspectos:
- Es recomendable fijar una prima inicial. Aunque no sea obligatorio, establecer este pago asegura que el inquilino tiene interés por comprar la vivienda.
- La obligatoriedad de mantener el contrato. Esto supone que no se puede ceder, alquilar o vender el inmueble a terceros mientras esté vigente el derecho a compra del inquilino.
- No se puede modificar el precio de compraventa pero sí el del alquiler. Aunque ninguna de las partes pueda cambiar el precio del inmueble que está fijado en el contrato, la renta del alquiler puede variar en función del IPC si así lo exige el propietario.
- El contrato puede inscribirse en el Registro de la Propiedad. Para ello es necesario que ambas partes estén de acuerdo y que se cumplan los requisitos básicos. Es decir, que aparezca el precio de compra, el de la prima y el plazo para ejercer este derecho.
- Cumplir con las obligaciones fiscales. Si sólo se especifica el plazo y el precio de la vivienda, mientras dure el alquiler, el propietario tendrá que declararlo. Asimismo, si percibe una prima por la opción a compra, también deberá declararla.
Negociar las mensualidades en un alquiler con opción a compra
Negociar la renta del alquiler es un asunto peliagudo y uno de los aspectos más difíciles de la formalización de un contrato de alquiler corriente. Si ya supone todo un reto para el alquiler convencional, el alquiler con opción a compra puede darte más quebraderos de cabeza, puesto que las mensualidades se descontarán de la compra o se perderán, en caso de no ejercer la opción.
Consideramos que, para el alquiler con opción a compra, el tercer truco es el más relevante. Una vez te has informado bien de los precios en la zona, así como de la oferta y demanda, necesitarías averiguar qué busca el propietario. En este post hemos expuesto las ventajas para el arrendador, por lo que entender su interés es fundamental. Sólo entonces podrás mostrarte flexible y vender tus cualidades como inquilino. Lo mismo se aplica para el caso contrario, pues como propietario debes valorar si la persona realmente está en una buena situación para optar a la compra una vez finalizado el plazo. Entender la motivación de la otra parte es el mejor punto de partida para negociar la cuantía.
